Unstrut-Hainich
Unstrut-Hainich (PLZ 99991) liegt im Unstrut-Hainich-Kreis in Thüringen. Der Ort zählt 6.463 Einwohner auf 117,1 km², das entspricht 55 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,57 € pro m², der Kaufpreis bei 685 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 13,26 % und ein Kaufpreisfaktor von 7,5 — rechnerisch sind das 8 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Unstrut-Hainich über dem Renditeniveau von 99 % der Orte in Thüringen.
Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 5,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Unstrut-Hainich-Kreis Rang 391 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 399, Stärkerang 371). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Bad Langensalza, Oppershausen und Körner an.
Immobilienpreise in Unstrut-Hainich im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Thüringen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Unstrut-Hainich
Unstrut-Hainich weist mit 13,26 % Bruttomietrendite und einem Kaufpreisfaktor von 7,54 den extremsten Immobilienmarkt Thüringens auf. Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen (685 €/m²) und überdurchschnittlichen Mieten (7,57 €/m²) resultiert aus der strukturellen Schwäche der Region, die im Prognos-Zukunftsatlas auf Platz 391 von 400 Kreisen liegt. Der Zeitreihenwert 2026 zeigt eine weitere Verschiebung: steigende Miete bei fallendem Kaufpreis.
Marktüberblick: Extrem hohe Rendite durch niedrige Kaufpreise
Unstrut-Hainich liegt im Unstrut-Hainich-Kreis im Nordwesten Thüringens. Die Gemeinde umfasst 117 km² und hat 6.463 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 55 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Ort ist damit deutlich unterdurchschnittlich dicht besiedelt. Der Kreis selbst vereint 25 Gemeinden auf 931,6 km² und hat 94.613 Einwohner (2024). Im Süden des Kreisgebiets erstreckt sich der Nationalpark Hainich, und in der Gemarkung Niederdorla der Gemeinde Vogtei befindet sich der geographische Mittelpunkt Deutschlands. Die lokale Wirtschaft ist durch Holz- und Möbelproduktion, Elektronik sowie Dachziegelproduktion geprägt.
Der Immobilienmarkt in Unstrut-Hainich weist ein außergewöhnliches Preis-Mieter-Verhältnis auf. Der Angebotskaufpreis von 685 Euro je Quadratmeter liegt weniger als die Hälfte des Kreis- und Landesdurchschnitts (jeweils über 1.300 Euro). Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 7,57 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 6,53 Euro und dem Landesdurchschnitt von 6,88 Euro. Diese Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und vergleichsweise hohen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 13,26 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 98,84 im Bundesland weist Unstrut-Hainich die höchste Rendite von allen 605 gemessenen Orten in Thüringen auf – nur etwa 1,2 Prozent der Orte liegen darüber.
Der Kaufpreisfaktor von 7,54 liegt weniger als die Hälfte des Kreiswerts (17,33) und des Landeswerts (17,88). Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete besonders niedrig ist – ein Indikator für eine hohe Rendite bei Mietinvestitionen. Im Vergleich zu den Nachbarorten ist die Rendite von 13,26 Prozent deutlich höher als bei Bad Langensalza (8,31 %), Oppershausen (8,09 %) oder Mühlhausen (7,18 %). Selbst Kammerforst mit 11,62 % erreicht nicht das Niveau von Unstrut-Hainich.
Preisentwicklung: Miete steigt, Kaufpreis fällt
Der Zeitreihenwert für 2026 weicht von den aktuellen Marktdaten ab: Die prognostizierte Angebotsmiete liegt bei 8,55 Euro je Quadratmeter, während der prognostizierte Angebotskaufpreis bei 525 Euro je Quadratmeter notiert. Beide Werte sind nicht geschätzt.
Im Vergleich zu den aktuellen Marktdaten (Miete 7,57 €/m², Kaufpreis 685 €/m²) zeigt sich ein gegensätzliches Bild: Die Miete wäre demnach um rund 13 Prozent gestiegen, während der Kaufpreis um etwa 23 Prozent gesunken ist. Diese Entwicklung ist ungewöhnlich, da Miete und Kaufpreis in der Regel in die gleiche Richtung tendieren. Steigende Mieten bei gleichzeitig fallenden Kaufpreisen deuten darauf hin, dass die Mietnachfrage stabil bleibt oder wächst, während der Kaufmarkt unter Druck gerät. Das würde den Kaufpreisfaktor weiter senken und die Bruttomietrendite erhöhen.
