Kutzleben
Kutzleben (PLZ 99955) liegt im Unstrut-Hainich-Kreis in Thüringen. Der Ort zählt 590 Einwohner auf 18,5 km², das entspricht 32 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,11 € pro m², der Kaufpreis bei 880 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 8,33 % und ein Kaufpreisfaktor von 12,0 — rechnerisch sind das 12 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Kutzleben über dem Renditeniveau von 84 % der Orte in Thüringen.
Zwischen 2022 und 2026 stieg die Miete von 9,20 € auf 6,10 € pro m², im Mittel -9,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 8,2 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 7,4 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Unstrut-Hainich-Kreis Rang 391 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 399, Stärkerang 371). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Haussömmern, Hornsömmern und Mittelsömmern an.
Immobilienpreise in Kutzleben im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Thüringen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Kutzleben
Kutzleben im Unstrut-Hainich-Kreis ist eine kleine ländliche Gemeinde mit 590 Einwohnern, die durch sehr niedrige Immobilienpreise (880 €/m² Kaufpreis, 6,11 €/m² Miete) und eine hohe Bruttomietrendite von 8,33 % auffällt. Der Kaufpreis liegt deutlich unter dem geschätzten Zeitreihenwert von 1.780 €/m² (2025), was auf eine aktuelle Abkühlung des Angebotsmarktes hindeuten könnte. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 7,4 % gesunken, die Arbeitslosenquote ist hingegen von 9,28 % auf 3,55 % gefallen. Im regionalen Vergleich weist Kutzleben die niedrigsten Kaufpreise aller Nachbarorte auf – nur Gangloffsömmern und Ballhausen liegen darunter. Der Unstrut-Hainich-Kreis schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Rang 391 von 400 Kreisen durchweg schlecht ab.
Marktüberblick
Kutzleben ist eine kleine Gemeinde im Unstrut-Hainich-Kreis mit 590 Einwohnern auf 18,45 km². Der Ort gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Bad Tennstedt und liegt auf 205 m ü. NHN. Historisch handelt es sich um einen altthüringischen Gründungsort, der bereits vor 531 entstanden ist und urkundlich seit dem 8. Jahrhundert belegt ist. Der Ortsteil Lützensömmern wurde 1950 eingegliedert.
Der Immobilienmarkt in Kutzleben ist durch sehr niedrige Kaufpreise und eine hohe Bruttomietrendite gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 6,11 €/m², der Angebotskaufpreis bei 880 €/m². Die Bruttomietrendite beträgt 8,33 % – ein Wert, der deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt.
Preisentwicklung
Die Entwicklung der Immobilienpreise in Kutzleben zeigt ein widersprüchliches Bild. Die aktuelle Angebotsmiete von 6,10 €/m² (2026) liegt nahe dem Wert von 6,33 €/m² (2025). Der langfristige Verlauf der Mieten ist jedoch volatil: 2022 wurde mit 9,20 €/m² ein deutlicher Ausreißer nach oben verzeichnet, gefolgt von einem Einbruch auf 3,85 €/m² im Jahr 2023. Die Miete erholte sich daraufhin auf 5,62 €/m² (2024) und 6,33 €/m² (2025).
Beim Kaufpreis besteht ein erheblicher Widerspruch zwischen den aktuellen Inseraten und der geschätzten Zeitreihe. Die Zeitreihe, die als geschätzt gekennzeichnet ist, zeigt einen Kaufpreisanstieg von 1.300 €/m² (2021) auf 1.780 €/m² (2025). Der aktuelle Angebotskaufpreis von 880 €/m² liegt damit etwa 50 % unter dem geschätzten Wert von 2025. Dieser Unterschied könnte darauf hindeuten, dass die aktuellen Inserate nicht dem Trend der geschätzten Werte entsprechen oder dass sich das Angebot auf dem Markt verändert hat.
Der Kaufpreisfaktor beträgt 12 – das bedeutet, dass der Kaufpreis dem 12-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Dieser Wert ist deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 17,33 und der Landesdurchschnitt von 17,88.
