Hörsel
Hörsel (PLZ 99880) liegt im Kreis Gotha in Thüringen. Der Ort zählt 4.649 Einwohner auf 70,4 km², das entspricht 66 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,09 € pro m², der Kaufpreis bei 1.063 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 8,01 % und ein Kaufpreisfaktor von 12,5 — rechnerisch sind das 12 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Hörsel über dem Renditeniveau von 81 % der Orte in Thüringen.
Zwischen 2019 und 2026 stieg die Miete von 10,14 € auf 7,33 € pro m², im Mittel -4,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,8 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,4 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Gotha Rang 344 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 386, Stärkerang 305). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Waltershausen, Friedrichroda und Bad Tabarz an.
Immobilienpreise in Hörsel im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Thüringen.
Immobilienmarkt und Standortfaktoren: Hörsel (Landkreis Gotha)
Die Landgemeinde Hörsel im Landkreis Gotha bietet Immobilien zu deutlich unterdurchschnittlichen Preisen. Die Angebotskaufpreise liegen bei 1.063 €/m², was unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt. Daraus resultiert eine hohe Bruttomietrendite von 8,01 %. Die Bevölkerung geht seit 2015 zurück (-5,4 %). Der Standort rangiert im Prognos-Zukunftsatlas unterdurchschnittlich, insbesondere im Dynamik-Index.
Der Ort
Hörsel ist eine 2011 gegründete Landgemeinde im Nordwesten des Landkreises Gotha. Auf einer Fläche von 70,44 km² leben 4.649 Menschen (2024), was einer Dichte von 66 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde umfasst die Ortsteile Aspach, Ebenheim, Fröttstädt, Metebach und Teutleben und liegt zwischen Thüringer Wald und Hainich. Am Ort bestehen keine Hochschulen.
Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Renditen
Der Angebotskaufpreis in Hörsel liegt bei 1.063 Euro je Quadratmeter. Damit liegt er deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Gotha (1.776 €/m²) und des Landes Thüringen (1.459 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,49 – ebenfalls ein niedriger Wert im regionalen Vergleich. Der Kreisdurchschnitt liegt bei 20,69, der Landesdurchschnitt bei 17,88. Die Angebotsmiete liegt mit 7,09 €/m² nahe dem Landesdurchschnitt von 6,88 €/m², aber leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 7,29 €/m².
Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und mittelmäßigen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 8,01 %. Damit liegt Hörsel im Bundesland im 80. Perzentil – die Rendite ist höher als bei 80 % der verglichenen Orte in Thüringen. Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten fällt auf: Waltershausen (2,8 km entfernt) weist mit 1.566 €/m² einen um 47 % höheren Kaufpreis auf, bei vergleichbarer Miete (7,15 €/m²) und einer Rendite von nur 5,48 %. Die niedrige Rendite in den Nachbargemeinden ist auf die deutlich höheren Kaufpreise zurückzuführen, nicht auf niedrigere Mieten.
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietpreise in Hörsel zeigen starke Schwankungen. Im Jahr 2019 lag der Angebotsmietpreis bei 10,14 €/m², fiel dann bis 2021 auf 5,42 €/m² und erholte sich bis 2026 auf 7,33 €/m². Der durchschnittliche jährliche Veränderungssatz (CAGR) über den Zeitraum beträgt -4,53 %. Die Kaufpreise entwickelten sich anders: Von 949 €/m² (2019) fiel der Preis bis 2022 auf 731 €/m², stieg dann bis 2024 auf 1.128 €/m² und liegt in der Projektion für 2026 bei 1.231 €/m². Der CAGR beträgt hier 3,78 %.
Die Volatilität in beiden Märkten ist bemerkenswert. Die Mietpreise haben sich nach dem Tief 2021 teilweise erholt, liegen aber weiterhin unter dem Niveau von 2019. Die Kaufpreise zeigen einen stärkeren Aufwärtstrend, der jedoch durch starke jährliche Schwankungen geprägt ist. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Demografie und Standortfaktoren
Die Bevölkerung in Hörsel ist seit 2015 kontinuierlich rückläufig. Von 4.915 Einwohnern (2015) ging die Zahl auf 4.649 (2024) zurück, ein Verlust von 5,4 %. In den Jahren 2023 und 2024 blieb die Einwohnerzahl mit 4.649 stabil. Der Landkreis Gotha als Ganzes verzeichnete einen ähnlichen Trend: Von 136.831 (2015) auf 135.838 (2024).
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Landkreis Gotha auf Platz 344 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht schneidet der Kreis im Dynamik-Index ab (Platz 386), während der Wohlstands-Index mit Platz 230 am besten abschneidet. Die Teilindizes für Demografie (340), Arbeitsmarkt (352) und Wettbewerb/Innovation (333) liegen ebenfalls im unteren Drittel. Diese Strukturdaten gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, geben aber Hinweise auf den wirtschaftlichen Kontext, in dem sich der Immobilienmarkt in Hörsel bewegt.