Die Zeitreihenwerte (8,55 €/m² Miete, 525 €/m² Kaufpreis) führen zu einem impliziten Kaufpreisfaktor von rund 5,1 und einer impliziten Bruttomietrendite von etwa 19,5 Prozent – beide Werte liegen noch über den in den Marktdaten angegebenen Werten.
Standortfaktoren und regionale Einordnung
Die Standortfaktoren des Unstrut-Hainich-Kreises, auf die sich die Bewertung bezieht, zeigen eine durchweg schwache bis sehr schwache Position. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Kreis auf Platz 391 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes bestätigen dieses Bild: Der Demografie-Index liegt mit Platz 400 am unteren Ende, der Dynamik-Index auf Platz 399, der Wettbewerb- und Innovations-Index auf Platz 391. Der Arbeitsmarkt-Index (335) und der Wohlstands-Index (320) sind relativ besser positioniert, liegen aber ebenfalls im unteren Drittel.
Diese strukturelle Schwäche korrespondiert mit der niedrigen Bevölkerungsdichte von 55 Einwohnern je Quadratkilometer und dem Fehlen von Hochschulen am Ort. Die Kombination aus demografischem Strukturwandel, geringer wirtschaftlicher Dynamik und fehlenden Bildungsstandorten prägt den Standort. Dennoch zeigt der Immobilienmarkt mit den extrem hohen Renditen ein anderes Bild: Gerade die strukturelle Schwäche drückt die Kaufpreise so stark nach unten, dass sich für Mieterwerber oder Investoren ungewöhnlich günstige Konditionen ergeben.
Im regionalen Vergleich liegen die Kaufpreise von Unstrut-Hainich (685 €/m²) deutlich unter denen von Bad Langensalza (1.090 €/m²), Oppershausen (1.153 €/m²) und Mühlhausen (1.128 €/m²). Die höchsten Kaufpreise in der Nachbarschaft weisen Sundhausen (1.840 €/m²) und Vogtei (1.795 €/m²) auf – mit entsprechenden niedrigen Renditen von 3,93 % bzw. 4,29 %. Unstrut-Hainich positioniert sich damit als der günstigste Ort im direkten Vergleich bei gleichzeitig höchster Rendite.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Unstrut-Hainich entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Unstrut-Hainich
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2026 | 8,55 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Unstrut-Hainich
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2026 | 525 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Unstrut-Hainich
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2024 | 6.463 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Unstrut-Hainich
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 1,61 % |
| 2019 | 5,11 % |
| 2020 | 5,68 % |
| 2021 | 4,96 % |
| 2022 | 5,02 % |
| 2023 | 5,06 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 391 Rang |
| Dynamik | 399 Rang |
| Stärke | 371 Rang |
| Demografie | 400 Rang |
| Arbeitsmarkt | 335 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 391 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 320 Rang |
Renditeverteilung in Thüringen
Anzahl Orte je Renditeband — Unstrut-Hainich liegt im Band 12+ %
Datenwerte: Renditeverteilung in Thüringen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 1,00 Orte |
| 2–3 | 16,00 Orte |
| 3–4 | 52,00 Orte |
| 4–5 | 109 Orte |
| 5–6 | 135 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 68,00 Orte |
| 8–9 | 42,00 Orte |
| 9–10 | 31,00 Orte |
| 10–11 | 20,00 Orte |
| 11–12 | 11,00 Orte |
| 12+ | 14,00 Orte |
Wie schneidet Unstrut-Hainich im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Unstrut-Hainich ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Unstrut-Hainich ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Unstrut-Hainich
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Oppershausen | 7,77 €/m² |
| Unstrut-Hainich | 7,57 €/m² |
| Bad Langensalza | 7,55 €/m² |
| Mühlhausen/Thüringen | 6,75 €/m² |
| Kirchheilingen | 6,50 €/m² |
| Vogtei | 6,42 €/m² |
| Kammerforst | 6,26 €/m² |
| Marolterode | 6,13 €/m² |
| Sundhausen | 6,03 €/m² |
| Körner | 5,29 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Unstrut-Hainich ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Unstrut-Hainich
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Unstrut-Hainich | 13,26 % |
| Kammerforst | 11,62 % |
| Bad Langensalza | 8,31 % |
| Oppershausen | 8,09 % |
| Mühlhausen/Thüringen | 7,18 % |
| Körner | 6,63 % |
| Kirchheilingen | 5,38 % |
| Vogtei | 4,29 % |
| Marolterode | 4,16 % |
| Sundhausen | 3,93 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Bad Langensalza, Stadt | 7,4 km | 99947 | 7,55 € | 1.090 € | 8,31 % |
| Oppershausen | 8,2 km | 99986 | 7,77 € | 1.153 € | 8,09 % |
| Körner | 9,6 km | 99998 | 5,29 € | 957 € | 6,63 % |
| Kammerforst | 9,7 km | 99986 | 6,26 € | 646 € | 11,62 % |
| Mühlhausen/Thüringen, Stadt | 10,2 km | 99974 | 6,75 € | 1.128 € | 7,18 % |
| Vogtei | 10,3 km | 99986 | 6,42 € | 1.795 € | 4,29 % |
| Sundhausen | 10,6 km | 99947 | 6,03 € | 1.840 € | 3,93 % |
| Kirchheilingen | 10,9 km | 99947 | 6,50 € | 1.450 € | 5,38 % |
| Marolterode | 12,4 km | 99994 | 6,13 € | 1.768 € | 4,16 % |
Wo liegt Unstrut-Hainich?