Demografie und Arbeitsmarkt
Kutzleben verzeichnet einen anhaltenden Bevölkerungsrückgang. Von 637 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Einwohnerzahl auf 590 im Jahr 2024 zurück – ein Verlust von 7,4 %. Seit 2023 ist die Bevölkerungszahl mit 590 Einwohnern stabil.
Die Arbeitslosenquote liegt bei 3,55 % (2023) und hat sich damit von 9,28 % (2015) mehr als halbiert. Mit nur 12 arbeitslosen Personen ist der Arbeitsmarkt vor Ort vergleichsweise entspannt. Der Rückgang der Arbeitslosigkeit steht im Kontrast zum Bevölkerungsrückgang – beide Entwicklungen sind möglich, etwa wenn erwerbsfähige Personen abwandern und gleichzeitig die verbleibende Bevölkerung altert.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich hebt sich Kutzleben durch niedrige Kaufpreise und eine hohe Mietrendite aus.
Der Angebotskaufpreis von 880 €/m² liegt unter sechs der acht Nachbarorte im Umkreis von bis zu 6 km. Nur Gangloffsömmern (868 €/m²) und Ballhausen (763 €/m²) weisen niedrigere Kaufpreise auf. Schwerstedt liegt mit 1.900 €/m² mehr als doppelt so hoch.
Die Angebotsmiete von 6,11 €/m² liegt unter den Nachbarorten Mittelsömmern (8,05 €/m²), Bad Tennstedt (7,84 €/m²), Schwerstedt (7,80 €/m²), Hornsömmern (7,60 €/m²), Gangloffsömmern (6,54 €/m²) und Westgreußen (6,54 €/m²). Nur Haussömmern (5,20 €/m²) und Ballhausen (5,71 €/m²) liegen darunter.
Die Kombination aus moderater Miete und niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 8,33 %, die nur von Bad Tennstedt (9,15 %), Gangloffsömmern (9,05 %) und Ballhausen (8,97 %) übertroffen wird. Im Bundesland liegt Kutzleben damit im 84. Perzentil – die Mietrendite ist höher als bei 84 % der 605 verglichenen Orte in Thüringen.
Der Unstrut-Hainich-Kreis als Ganzes schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 durchweg schlecht ab: Rang 391 von rund 400 Kreisen im Gesamtindex, mit besonders schwachen Werten bei Demografie (Rang 400), Dynamik (Rang 399) und Wettbewerb und Innovation (Rang 391). Am besten positioniert ist der Kreis noch bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 320) und Arbeitsmarkt (Rang 335). Diese strukturelle Schwäche des Kreises korrespondiert mit den niedrigen Immobilienpreisen in Kutzleben.
Standortfaktoren
Kutzleben verfügt über keine Hochschulen. Die Standortfaktoren werden maßgeblich durch die Bewertung des Unstrut-Hainich-Kreises im Prognos-Zukunftsatlas 2025 bestimmt. Mit Rang 391 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im unteren Drittel – ein Indikator für strukturelle Herausforderungen in den Bereichen Demografie, Arbeitsmarkt und Innovation.
