Bischofroda
Bischofroda (PLZ 99826) liegt im Wartburgkreis in Thüringen. Der Ort zählt 613 Einwohner auf 10,1 km², das entspricht 61 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,00 € pro m², der Kaufpreis bei 1.840 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,22 % und ein Kaufpreisfaktor von 19,2 — rechnerisch sind das 19 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bischofroda über dem Renditeniveau von 35 % der Orte in Thüringen.
Zwischen 2021 und 2025 stieg die Miete von 5,30 € auf 6,50 € pro m², im Mittel 5,2 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,1 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,8 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Wartburgkreis Rang 334 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 382, Stärkerang 294). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Lauterbach, Berka v. d. Hainich und Nazza an.
Immobilienpreise in Bischofroda im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Thüringen.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Bischofroda
Bischofroda im Wartburgkreis: Kleines Dorf mit überdurchschnittlichen Angebotspreisen, aber schwacher Standortdynamik. Bevölkerungsrückgang von -5,8 % seit 2015, niedrige Arbeitslosigkeit von 2,75 %. Angebotsmiete 8 €/m² und Kaufpreis 1.840 €/m² liegen über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was zu einer niedrigen Bruttomietrendite von 5,22 % führt. Zeitreihen sind geschätzt. Prognos-Rang 334 von ~400 Kreisen.
Marktüberblick: Hohe Preise bei kleinem Dorf
Bischofroda ist eine Gemeinde im Westen Thüringens im Wartburgkreis mit 613 Einwohnern auf 10,05 km² Fläche. Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 8 Euro je Quadratmeter über dem Wartburgkreis-Durchschnitt von 6,98 Euro und auch über dem Thüringer Landesdurchschnitt von 6,88 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.840 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 1.344 Euro um rund 37 Prozent und den Landesdurchschnitt von 1.459 Euro deutlich.
Diese hohen Preise schlagen sich in der Bruttomietrendite nieder, die mit 5,22 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 6,51 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 19,17 liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 16,42 und dem Landeswert von 17,88. Das bedeutet, dass Käufer im Durchschnitt fast 19 Jahre Bruttomiete zahlen müssen, um den Kaufpreis zu decken — ein Wert, der über dem regionalen und bundesweiten Mittel liegt.
Die aktuellen Marktdaten stammen aus Inseraten und sind als Angebotswerte zu verstehen. Sie liegen systematisch über der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete und spiegeln nicht den realen Transaktionsmarkt wider.
Preisentwicklung: Geschätzte Werte mit Diskrepanz
Die verfügbaren Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet und umfassen die Jahre 2021 bis 2025. Demnach stieg die Angebotsmiete von 5,30 Euro je Quadratmeter (2021) auf 6,50 Euro (2025), was einem jährlichen Zuwachs von rund 5,2 Prozent entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich von 1.200 Euro je Quadratmeter (2021) auf 1.520 Euro (2025), mit einem jährlichen Zuwachs von etwa 6,1 Prozent.
Ein auffälliger Befund ist die Diskrepanz zwischen den geschätzten Zeitreihenwerten und den aktuellen Marktdaten: Die aktuellen Angebotswerte (8 Euro Miete, 1.840 Euro Kaufpreis) liegen deutlich über den Zeitreihenwerten für 2025 (6,50 Euro bzw. 1.520 Euro). Diese Differenz ist darauf zurückzuführen, dass die Zeitreihen geschätzte Mittelwerte darstellen, während die aktuellen Marktdaten aktuelle Inserate abbilden, die tendenziell über dem tatsächlichen Marktniveau liegen.
Die Kaufpreisentwicklung zeigt damit einen kontinuierlichen Aufwärtstrend, der jedoch auf geschätzten Werten beruht und mit entsprechender Vorsicht zu interpretieren ist.
Demografie und Arbeitsmarkt: Schrumpfendes Dorf mit niedriger Arbeitslosigkeit
Die Bevölkerung von Bischofroda ist seit 2015 um 5,8 Prozent von 651 auf 613 Einwohner gesunken. Der stärkste Rückgang trat 2023 ein, als die Einwohnerzahl von 640 auf 613 fiel. Seitdem stabilisiert sie sich auf dem niedrigeren Niveau.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,75 Prozent, was unter dem Thüringer und deutschen Durchschnitt liegt. Mit elf arbeitslosen Personen bei 613 Einwohnern ist die Arbeitsmarktlage vor Ort vergleichsweise stabil. Dieser Befund steht im Kontrast zum Bevölkerungsrückgang, der auf Zuzugsverluste oder eine alternde Bevölkerung hindeuten könnte.
Die Bevölkerungsdichte beträgt 61 Einwohner je Quadratkilometer und liegt damit deutlich unter der des Wartburgkreises (113 Einw./km²). Bischofroda ist ein ländlich geprägter Ort mit geringer Besiedlungsdichte.