Einordnung und Zusammenfassung
Hörsel zeichnet sich durch niedrige Immobilienpreise aus, die eine hohe Bruttomietrendite von 8,01 % ermöglichen. Die Kaufpreise liegen um 40 % unter dem Landesdurchschnitt, während die Mieten nahe dem Landesmittel liegen. Dieser Unterschied zu den Nachbargemeinden wie Waltershausen (Kaufpreis 47 % höher) zeigt, dass Hörsel ein preisgünstiger Standort im ländlichen Raum ist.
Der Bevölkerungsrückgang von 5,4 % seit 2015 und die unterdurchschnittliche Bewertung im Prognos-Zukunftsatlas (insbesondere im Dynamik-Index) deuten auf strukturelle Herausforderungen hin. Die stabile Einwohnerzahl in den letzten beiden Jahren (2023 und 2024 jeweils 4.649) könnte auf eine gewisse Stabilisierung hindeuten.
Die hohen Renditen in Hörsel sind primär auf die niedrigen Kaufpreise zurückzuführen, nicht auf überdurchschnittliche Mieten. Für Investoren bedeutet dies: Der Markt bietet Zugang zu Immobilien zu unterdurchschnittlichen Preisen, ist aber eingebettet in eine Region mit Bevölkerungsrückgang und unterdurchschnittlicher Dynamik.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Hörsel entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Hörsel
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 10,14 €/m² |
| 2020 | 6,63 €/m² |
| 2021 | 5,42 €/m² |
| 2022 | 7,41 €/m² |
| 2023 | 6,75 €/m² |
| 2024 | 7,42 €/m² |
| 2025 | 9,15 €/m² |
| 2026 | 7,33 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Hörsel
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 949 €/m² |
| 2020 | 890 €/m² |
| 2021 | 866 €/m² |
| 2022 | 731 €/m² |
| 2023 | 934 €/m² |
| 2024 | 1.128 €/m² |
| 2025 | 895 €/m² |
| 2026 | 1.231 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Hörsel
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 12,82 % |
| 2020 | 8,94 % |
| 2021 | 7,51 % |
| 2022 | 12,17 % |
| 2023 | 8,67 % |
| 2024 | 7,90 % |
| 2025 | 12,27 % |
| 2026 | 7,15 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Hörsel
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 4.915 Einwohner |
| 2016 | 4.773 Einwohner |
| 2017 | 4.747 Einwohner |
| 2018 | 4.753 Einwohner |
| 2019 | 4.699 Einwohner |
| 2020 | 4.727 Einwohner |
| 2021 | 4.680 Einwohner |
| 2022 | 4.673 Einwohner |
| 2023 | 4.649 Einwohner |
| 2024 | 4.649 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Hörsel
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,80 % |
| 2016 | 12,40 % |
| 2017 | 2,59 % |
| 2018 | 2,54 % |
| 2019 | 2,67 % |
| 2020 | 3,73 % |
| 2021 | 3,29 % |
| 2022 | 2,69 % |
| 2023 | 2,43 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 344 Rang |
| Dynamik | 386 Rang |
| Stärke | 305 Rang |
| Demografie | 340 Rang |
| Arbeitsmarkt | 352 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 333 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 230 Rang |
Renditeverteilung in Thüringen
Anzahl Orte je Renditeband — Hörsel liegt im Band 8–9 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Thüringen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 1,00 Orte |
| 2–3 | 16,00 Orte |
| 3–4 | 52,00 Orte |
| 4–5 | 109 Orte |
| 5–6 | 135 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 68,00 Orte |
| 8–9 | 42,00 Orte |
| 9–10 | 31,00 Orte |
| 10–11 | 20,00 Orte |
| 11–12 | 11,00 Orte |
| 12+ | 14,00 Orte |
Wie schneidet Hörsel im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Hörsel ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Hörsel ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Hörsel
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Schwabhausen | 8,29 €/m² |
| Bad Tabarz | 7,96 €/m² |
| Friedrichroda | 7,75 €/m² |
| Georgenthal | 7,71 €/m² |
| Gotha | 7,28 €/m² |
| Waltershausen | 7,15 €/m² |
| Hörsel | 7,09 €/m² |
| Emleben | 6,93 €/m² |
| Sonneborn | 6,79 €/m² |
| Nessetal | 6,66 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Hörsel ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Hörsel
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Georgenthal | 9,58 % |
| Hörsel | 8,01 % |
| Sonneborn | 6,21 % |
| Schwabhausen | 6,07 % |
| Gotha | 5,50 % |
| Waltershausen | 5,48 % |
| Bad Tabarz | 5,38 % |
| Friedrichroda | 5,27 % |
| Nessetal | 5,09 % |
| Emleben | 4,04 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Waltershausen, Stadt | 2,8 km | 99880 | 7,15 € | 1.566 € | 5,48 % |
| Friedrichroda, Stadt | 6,7 km | 99894 | 7,75 € | 1.764 € | 5,27 % |
| Bad Tabarz | 6,9 km | 99891 | 7,96 € | 1.776 € | 5,38 % |
| Sonneborn | 8,1 km | 99869 | 6,79 € | 1.311 € | 6,21 % |
| Emleben | 8,2 km | 99869 | 6,93 € | 2.059 € | 4,04 % |
| Gotha, Stadt | 8,9 km | 99867 | 7,28 € | 1.589 € | 5,50 % |
| Nessetal | 9,6 km | 99869 | 6,66 € | 1.570 € | 5,09 % |
| Schwabhausen | 10,6 km | 99869 | 8,29 € | 1.639 € | 6,07 % |
| Georgenthal | 11,2 km | 99887 | 7,71 € | 966 € | 9,58 % |
Wo liegt Hörsel?
