Emleben

Marktüberblick

Emleben ist eine Gemeinde im Zentrum des thüringischen Landkreises Gotha mit 656 Einwohnern auf einer Fläche von 10,99 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 60 Einwohner je Quadratkilometer. Der Ort liegt an der Bundesstraße 247 und ist über die Anschlussstelle Gotha/Schwabhausen der Autobahn A 4 schnell erreichbar. Ein Bahnhof an der Ohratalbahn (Gotha–Gräfenroda) besteht, der Personenverkehr wurde jedoch am 11. Dezember 2011 eingestellt. Emleben ist eine erfüllende Gemeinde für die Landgemeinde Georgenthal und wurde erstmals 1006 urkundlich erwähnt. Nach 1990 entwickelte sich ein Gewerbegebiet mit Logistik-Standort, begünstigt durch die Verkehrslage.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 6,93 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.059 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,04 Prozent, der Kaufpreisfaktor 24,76. Bei beiden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.

Preisentwicklung

Die Miet- und Kaufpreisreihen für Emleben sind als geschätzt gekennzeichnet. Danach stieg die Angebotsmiete von 6,40 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 7,90 Euro im Jahr 2025 — ein Anstieg um 23,4 Prozent in vier Jahren, was einer jährlichen Wachstumsrate von 5,4 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.500 Euro je Quadratmeter (2021) auf 1.900 Euro (2025), also um 26,7 Prozent bzw. 6,1 Prozent jährlich.

Der Kaufpreisanstieg ist dabei stärker als der Mietanstieg — das drückt sich im Kaufpreisfaktor von 24,76 aus. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 24,76-Fache der jährlichen Nettokaltmiete beträgt. Zum Vergleich: Der Bundesdurchschnitt liegt bei einem Kaufpreisfaktor von rund 19,6 (berechnet aus der bundesweiten Bruttomietrendite von 5,1 Prozent). Ein höherer Faktor signalisiert, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete besonders hoch sind.

Regionale Einordnung

Emleben weist im regionalen Vergleich ein ungewöhnliches Muster auf: Die Kaufpreise sind deutlich über dem Mittel, während die Mieten eher im unteren bis mittleren Bereich liegen.

Im Kreis Gotha beträgt der durchschnittliche Kaufpreis 1.776 Euro je Quadratmeter — Emleben liegt mit 2.059 Euro deutlich darüber. Die Angebotsmiete im Kreis liegt bei 7,29 Euro, Emleben liegt mit 6,93 Euro leicht darunter. Die Bruttomietrendite im Kreis beträgt 5,38 Prozent, in Emleben nur 4,04 Prozent. Der Kaufpreisfaktor im Kreis liegt bei 20,69, in Emleben bei 24,76.

Auf Landesebene zeigt sich das Muster noch deutlicher: Thüringen hat einen durchschnittlichen Kaufpreis von 1.459 Euro und eine Miete von 6,88 Euro. Emleben liegt bei den Kaufpreisen mit 2.059 Euro um 41 Prozent über dem Landesdurchschnitt, bei der Miete mit 6,93 Euro nur knapp darüber. Die Folge ist eine Bruttomietrendite von 4,04 Prozent, die im Perzentilrang 12,48 von 605 Orten in Thüringen liegt — Emleben gehört damit zu den Orten mit den niedrigsten Renditen im Land.

Im Vergleich zu den Nachbarorten ist Emleben der Ort mit den höchsten Kaufpreisen (2.059 Euro je Quadratmeter). Der nächstgelegene Nachbarort Schwabhausen (2,4 km) hat mit 1.639 Euro einen um 20 Prozent niedrigeren Kaufpreis bei einer um 1,36 Euro höheren Miete. Gotha (6,2 km) liegt bei 1.589 Euro, Friedrichroda bei 1.764 Euro. Nur Tüttleben (8,7 km) hat mit 1.822 Euro einen vergleichbar hohen Kaufpreis, weist aber mit 3,48 Prozent die niedrigste Rendite auf.

Das Muster ist klar: Emleben hat die höchsten Kaufpreise aller Nachbarorte, aber keine entsprechend hohen Mieten. Die Renditen liegen damit im unteren Bereich — was den Markt für Investoren weniger attraktiv macht als in anderen Orten der Region.

Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung Emlebens ist von Rückgang geprägt. Zwischen 2019 und 2024 sank die Einwohnerzahl von 709 auf 656, was einem Rückgang von 7,5 Prozent entspricht. Der Höchststand in der verfügbaren Reihe lag 2006 bei 814 Einwohnern. Seitdem ist die Bevölkerung um 19,3 Prozent gesunken.

Die Zeitreihendaten weichen dabei von der Angabe der Wikipedia ab, die 673 Einwohner für Ende 2024 nennt. Die abweichenden Werte könnten auf unterschiedliche Stichtage oder Erhebungszeiträume zurückgehen.

Gleichzeitig weist Emleben eine sehr niedrige Arbeitslosenquote von 1,74 Prozent (2023) auf — das entspricht nur sieben Arbeitslosen. Die Arbeitsmarktlage vor Ort ist damit sehr niedrig.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Gotha auf Rang 344 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Der Rang im Teilindex Dynamik liegt bei 386, der im Index Stärke bei 305. Im Index Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis mit Rang 230 am besten ab. Diese Werte gelten für den Kreis Gotha, nicht für die Gemeinde Emleben allein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Ort verfügt über einen gut etablierten Gewerbestandort mit Logistik, der nach 1990 entstanden ist und durch die Lage an der B 247 und die Nähe zur A 4 begünstigt wurde.