Der Ort selbst ist eine kleine ländliche Gemeinde mit historischer Substanz: Ein barockes Rittergut mit Herrenhaus und eine evangelische Filialkirche aus dem Jahr 1733 gehören zu den baulichen Sehenswürdigkeiten. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Bad Tennstedt, deren Verwaltungssitz auch als nächster Versorgungskern fungiert.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Kutzleben entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Kutzleben
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2022 | 9,20 €/m² |
| 2023 | 3,85 €/m² |
| 2024 | 5,62 €/m² |
| 2025 | 6,33 €/m² |
| 2026 | 6,10 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Kaufpreis in Kutzleben
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.300 €/m² |
| 2022 | 1.480 €/m² |
| 2023 | 1.600 €/m² |
| 2024 | 1.690 €/m² |
| 2025 | 1.780 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis — auf Basis des geschätzten Preisverlaufs
Datenwerte: Bruttomietrendite in Kutzleben
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2022 | 7,46 % |
| 2023 | 2,89 % |
| 2024 | 3,99 % |
| 2025 | 4,27 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Kutzleben
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 637 Einwohner |
| 2016 | 615 Einwohner |
| 2017 | 611 Einwohner |
| 2018 | 600 Einwohner |
| 2019 | 599 Einwohner |
| 2020 | 586 Einwohner |
| 2021 | 596 Einwohner |
| 2022 | 591 Einwohner |
| 2023 | 590 Einwohner |
| 2024 | 590 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Kutzleben
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 9,28 % |
| 2016 | 8,29 % |
| 2017 | 7,74 % |
| 2018 | 6,93 % |
| 2019 | 6,48 % |
| 2020 | 5,04 % |
| 2021 | 5,62 % |
| 2022 | 4,14 % |
| 2023 | 3,55 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 391 Rang |
| Dynamik | 399 Rang |
| Stärke | 371 Rang |
| Demografie | 400 Rang |
| Arbeitsmarkt | 335 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 391 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 320 Rang |
Renditeverteilung in Thüringen
Anzahl Orte je Renditeband — Kutzleben liegt im Band 8–9 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Thüringen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 1,00 Orte |
| 2–3 | 16,00 Orte |
| 3–4 | 52,00 Orte |
| 4–5 | 109 Orte |
| 5–6 | 135 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 68,00 Orte |
| 8–9 | 42,00 Orte |
| 9–10 | 31,00 Orte |
| 10–11 | 20,00 Orte |
| 11–12 | 11,00 Orte |
| 12+ | 14,00 Orte |
Wie schneidet Kutzleben im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Kutzleben ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Kutzleben ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Kutzleben
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Mittelsömmern | 8,05 €/m² |
| Bad Tennstedt | 7,84 €/m² |
| Schwerstedt | 7,80 €/m² |
| Hornsömmern | 7,60 €/m² |
| Gangloffsömmern | 6,54 €/m² |
| Westgreußen | 6,54 €/m² |
| Bruchstedt | 6,40 €/m² |
| Kutzleben | 6,11 €/m² |
| Ballhausen | 5,71 €/m² |
| Haussömmern | 5,20 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Kutzleben ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Kutzleben
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Bad Tennstedt | 9,15 % |
| Gangloffsömmern | 9,05 % |
| Ballhausen | 8,97 % |
| Kutzleben | 8,33 % |
| Mittelsömmern | 7,43 % |
| Bruchstedt | 6,87 % |
| Hornsömmern | 5,77 % |
| Westgreußen | 5,64 % |
| Schwerstedt | 4,93 % |
| Haussömmern | 4,35 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Haussömmern | 3,6 km | 99955 | 5,20 € | 1.435 € | 4,35 % |
| Hornsömmern | 3,9 km | 99955 | 7,60 € | 1.580 € | 5,77 % |
| Mittelsömmern | 4,2 km | 99955 | 8,05 € | 1.300 € | 7,43 % |
| Ballhausen | 4,5 km | 99955 | 5,71 € | 763 € | 8,97 % |
| Bad Tennstedt, Stadt | 5,0 km | 99955 | 7,84 € | 1.029 € | 9,15 % |
| Gangloffsömmern | 5,1 km | 99634 | 6,54 € | 868 € | 9,05 % |
| Schwerstedt | 5,4 km | 99634 | 7,80 € | 1.900 € | 4,93 % |
| Westgreußen | 5,9 km | 99718 | 6,54 € | 1.391 € | 5,64 % |
| Bruchstedt | 6,0 km | 99955 | 6,40 € | 1.117 € | 6,87 % |
Wo liegt Kutzleben?