Lage
Unstrut-Hainich auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Unstrut-Hainich
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,57 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 685 € |
| Bruttomietrendite | 13,26 % |
| Kaufpreisfaktor | 7,5 |
| Einwohner | 6.463 |
| Einwohner je km² | 55 |
| Fläche (km²) | 117,1 |
| Arbeitslosenquote | 5,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #391 |
| Prognos Dynamikrang | #399 |
| Prognos Stärkerang | #371 |
| Koordinaten | 51,1464, 10,5643 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Unstrut-Hainich
Was kostet eine Wohnung in Unstrut-Hainich?
Im Jahr 2026 liegen die Angebotskaufpreise für Immobilien in Unstrut-Hainich bei durchschnittlich 685 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmieten bei 7,57 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 7,54, was deutlich unter dem Durchschnitt des Unstrut-Hainich-Kreises (17,33) und Thüringens (17,88) liegt. Die Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Unstrut-Hainich?
Die Bruttomietrendite liegt bei 13,26 Prozent und damit an der Spitze der Vergleichswerte in Thüringen: Mit einem Perzentilrang von 98,84 haben rund 99 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite. Der sehr niedrige Kaufpreisfaktor von 7,54 steht im Zusammenhang mit der hohen Rendite. Im Vergleich dazu liegt die durchschnittliche Bruttomietrendite im Kreis bei 6,71 Prozent und in Thüringen bei 6,32 Prozent.
Wie schneidet Unstrut-Hainich im Vergleich zum Kreis und zu Thüringen ab?
Die Angebotsmiete von 7,57 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt von 6,53 Euro und dem Landesdurchschnitt von 6,88 Euro. Der Angebotskaufpreis von 685 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.335 Euro und dem Landesdurchschnitt von 1.459 Euro. Die Kombination aus relativ hoher Miete und sehr niedrigem Kaufpreis führt zu einer außergewöhnlich hohen Bruttomietrendite.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Unstrut-Hainich?
Für Unstrut-Hainich liegen aktuell Bevölkerungsdaten für 2024 vor: Die Gemeinde hat 6.463 Einwohner bei einer Bevölkerungsdichte von 55 Einwohnern pro Quadratkilometer. Eine historische Zeitreihe zur Bevölkerungsentwicklung ist nicht verfügbar, sodass keine Entwicklungstendenz abgeleitet werden kann.
Wie ist die wirtschaftliche und demografische Lage in Unstrut-Hainich?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Unstrut-Hainich-Kreis den Rang 391 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Damit liegt der Kreis weit im hinteren Drittel. Besonders schlecht schneidet der Indexbereich Demografie mit Rang 400 ab, während der Arbeitsmarkt mit Rang 335 besser dasteht. Die Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Unstrut-Hainich allein.
Woher stammen die Daten zu Unstrut-Hainich?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Unstrut-Hainich sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Unstrut-Hainich führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Unstrut-Hainich-Kreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Kammerforst | 99986 | 6,26 € | 646 € | 11,62 % |
| Unstruttal | 99996 | 5,93 € | 773 € | 9,21 % |
| Bad Tennstedt, Stadt | 99955 | 7,84 € | 1.029 € | 9,15 % |
| Ballhausen | 99955 | 5,71 € | 763 € | 8,97 % |
| Kutzleben | 99955 | 6,11 € | 880 € | 8,33 % |
| Bad Langensalza, Stadt | 99947 | 7,55 € | 1.090 € | 8,31 % |
| Oppershausen | 99986 | 7,77 € | 1.153 € | 8,09 % |
| Mittelsömmern | 99955 | 8,05 € | 1.300 € | 7,43 % |