Dornheim

Marktüberblick

Dornheim ist eine 7,99 km² große Gemeinde im Ilm-Kreis mit 562 Einwohnern. Der Ort liegt vier Kilometer östlich von Arnstadt am Wolfsbach und ist landwirtschaftlich geprägt; am Südrand befindet sich ein Standort der Thüringer Fleisch- & Wurstspezialitäten Rainer Wagner GmbH. Auf dem lokalen Immobilienmarkt betragen die Angebotsmiete 7,12 Euro pro Quadratmeter und der Angebotskaufpreis 1.950 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,38 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 22,82.

Die niedrige Rendite von 4,38 Prozent resultiert aus dem Zusammenspiel von relativ hohem Kaufpreis und moderater Miete: Der Kaufpreis liegt mit dem 1,34-Fachen des Thüringer Durchschnitts deutlich über dem Landesmittel, während die Miete mit dem 1,04-Fachen nur knapp darüber liegt. Der Kaufpreisfaktor von 22,82 bestätigt diese Einordnung – er liegt über dem Ilm-Kreis-Durchschnitt (21,54) und dem Thüringer Wert (17,88), was bedeutet, dass Käufer im Durchschnitt 22,82 Jahre Bruttomiete zahlen müssen, um den Kaufpreis zu decken. Im Bundesland liegt Dornheim mit einem Rendite-Perzentil von 18,6 in den untersten 20 Prozent – die Rendite ist niedriger als bei 81,4 Prozent der 605 vergleichbaren Orte in Thüringen.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Rückgang: Lag die Angebotsmiete 2022 noch bei 10,00 Euro pro Quadratmeter, fiel sie 2023 auf 6,72 Euro und erholte sich 2025 leicht auf 7,27 Euro. Die jährliche Veränderungsrate (CAGR) über diesen Zeitraum beträgt -10,08 Prozent. Die Kaufpreise verlaufen dagegen steigend: Von 1.600 Euro pro Quadratmeter (2021) stiegen sie 2022 auf 1.850, sanken 2023 auf 1.750 und legten 2024 auf 1.800 sowie 2025 auf 1.900 Euro zu. Die Kaufpreis-CAGR liegt bei 4,39 Prozent über den Zeitraum 2021 bis 2025.

Die Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Die gegenläufige Entwicklung von Miete und Kaufpreis – sinkende Mieten bei steigenden Kaufpreisen – drückt die Bruttomietrendite weiter nach unten. Dornheim weist damit eine der stärksten Mietkorrekturen im Vergleichszeitraum auf (-10,08 Prozent CAGR), während der Kaufpreis gleichzeitig anlegt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Ilm-Kreis liegt Dornheim bei der Angebotsmiete mit 7,12 Euro knapp über dem Kreisdurchschnitt von 7,06 Euro, beim Kaufpreis mit 1.950 Euro jedoch deutlich darüber (Kreis: 1.598 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,38 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 6,12 Prozent. Gegenüber Thüringen zeigt sich ein ähnliches Bild: Die Miete liegt leicht über dem Landesdurchschnitt (6,88 Euro), der Kaufpreis deutlich (1.459 Euro), die Rendite deutlich darunter (6,32 Prozent).

Im direkten Umland zeigt sich ein heterogenes Bild. Arnstadt, drei Kilometer entfernt, weist mit 8,80 Euro eine deutlich höhere Miete und mit 5,81 Prozent eine höhere Rendite auf – der niedrigere Kaufpreis von 1.819 Euro relativiert sich hier günstiger. Alkersleben (3,5 km) liegt mit 6,80 Euro Miete und 4,53 Prozent Rendite nahe an Dornheim. Bösleben-Wüllersleben (4,6 km) fällt durch eine extrem niedrige Miete von 2,41 Euro bei hohem Kaufpreis von 2.050 Euro auf, was einer Rendite von nur 1,41 Prozent entspricht. Osthausen-Wülfershausen (7,9 km) erreicht mit 9,7 Prozent die höchste Rendite im Umkreis, getragen von einem sehr niedrigen Kaufpreis von 1.115 Euro.

Dornheim positioniert sich damit im oberen Mittelfeld der Nachbarorte: Die Miete liegt im Bereich des lokalen Durchschnitts, der Kaufpreis gehört zum höheren Segment, und die Rendite liegt im unteren Drittel.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Dornheims ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 569 Einwohnern (2015) auf 562 (2024), einem Rückgang von 1,23 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 70 Einwohner pro Quadratkilometer. Der leichte Rückgang entspricht dem Muster vieler kleinerer Gemeinden in Thüringen.

Die Arbeitslosenquote ist dagegen deutlich gesunken: Von 5,26 Prozent (2015) auf 2,19 Prozent (2023). Mit sieben arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 562 ist der lokale Arbeitsmarkt stabil. Der Rückgang der Arbeitslosigkeit bei gleichzeitig stabiler Bevölkerungszahl entspricht einem Muster, das auf eine Verbesserung der lokalen Erwerbsbeteiligung hindeutet.

Der Ilm-Kreis, dem Dornheim angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 236 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 152 ab, während der Index Demografie mit Rang 342 die schwächste Performance zeigt. Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Rang 225 im oberen Mittelfeld. Diese Werte gelten für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde. Am Ort bestehen keine Hochschulen.