Drei Gleichen

Marktüberblick: Hohe Preise bei unterdurchschnittlicher Rendite

Drei Gleichen ist eine Landgemeinde im thüringischen Landkreis Gotha mit 7.826 Einwohnern auf 84,89 km². Sie umfasst acht Ortsteile (Cobstädt, Grabsleben, Großrettbach, Günthersleben, Mühlberg, Seebergen, Wandersleben, Wechmar) und ist nach dem Burgenensemble der Drei Gleichen benannt. Die Gemeinde entstand 2009 durch Zusammenschluss und wurde 2018 um Günthersleben-Wechmar erweitert.

Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete von 8,83 €/m² und der Angebotskaufpreis von 2.561 €/m² liegen beide deutlich über den Durchschnitten des Landkreises Gotha (Miete: 7,29 €/m², Kaufpreis: 1.776 €/m²) und des Landes Thüringen (Miete: 6,88 €/m², Kaufpreis: 1.459 €/m²). Gleichzeitig weist die Bruttomietrendite mit 4,14 % einen unterdurchschnittlichen Wert aus – sie liegt unter dem Kreisdurchschnitt (5,38 %) und dem Landesdurchschnitt (6,32 %). Im Perzentilrang der Thüringer Orte belegt Drei Gleichen mit 14,48 % das untere Quartil: Nur etwa 14 % der Orte in Thüringen haben eine niedrigere Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 24,17 bestätigt diese Lage: Er liegt deutlich über dem Kreiswert (20,69) und dem Landeswert (17,88). Zusammengefasst bedeutet das: Die Preise liegen über dem regionalen Durchschnitt, aber die Mieten rechtfertigen diese Preise nicht im gleichen Maße – die Rendite bleibt unterdurchschnittlich.

Preis- und Mietentwicklung: Starke Schwankungen auf engem Raum

Die Mietentwicklung seit 2019 zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 4,46 €/m² (2019) stieg die Angebotsmiete auf 9,09 €/m² (2026) – mehr als eine Verdopplung. Der jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 7,76 %. Allerdings verlief die Entwicklung nicht linear: 2023 fiel die Miete vorübergehend von 8,22 €/m² (2022) auf 7,62 €/m², bevor sie wieder anstieg.

Bei den Kaufpreisen ist die Volatilität noch ausgeprägter. Nach einem Anstieg von 930 €/m² (2019) auf 1.033 €/m² (2020) fiel der Preis 2022 auf 616 €/m² – ein Rückgang von rund 40 %. Erholte sich 2024 auf 1.475 €/m², stieg dann aber sprunghaft auf 3.800 €/m² (2025) und 3.933 €/m² (2026). Diese extremen Werte in den jüngsten Jahren können auf eine geringe Anzahl von Inseraten hindeuten, bei denen einzelne hochpreisige Objekte das Durchschnittsergebnis stark verzerren. Der Kaufpreis-CAGR von 22,87 % ist vor diesem Hintergrund mit großer Vorsicht zu interpretieren. Die Zeitreihe der Kaufpreise weist zudem eine Lücke für 2023 auf.

Die Kombination aus hoher Volatilität und wenigen Datenpunkten bedeutet, dass aktuelle Durchschnittswerte für Drei Gleichen mit Unsicherheit behaftet sind.

Regionale Einordnung: Über dem Durchschnitt, aber nicht isoliert

Im Vergleich zu den acht benachbarten Orten im Umkreis von bis zu 10 km zeigt Drei Gleichen ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 8,83 €/m² liegt nahe an Arnstadt (8,80 €/m²) und ist die zweithöchste im direkten Vergleich. Tüttleben (5,28 €/m²) und Nottleben (5,30 €/m²) liegen deutlich darunter.

Beim Kaufpreis von 2.561 €/m² liegt Drei Gleichen über dem Großteil der Nachbarn. Pferdingsleben weist mit 3.314 €/m² einen höheren Preis auf, aber mit einer Rendite von nur 2,26 % eine noch schwächere Kapitalverzinsung. Die meisten Nachbarorte bewegen sich im Bereich von 1.200 bis 1.900 €/m². Drei Gleichen liegt damit im oberen Preissegment der Region, ohne das absolute Maximum darzustellen.

Die Bruttomietrendite von 4,14 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn: Sie ist höher als die von Pferdingsleben (2,26 %) und Tüttleben (3,48 %), aber niedriger als die von Nesse-Apfelstädt (5,74 %), Schwabhausen (6,07 %) und Arnstadt (5,81 %). Das Muster zeigt, dass Drei Gleichen weder der günstigste noch der teuerste Ort in der Nachbarschaft ist, sondern eine mittlere bis obere Position einnimmt.

Standortfaktoren: Strukturschwaches Umland mit schrumpfender Bevölkerung

Der Landkreis Gotha, dem Drei Gleichen angehört, schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 von rund 400 deutschen Kreisen insgesamt auf Platz 344 ab. Besonders schwach ist der Kreis im Dynamik-Index (Rang 386 von 400) und im Arbeitsmarkt-Index (Rang 352). Im Wohlstands-Index (Rang 230) liegt er vergleichsweise besser. Diese Rankings beziehen sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde.

Die Bevölkerung der Gemeinde Drei Gleichen ist seit Beginn der Zeitreihe (2018) um 1,32 % von 7.931 auf 7.826 Einwohner (2024) gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 92 Einwohner pro km². Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 13,8 % und bewegte sich in den Vorjahren in einem ähnlichen Bereich (12,4 % bis 14,1 %).

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus leicht schrumpfender Bevölkerung, hoher Arbeitslosigkeit und einem strukturschwachen Umland spricht für einen ländlichen Raum, der von Abwanderungstendenzen geprägt ist. Die überdurchschnittlichen Immobilienpreise im Vergleich zum Umland stehen damit in keinem direkten Zusammenhang mit demografischer Dynamik oder wirtschaftlicher Stärke.