Standortfaktoren: Schwache Dynamik, gute soziale Lage
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Wartburgkreis, zu dem Bischofroda gehört, mit dem Gesamtrang 334 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Drittel der Rankings. Der Teilindex Dynamik erreicht mit Rang 382 den zweitschlechtesten Wert, während der Index Stärke mit Rang 294 etwas besser abschneidet. Besonders positiv fällt der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 195 aus — ein Hinweis auf vergleichsweise stabile soziale Verhältnisse trotz struktureller Schwächen.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Eisenach als größte Stadt der Region liegt 9,4 km entfernt.
Die Kombination aus schwacher Dynamik und guter sozialer Lage beschreibt ein Muster, das für ländliche Gemeinden in der Region typisch ist: stabile Lebensverhältnisse bei gleichzeitig begrenzten Entwicklungschancen.
Regionale Einordnung: Überdurchschnittliche Preise im ländlichen Umfeld
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Bischofroda ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 8 Euro je Quadratmeter liegt über den Werten der meisten Nachbargemeinden: Lauterbach (6,54 Euro), Berka v. d. Hainich (6,35 Euro), Nazza (6,34 Euro). Nur Eisenach mit 8,35 Euro liegt leicht darüber.
Beim Kaufpreis liegt Bischofroda mit 1.840 Euro je Quadratmeter deutlich über allen Nachbarorten. Der nächstgelegene Nachbar Lauterbach liegt bei 1.383 Euro, Kammerforst bei nur 646 Euro. Eisenach als größte Stadt der Region liegt bei 1.643 Euro.
Die Bruttomietrendite von 5,22 Prozent liegt unter allen Nachbarorten. Die höchsten Renditen finden sich in Kammerforst (11,62 %) und Amt Creuzburg (8,40 %) — Orte mit deutlich niedrigeren Kaufpreisen. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist in Bischofroda im Vergleich zu anderen Orten im Umkreis ungünstiger.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bischofroda entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Miete in Bischofroda
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 5,30 €/m² |
| 2022 | 5,60 €/m² |
| 2023 | 5,90 €/m² |
| 2024 | 6,20 €/m² |
| 2025 | 6,50 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Kaufpreis in Bischofroda
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.200 €/m² |
| 2022 | 1.300 €/m² |
| 2023 | 1.380 €/m² |
| 2024 | 1.450 €/m² |
| 2025 | 1.520 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis — auf Basis des geschätzten Preisverlaufs
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bischofroda
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 5,30 % |
| 2022 | 5,17 % |
| 2023 | 5,13 % |
| 2024 | 5,13 % |
| 2025 | 5,13 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bischofroda
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 651 Einwohner |
| 2016 | 654 Einwohner |
| 2017 | 645 Einwohner |
| 2018 | 655 Einwohner |
| 2019 | 640 Einwohner |
| 2020 | 642 Einwohner |
| 2021 | 640 Einwohner |
| 2022 | 640 Einwohner |
| 2023 | 613 Einwohner |
| 2024 | 613 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bischofroda
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,56 % |
| 2016 | 3,24 % |
| 2017 | 2,83 % |
| 2018 | 2,45 % |
| 2019 | 3,47 % |
| 2020 | 4,22 % |
| 2021 | 4,03 % |
| 2022 | 4,00 % |
| 2023 | 2,75 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 334 Rang |
| Dynamik | 382 Rang |
| Stärke | 294 Rang |
| Demografie | 347 Rang |
| Arbeitsmarkt | 293 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 355 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 195 Rang |
Renditeverteilung in Thüringen
Anzahl Orte je Renditeband — Bischofroda liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Thüringen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 1,00 Orte |
| 2–3 | 16,00 Orte |
| 3–4 | 52,00 Orte |
| 4–5 | 109 Orte |
| 5–6 | 135 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 68,00 Orte |
| 8–9 | 42,00 Orte |
| 9–10 | 31,00 Orte |
| 10–11 | 20,00 Orte |
| 11–12 | 11,00 Orte |
| 12+ | 14,00 Orte |
Wie schneidet Bischofroda im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bischofroda ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bischofroda ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bischofroda
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Eisenach | 8,35 €/m² |
| Bischofroda | 8,00 €/m² |
| Oppershausen | 7,77 €/m² |
| Hörselberg-Hainich | 6,87 €/m² |
| Krauthausen | 6,79 €/m² |
| Amt Creuzburg | 6,74 €/m² |
| Lauterbach | 6,54 €/m² |
| Berka v. d. Hainich | 6,35 €/m² |
| Nazza | 6,34 €/m² |
| Kammerforst | 6,26 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bischofroda ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bischofroda
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Kammerforst | 11,62 % |
| Amt Creuzburg | 8,40 % |
| Hörselberg-Hainich | 8,23 % |
| Oppershausen | 8,09 % |
| Krauthausen | 7,22 % |
| Nazza | 6,92 % |
| Eisenach | 6,10 % |
| Berka v. d. Hainich | 6,02 % |
| Lauterbach | 5,68 % |
| Bischofroda | 5,22 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Lauterbach | 1,7 km | 99826 | 6,54 € | 1.383 € | 5,68 % |
| Berka v. d. Hainich | 2,2 km | 99826 | 6,35 € | 1.267 € | 6,02 % |
| Nazza | 6,6 km | 99826 | 6,34 € | 1.100 € | 6,92 % |
| Krauthausen | 7,9 km | 99819 | 6,79 € | 1.128 € | 7,22 % |
| Amt Creuzburg, Stadt | 8,5 km | 99831 | 6,74 € | 963 € | 8,40 % |
| Kammerforst | 8,6 km | 99986 | 6,26 € | 646 € | 11,62 % |
| Eisenach, Stadt | 9,4 km | 99817 | 8,35 € | 1.643 € | 6,10 % |
| Oppershausen | 10,9 km | 99986 | 7,77 € | 1.153 € | 8,09 % |
| Hörselberg-Hainich | 11,0 km | 99820 | 6,87 € | 1.002 € | 8,23 % |
Wo liegt Bischofroda?