Lage
Hörsel auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Hörsel
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,09 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.063 € |
| Bruttomietrendite | 8,01 % |
| Kaufpreisfaktor | 12,5 |
| Einwohner | 4.649 |
| Einwohner je km² | 66 |
| Fläche (km²) | 70,4 |
| Arbeitslosenquote | 2,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #344 |
| Prognos Dynamikrang | #386 |
| Prognos Stärkerang | #305 |
| Koordinaten | 50,9199, 10,5852 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Hörsel
Was kostet eine Wohnung in Hörsel?
Die aktuellen Angebotspreise für Wohnungen in Hörsel liegen bei rund 1.063 Euro pro Quadratmeter zum Kauf und einer Angebotsmiete von etwa 7,09 Euro pro Quadratmeter und Monat. Damit liegt der Kaufpreis deutlich unter dem Durchschnitt des Kreises Gotha (1.776 Euro/m²) und auch unter dem Thüringer Landesdurchschnitt (1.459 Euro/m²). Die Miete liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt (7,29 Euro/m²) und leicht über dem Landesdurchschnitt (6,88 Euro/m²). Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Miet- und Kaufpreise in Hörsel entwickelt?
Die Mietpreise in Hörsel sind seit 2019 von 10,14 Euro pro Quadratmeter auf 7,33 Euro/m² (2026) gesunken, wobei die Entwicklung stark schwankend war: 2021 lagen die Mieten mit 5,42 Euro/m² auf einem Tiefpunkt, bevor sie 2025 vorübergehend auf 9,15 Euro/m² anstiegen. Die Kaufpreise stiegen im selben Zeitraum von 949 Euro/m² (2019) auf 1.231 Euro/m² (2026) an, mit einem Tiefpunkt von 731 Euro/m² im Jahr 2022. Die Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Welche Bruttomietrendite weist Hörsel auf?
Die Bruttomietrendite in Hörsel beträgt 8,01 Prozent. Das ist deutlich höher als der Durchschnitt des Kreises Gotha (5,38 %) und auch über dem Thüringer Landesdurchschnitt (6,32 %). Hörsel liegt mit diesem Wert auf dem 81. Perzentil in Thüringen, was bedeutet, dass rund 81 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,49 und liegt damit weit unter dem Kreisdurchschnitt (20,69) und dem Landesdurchschnitt (17,88).
Wie hat sich die Bevölkerung in Hörsel entwickelt?
Die Bevölkerung in Hörsel ist seit 2015 rückläufig: Von 4.915 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.649 im Jahr 2024, einem Rückgang von rund 5,4 Prozent. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 66 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Rückgang war zwischen 2023 und 2024 mit jeweils 4.649 Einwohnern erstmals stagnierend, nachdem er in den Vorjahren kontinuierlich weitergegangen war.
Wie schneidet Hörsel im Vergleich zum Kreis Gotha und Thüringen ab?
Hörsel liegt bei den Kaufpreisen mit 1.063 Euro/m² deutlich unter dem Kreis Gotha (1.776 Euro/m²) und dem Thüringer Durchschnitt (1.459 Euro/m²). Die Angebotsmiete von 7,09 Euro/m² liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt (7,29 Euro/m²) und leicht über dem Landesdurchschnitt (6,88 Euro/m²). Die Bruttomietrendite von 8,01 % ist die höchste unter allen aufgeführten Nachbarorten und liegt weit über den Werten von Waltershausen (5,48 %), Friedrichroda (5,27 %) oder Gotha (5,5 %).
Woher stammen die Daten zu Hörsel?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Hörsel sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Hörsel führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Gotha
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Georgenthal | 99887 | 7,71 € | 966 € | 9,58 % |
| Gierstädt | 99100 | 9,23 € | 1.336 € | 8,29 % |
| Tonna | 99958 | 8,56 € | 1.277 € | 8,05 % |
| Luisenthal | 99885 | 6,29 € | 1.097 € | 6,88 % |
| Eschenbergen | 99869 | 6,81 € | 1.242 € | 6,58 % |
| Tambach-Dietharz/Thür. Wald, Stadt | 99897 | 6,88 € | 1.319 € | 6,26 % |
| Sonneborn | 99869 | 6,79 € | 1.311 € | 6,21 % |
| Schwabhausen | 99869 | 8,29 € | 1.639 € | 6,07 % |