Nesse-Apfelstädt

Marktüberblick

Nesse-Apfelstädt ist eine Landgemeinde im thüringischen Landkreis Gotha mit 5.948 Einwohnern auf 39,58 km². Die Gemeinde entstand am 1. Dezember 2009 durch den Zusammenschluss mehrerer Ortsteile, darunter Apfelstädt (1.301 Einwohner), Neudietendorf als Verwaltungssitz, Kleinrettbach, Ingersleben und Gamstädt. Der Ort liegt im Thüringer Becken nördlich des Thüringer Waldes im Gebiet der Drei Gleichen.

Die aktuellen Angebotskennzahlen liegen mit 8,63 €/m² bei der Miete und 1.805 €/m² beim Kaufpreis über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber unter dem Bundesdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 17,43 liegt leicht unter dem Thüringer Durchschnitt von 17,88. Die Bruttomietrendite von 5,74 % ist die zweithöchste aller acht Nachbarorte im Umkreis und liegt über dem Kreisdurchschnitt (5,38 %), aber unter dem Landesdurchschnitt (6,32 %).

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Inseraten hindeutet. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,31 €/m² (2018) und 10,99 €/m² (2025), der Kaufpreis zwischen 846 €/m² (2020) und 2.357 €/m² (2022). Diese extremen Ausschläge sind kein Hinweis auf eine echte Marktdynamik, sondern spiegeln die geringe Anzahl verfügbarer Objekte wider – einzelne Inserate können den Durchschnittswert stark verzerren.

Der CAGR der Miete liegt bei 4,68 %, der des Kaufpreises bei 6,67 % über den Zeitraum 2018 bis 2026. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich gemeldeten Inseraten basieren. Die hohen CAGR-Werte sind jedoch durch die Volatilität verzerrt und geben keinen verlässlichen Aufschluss über die tatsächliche Marktentwicklung.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Nesse-Apfelstädt ist mit rund 5.950 Einwohnern seit 2015 stabil geblieben, der Rückgang beträgt lediglich -0,55 %. Die Bevölkerungsdichte von 150 Einwohnern pro km² entspricht in etwa dem Kreisdurchschnitt (145 Einw./km²).

Die Arbeitslosenquote zeigt ein problematisches Bild: Sie stieg von 6,4 % im Jahr 2015 auf 11,4 % im Jahr 2023. Dieser Anstieg ist signifikant und geht einher mit dem Prognos-Rang des Landkreises Gotha im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 352 von rund 400 Kreisen). Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Gotha insgesamt auf Rang 344 ein, im Bereich Dynamik sogar auf Rang 386. Lediglich im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis mit Rang 230 vergleichsweise besser ab.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Gotha weist Nesse-Apfelstädt höhere Angebotsmieten (+18 %), einen leicht höheren Kaufpreis (+2 %) und eine höhere Bruttomietrendite (+0,36 Prozentpunkte) auf. Der Kaufpreisfaktor liegt mit 17,43 unter dem Kreisdurchschnitt von 20,69, was bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen im Ort günstiger sind als im Kreisdurchschnitt.

Im Vergleich zu Thüringen insgesamt liegt Nesse-Apfelstädt bei Miete (+25 %), Kaufpreis (+24 %) und Rendite (-0,58 Prozentpunkte) im oberen Mittelfeld. Der Kaufpreisfaktor ist mit 17,43 unter dem Landesdurchschnitt von 17,88.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 km hat Nesse-Apfelstädt die zweithöchste Bruttomietrendite (5,74 %), knapp unter Arnstadt (5,81 %). Drei Gleichen (4,14 %) und Amt Wachsenburg (5,15 %) liegen deutlich darunter. Bei den Kaufpreisen liegt Nesse-Apfelstädt mit 1.805 €/m² im Mittelfeld – deutlich unter Pferdingsleben (3.314 €/m²) und Zimmernsupra (2.196 €/m²), aber über Nottleben (1.218 €/m²). Bei den Mieten liegt der Ort mit 8,63 €/m² ebenfalls im oberen Mittelfeld, unterhalb von Drei Gleichen (8,83 €/m²) und Arnstadt (8,80 €/m²). Der Perzentilrang von 48,09 % im Bundesland bestätigt die Position im unteren bis mittleren Drittel der thüringischen Orte.