Lage
Bischofroda auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bischofroda
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,00 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.840 € |
| Bruttomietrendite | 5,22 % |
| Kaufpreisfaktor | 19,2 |
| Einwohner | 613 |
| Einwohner je km² | 61 |
| Fläche (km²) | 10,1 |
| Arbeitslosenquote | 2,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #334 |
| Prognos Dynamikrang | #382 |
| Prognos Stärkerang | #294 |
| Koordinaten | 51,0577, 10,3636 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bischofroda
Was kostet eine Wohnung in Bischofroda?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 8 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 1.840 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind deutlich höher als der Durchschnitt des Wartburgkreises (6,98 Euro bzw. 1.344 Euro) und auch über dem Landesdurchschnitt Thüringens (6,88 Euro bzw. 1.459 Euro). Im bundesweiten Vergleich mit 8,92 Euro Miete und 2.409 Euro Kaufpreis liegt Bischofroda jedoch darunter. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bischofroda entwickelt?
Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Anstieg: Die Angebotsmiete stieg von 5,30 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf aktuell 8 Euro, der Kaufpreis von 1.200 Euro auf 1.840 Euro. Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 5,23 Prozent für die Miete und 6,09 Prozent für den Kaufpreis. Beide Reihen sind als Schätzung gekennzeichnet.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite in Bischofroda?
Die Bruttomietrendite beträgt 5,22 Prozent und der Kaufpreisfaktor liegt bei 19,17. Damit liegt die Rendite unter dem Durchschnitt des Wartburgkreises (6,51 Prozent) und Thüringens (6,32 Prozent), aber leicht über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 19,17 ist höher als der Kreis- (16,42) und Landesdurchschnitt (17,88), was ein höheres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt. Der Perzentilrang von 34,78 bedeutet, dass rund 35 Prozent der Orte in Thüringen eine niedrigere Rendite aufweisen.
Wie ist die Bevölkerungsentwicklung in Bischofroda?
Die Bevölkerung ist von 651 Einwohnern im Jahr 2015 auf 613 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von rund 5,8 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 61 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,75 Prozent und damit unter dem Landesdurchschnitt.
Wie steht Bischofroda im Vergleich zu den Nachbarorten da?
Im Vergleich zu den Nachbarorten weist Bischofroda die höchsten Mieten (8 Euro/m²) und Kaufpreise (1.840 Euro/m²) auf. Die Bruttomietrendite von 5,22 Prozent liegt jedoch unter denen vieler Nachbarn — so erreicht etwa Kammerforst (8,6 km entfernt) eine Rendite von 11,62 Prozent, während Eisenach mit 6,1 Prozent näher am Kreisdurchschnitt liegt. Lauterbach (1,7 km) liegt mit 5,68 Prozent Rendite am nächsten an Bischofroda.
Woher stammen die Daten zu Bischofroda?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bischofroda sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bischofroda führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Für Bischofroda enthält die Angebotsdatenquelle zu wenige Inserate, um den Verlauf von Miete und Kaufpreis direkt zu belegen. Diese Reihen sind aus dem regionalen Preisniveau ergänzt, an den Diagrammen entsprechend gekennzeichnet und als Näherung zu lesen — nicht als gemessene Werte für diesen Ort.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m². Für diesen Ort enthält die Quelle zu wenige Angebote; der Verlauf ist aus dem regionalen Umfeld ergänzt und als Schätzung gekennzeichnet. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m². Mangels ausreichender Angebote aus dem regionalen Umfeld ergänzt. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Wartburgkreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Treffurt, Stadt | 99830 | 6,11 € | 771 € | 9,51 % |
| Ruhla, Stadt | 99842 | 6,62 € | 930 € | 8,54 % |
| Amt Creuzburg, Stadt | 99831 | 6,74 € | 963 € | 8,40 % |
| Seebach | 99846 | 6,43 € | 933 € | 8,26 % |
| Hörselberg-Hainich | 99820 | 6,87 € | 1.002 € | 8,23 % |
| Gerstungen | 99834 | 7,45 € | 1.087 € | 8,23 % |
| Krayenberggemeinde | 36460 | 6,26 € | 933 € | 8,06 % |
| Leimbach | 36433 | 7,94 € | 1.220 € | 7,81 % |