Lage
Kutzleben auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Kutzleben
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,11 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 880 € |
| Bruttomietrendite | 8,33 % |
| Kaufpreisfaktor | 12,0 |
| Einwohner | 590 |
| Einwohner je km² | 32 |
| Fläche (km²) | 18,5 |
| Arbeitslosenquote | 3,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #391 |
| Prognos Dynamikrang | #399 |
| Prognos Stärkerang | #371 |
| Koordinaten | 51,1944, 10,8706 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Kutzleben
Was kostet eine Wohnung in Kutzleben?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei rund 6,11 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei etwa 880 Euro pro Quadratmeter. Damit liegen beide Werte deutlich unter dem Durchschnitt des Unstrut-Hainich-Kreises (6,53 Euro/m² Miete, 1.335 Euro/m² Kaufpreis) und auch unter dem Thüringer Durchschnitt (6,88 Euro/m² Miete, 1.459 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten in Kutzleben entwickelt?
Die Angebotsmieten zeigten in den letzten Jahren starke Schwankungen: Von 9,20 Euro/m² im Jahr 2022 fielen sie 2023 auf 3,85 Euro/m², stiegen dann wieder auf 5,62 Euro/m² (2024) und 6,33 Euro/m² (2025), bevor sie 2026 leicht auf 6,10 Euro/m² sanken. Diese Zeitreihe ist nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Kutzleben?
Die Bruttomietrendite liegt bei 8,33 Prozent, was deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 6,71 Prozent und dem Thüringer Durchschnitt von 6,32 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 12, während er im Kreis bei 17,33 und in Thüringen bei 17,88 liegt. Mit einem Perzentilrang von 84,36 im Bundesland liegt Kutzleben bei der Bruttomietrendite sehr hoch – das bedeutet, dass rund 84 Prozent der Orte in Thüringen eine niedrigere Rendite aufweisen.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Kutzleben?
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,55 Prozent und ist damit deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Bevölkerung ist seit 2015 von 637 auf 590 Einwohner gesunken (minus 7,4 Prozent), die Bevölkerungsdichte beträgt 32 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Unstrut-Hainich-Kreis schnitt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Rang 391 von rund 400 Kreisen sehr schlecht ab.
Wie verhält sich Kutzleben zu Nachbarorten?
Im Vergleich zu umliegenden Orten zeigt Kutzleben eine Angebotsmiete von 6,11 Euro/m², was im Mittelfeld liegt. Nachbargemeinden wie Ballhausen (763 Euro/m² Kaufpreis) oder Bad Tennstedt (1.029 Euro/m²) weisen niedrigere Kaufpreise auf, während Hornsömmern (1.580 Euro/m²) und Schwerstedt (1.900 Euro/m²) deutlich höhere Preise fordern.
Woher stammen die Daten zu Kutzleben?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Kutzleben sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Kutzleben führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Für Kutzleben enthält die Angebotsdatenquelle zu wenige Inserate, um den Verlauf von Kaufpreis direkt zu belegen. Diese Reihen sind aus dem regionalen Preisniveau ergänzt, an den Diagrammen entsprechend gekennzeichnet und als Näherung zu lesen — nicht als gemessene Werte für diesen Ort.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m². Mangels ausreichender Angebote aus dem regionalen Umfeld ergänzt. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Unstrut-Hainich-Kreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Unstrut-Hainich | 99991 | 7,57 € | 685 € | 13,26 % |
| Kammerforst | 99986 | 6,26 € | 646 € | 11,62 % |
| Unstruttal | 99996 | 5,93 € | 773 € | 9,21 % |
| Bad Tennstedt, Stadt | 99955 | 7,84 € | 1.029 € | 9,15 % |
| Ballhausen | 99955 | 5,71 € | 763 € | 8,97 % |
| Bad Langensalza, Stadt | 99947 | 7,55 € | 1.090 € | 8,31 % |
| Oppershausen | 99986 | 7,77 € | 1.153 € | 8,09 % |
| Mittelsömmern | 99955 | 8,05 € | 1.300 € | 7,43 % |