Südeichsfeld

Marktüberblick: Extrem hohe Kaufpreise bei durchschnittlichen Mieten

Südeichsfeld im Unstrut-Hainich-Kreis weist einen der auffälligsten Immobilienmärkte Thüringens auf: Der Angebotskaufpreis von 3.658 Euro pro Quadratmeter liegt mehr als doppelt so hoch wie der Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Angebotsmiete mit 6,54 Euro pro Quadratmeter nahezu exakt auf dem regionalen Niveau liegt. Diese Scherung führt zu einer Bruttomietrendite von 2,15 Prozent – dem niedrigsten Wert im gesamten Bundesland (Perzentilrang 0,5 von 605 Orten). Der Kaufpreisfaktor von 46,61 bedeutet, dass der reine Kaufpreis etwa 47 Jahren Jahresmiete entspricht; im Kreisdurchschnitt beträgt er 17,33, im Landesdurchschnitt 17,88.

Die Angebotsmiete liegt mit 6,54 Euro pro Quadratmeter nur leicht unter dem Thüringer Durchschnitt von 6,88 Euro und knapp über dem Kreiswert von 6,53 Euro. Der Kaufpreis hingegen übertrifft den Kreisdurchschnitt von 1.335 Euro um das 2,7-Fache und den Landesdurchschnitt von 1.459 Euro um das 2,5-Fache. Keine der acht untersuchten Nachbargemeinden weist einen vergleichbar hohen Kaufpreis auf: Der nächsthöhte Wert liegt bei Effelder mit 2.382 Euro pro Quadratmeter, was immer noch 35 Prozent unter Südeichsfeld liegt.

Preisentwicklung: Geschätzte Trends 2021 bis 2025

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisentwicklung basieren auf geschätzten Zeitreihen. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 5,50 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 6,80 Euro im Jahr 2025, was einer jährlichen Wachstumsrate von 5,45 Prozent entspricht. Der geschätzte Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.150 Euro im Jahr 2021 auf 1.450 Euro im Jahr 2025, mit einer jährlichen Wachstumsrate von 5,97 Prozent.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen den geschätzten Zeitreihenwerten und den aktuellen Marktdaten: Die geschätzte Miete von 6,80 Euro (2025) liegt leicht über dem aktuellen Angebot von 6,54 Euro. Beim Kaufpreis ist das Gegenteil der Fall – die geschätzten 1.450 Euro liegen deutlich unter dem aktuellen Angebot von 3.658 Euro. Dieser Widerspruch zeigt die begrenzte Aussagekraft der Schätzungen. Sie sind mit Unsicherheit behaftet und sollten nicht als exakte historische Werte interpretiert werden.

Regionale Einordnung: Ein Ausreißer im Nachbarsvergleich

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 11 Kilometern liegt Südeichsfeld beim Kaufpreis deutlich außerhalb des Spektrums. Die Nachbarorte bewegen sich zwischen 646 Euro pro Quadratmeter (Kammerforst) und 2.382 Euro (Effelder). Die Mieten der Nachbarn liegen zwischen 5,86 Euro (Wanfried) und 7,77 Euro (Oppershausen) – also in einem ähnlichen Bereich wie Südeichsfeld.

Die Bruttomietrenditen der Nachbarn reichen von 3,19 Prozent (Effelder) bis 11,62 Prozent (Kammerforst). Mit 2,15 Prozent liegt Südeichsfeld damit nicht nur unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, sondern auch unter allen acht Nachbargemeinden. Das Muster ist eindeutig: Während die Mieten regional vergleichbar sind, treiben die Kaufpreise in Südeichsfeld die Rendite auf ein Niveau, das im regionalen Vergleich einzigartig niedrig ist.

Standortfaktoren: Demografischer Strukturwandel und Standortqualität

Die Gemeinde Südeichsfeld wurde am 1. Dezember 2011 gegründet und umfasst neun Ortsteile: Diedorf, Faulungen, Hallungen, Heyerode, Hildebrandshausen, Katharinenberg, Lengenfeld unterm Stein, Schierschwende und Wendehausen. Seit der Gründung ist die Einwohnerzahl von 6.991 (2011) auf 6.419 (2024) gesunken, was einem Rückgang von rund 8,2 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 100 Einwohner pro Quadratkilometer.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Unstrut-Hainich-Kreis, auf den sich die Ränge beziehen, den Gesamtrang 391 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig ist der Demografie-Rang mit Platz 400 – dem letzten Platz unter allen Kreisen. Der Arbeitsmarktrang liegt bei 335, der Rang für Wohlstand und soziale Lage bei 320. Der Dynamik-Rang mit 399 ist ebenfalls sehr niedrig. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Die Gemeinde liegt im Naturpark Eichsfeld-Hainich-Werratal und wird durch Mittelgebirgslandschaft und das Werratal geprägt. Im Ortsteil Katharinenberg findet seit 2020 jährlich ein Biergarten-Festival statt, das etwa 14.000 Besucher anzieht. Am 1. Januar 2024 trat die Gemeinde Hallungen aus dem Wartburgkreis in Südeichsfeld über, was die Einwohnerzahl und die Gemeindefläche vergrößerte.