Hörselberg-Hainich

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Hörselberg-Hainich liegt im nordöstlichen Wartburgkreis in Thüringen und umfasst mit 142 km² Fläche 17 Ortsteile. Die Gemeinde zählt 6.052 Einwohner (2024) und ist damit eine der bevölkerungsstärksten Gemeinden des Kreises. Seit dem 1. Dezember 2007 besteht sie aus dem freiwilligen Zusammenschluss der Gemeinden Behringen und Hörselberg.

Der Immobilienmarkt wird durch deutlich unterdurchschnittliche Preise geprägt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.002 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,87 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Durchschnitt des Wartburgkreises (1.344 Euro Kaufpreis, 6,98 Euro Miete) und Thüringens (1.459 Euro Kaufpreis, 6,88 Euro Miete). Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 8,23 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 12,15 — beides Kennzahlen, die denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven beschreiben: Die Preise sind niedrig im Verhältnis zu den Mieten, was eine überdurchschnittliche Rendite verspricht.

Die Bruttomietrendite von 8,23 Prozent platziert Hörselberg-Hainich im 83. Perzentil aller 605 Orte im Vergleich im Bundesland. Das bedeutet, dass die Rendite höher ist als bei 83 Prozent der vergleichbaren Orte in Thüringen. Der Kaufpreisfaktor von 12,15 entspricht genau dem deutschen Durchschnitt, während der Wartburgkreis (16,42) und Thüringen (17,88) jeweils darüber liegen.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es handelt sich nicht um einen amtlichen Mietspiegel.

Preis- und Mietentwicklung: Tiefpunkt 2023, starker Anstieg danach

Die Zeitreihen zeigen für Miete und Kaufpreis ein ähnliches Muster: einen Tiefpunkt im Jahr 2023, gefolgt von einem starken Anstieg in den Folgejahren.

Der Angebotskaufpreis lag 2018 bei 691 Euro je Quadratmeter, stieg 2019 auf 927 Euro, fiel dann 2021 auf 714 Euro und erreichte 2023 mit 465 Euro den tiefsten Wert der Reihe. Seitdem erholte er sich stark: 2024 auf 915 Euro, 2025 auf 982 Euro und 2026 auf 1.176 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 6,89 Prozent.

Die Angebotsmiete entwickelte sich weniger volatil. Sie lag 2018 bei 5,91 Euro, fiel 2019 auf 5,54 Euro, stieg 2020 auf 5,80 Euro und erreichte 2023 mit 4,74 Euro ihr Minimum. Anschließend folgte ein Anstieg auf 6,20 Euro (2024), 5,92 Euro (2025) und 7,00 Euro (2026). Die CAGR beträgt 2,14 Prozent.

Der Kaufpreisanstieg seit dem Tiefpunkt 2023 ist deutlich stärker als der Mietenanstieg. Während der Kaufpreis von 2023 auf 2026 um 153 Prozent steigt (von 465 auf 1.176 Euro), steigt die Miete im selben Zeitraum um 48 Prozent (von 4,74 auf 7,00 Euro). Diese unterschiedliche Dynamik führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite über die Zeit verändert — sie wird mit steigenden Kaufpreisen tendenziell niedriger, wenn die Mieten nicht im gleichen Maße folgen.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt, aber mit Renditevorteil

Hörselberg-Hainich liegt bei den aktuellen Angebotspreisen unter dem Durchschnitt des Wartburgkreises und Thüringens. Der Kreisdurchschnitt liegt bei 6,98 Euro je Quadratmeter Miete und 1.344 Euro je Quadratmeter Kaufpreis. In Thüringen beträgt der Durchschnitt 6,88 Euro Miete und 1.459 Euro Kaufpreis. Die Bruttomietrendite des Kreises liegt bei 6,51 Prozent, die des Bundeslandes bei 6,32 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild. Die nächstgelegenen Orte liegen zwischen 6,4 und 12,5 Kilometern Entfernung. Kammerforst (12,5 km) weist mit 646 Euro je Quadratmeter den niedrigsten Kaufpreis und mit 11,62 Prozent die höchste Rendite auf. Bischofroda (11 km) liegt mit 1.840 Euro je Quadratmeter Kaufpreis und 5,22 Prozent Rendite am anderen Ende der Skala. Hörselberg-Hainich liegt mit 1.002 Euro je Quadratmeter und 8,23 Prozent Rendite im unteren bis mittleren Preisbereich und im oberen Drittel der Renditen.

Die niedrigeren Preise im Vergleich zum Kreis- und Bundeslanddurchschnitt entsprechen dem Muster ländlicher Gemeinden in der Region. Der Wartburgkreis als Ganzes liegt bereits unter dem thüringischen Durchschnitt bei Kaufpreisen (1.344 gegenüber 1.459 Euro), und Hörselberg-Hainich liegt nochmals darunter.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur, Nationalpark, Bevölkerungsrückgang

Die Bevölkerung von Hörselberg-Hainich ist seit 2015 rückläufig. Von 6.346 Einwohnern im Jahr 2015 auf 6.052 im Jahr 2024 entspricht das einem Rückgang von 4,6 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 43 Einwohner je Quadratkilometer — ein typischer Wert für ländliche Gemeinden in Thüringen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Wartburgkreis, auf den sich die Werte beziehen, auf Rang 334 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Gesamtindex liegt damit im unteren Drittel. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Gewichtung: Der Index für Wohlstand und soziale Lage erreicht mit Rang 195 die beste Platzierung, während der Dynamik-Index mit Rang 382 am schwächsten abschneidet. Der Wettbewerb und Innovation-Index liegt bei Rang 355. Diese Werte deuten auf eine Gemeinde hin, die über eine solide soziale Infrastruktur verfügt, aber in dynamischen Wirtschaftskennzahlen hinter dem Bundesdurchschnitt liegt.

Ein strukturprägendes Merkmal ist der Nationalpark Hainich, der sich auch auf das Gemeindegebiet erstreckt. Die UNESCO erklärte den Nationalpark 2011 zum Weltnaturerbe. Der Hainich ist mit etwa 16.000 Hektar das größte zusammenhängende Buchenwaldgebiet Mitteleuropas. Zu den touristischen Attraktionen zählen der Baumkronenpfad, Schloss Behringen, die Talsperre Tüngeda und der Golfplatz Wenigenlupnitz.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.