Stadtilm, Stadt

Marktüberblick

Stadtilm liegt im Ilm-Kreis in Thüringen, rund 30 Kilometer südlich von Erfurt. Die Kleinstadt umfasst 22 Ortsteile auf einer Fläche von 120,26 Quadratkilometern und hat etwa 8.400 Einwohner. Mit einem Angebotskaufpreis von 1.424 Euro je Quadratmeter und einer Angebotsmiete von 6,11 Euro je Quadratmeter bewegt sich der Immobilienmarkt auf einem niedrigen bis mittleren Niveau. Die Bruttomietrendite liegt bei 5,15 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 19,42.

Die Gebietsreform in Thüringen 2018 hat die Stadt erheblich vergrößert: Durch die Eingemeindung zahlreicher umliegender Gemeinden verdoppelte sich die Einwohnerzahl von rund 4.700 auf über 8.400. Diese strukturelle Veränderung prägt die aktuelle Datenlage, da sich Miet- und Kaufpreise nun auf ein deutlich größeres und heterogeneres Gemeindegebiet beziehen.

Preisentwicklung

Die Mietpreise zeigen einen moderaten Aufwärtstrend: Von 5,52 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf 6,22 Euro im Jahr 2021, bevor sie seither zwischen 5,89 und 6,17 Euro schwanken. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 0,81 Prozent. Die Miete liegt damit unter dem Durchschnitt des Ilm-Kreises (7,06 Euro) und Thüringens (6,88 Euro).

Die Kaufpreise verhalten sich deutlich unruhiger. Nach 1.578 Euro im Jahr 2018 folgte ein Einbruch auf 852 Euro im Jahr 2019, gefolgt von einem Anstieg auf 1.528 Euro im Jahr 2021. Der Wert von 2.065 Euro im Jahr 2023 und der Rückgang auf 383 Euro im Jahr 2025 deuten auf eine sehr kleine Stichprobe bei den Inseraten hin – einzelne extreme Angebote können die Durchschnittswerte stark verzerren. Der langfristige Abwärtstrend von −2,47 Prozent pro Jahr spiegelt diese Instabilität wider.

Der Kaufpreisfaktor von 19,42 bedeutet, dass das 19,42-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Im Vergleich dazu liegt der Bundesdurchschnitt bei einem höheren Faktor (ca. 22,5), während der Ilm-Kreis im Durchschnitt bei 21,54 liegt.

Regionale Einordnung

Stadtilm positioniert sich im regionalen Vergleich als günstiger Standort. Die Angebotsmiete von 6,11 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 7,06 Euro und dem Landesdurchschnitt von 6,88 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.424 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 1.598 Euro und dem Landesdurchschnitt von 1.459 Euro.

Die Bruttomietrendite von 5,15 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 6,12 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent. Im Perzentilrang des Bundeslandes belegt Stadtilm damit Platz 33,1 – von 605 betrachteten Orten liegt der Ort im unteren Drittel bei der Rendite. Das bedeutet: Bei vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen und Mieten ist die Rendite dennoch geringer als in vielen anderen Orten Thüringens.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Witzleben (5,7 km entfernt) weist mit 2,98 Prozent eine noch niedrigere Rendite aus, Osthausen-Wülfershausen (8,6 km) erreicht mit 9,7 Prozent eine deutlich höhere. Die Kaufpreise der Nachbarn variieren stark – von 1.115 Euro in Osthausen-Wülfershausen bis 2.264 Euro in Witzleben. Stadtilm liegt damit mittig im Nachbarschaftsfeld.

Standortfaktoren

Der Ilm-Kreis, zu dem Stadtilm gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 236 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Demografie rangiert der Kreis auf Platz 342, was auf demografische Herausforderungen hinweist. Im Index Wettbewerb und Innovation liegt er mit Platz 152 deutlich besser, während der Arbeitsmarkt auf Platz 225 und die soziale Lage auf Platz 245 abschneidet.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt nach der Gebietsreform 2018 eine leichte Abnahme: Von 8.420 Einwohnern im Jahr 2018 auf 8.408 im Jahr 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt 70 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine ländlich geprägte Struktur spricht.

Die Arbeitslosenquote in der Zeitreihe weist mit Werten zwischen 77 und 239 keine Prozentwerte aus, sondern scheint absolute Zahlen darzustellen. Der Wert von 206 im Jahr 2023 ist als möglicher Datenfehler zu kennzeichnen und kann nicht interpretiert werden. Eine zuverlässige Arbeitslosenquote ist aus den vorliegenden Daten nicht ableitbar.

Bewertung

Stadtilm bietet mit niedrigen Kauf- und Mietpreisen im Vergleich zu vielen anderen Orten Thüringens ein kostengünstiges Umfeld. Die Bruttomietrendite von 5,15 Prozent liegt jedoch unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was auf eine besondere Preisstruktur hindeutet: Die Kaufpreise sind relativ hoch im Verhältnis zu den Mieten.

Die extreme Volatilität der Kaufpreise in den letzten Jahren – mit Werten zwischen 383 und 2.065 Euro je Quadratmeter – deutet auf eine sehr kleine Anzahl von Inseraten hin. Einzelne extreme Angebote können die Durchschnittswerte stark verzerren. Für eine fundierte Marktbewertung wäre eine größere Stichprobe oder der Bezug auf den Gutachterausschuss ratsam.

Die demografische Entwicklung ist stabil bis leicht rückläufig, der Ilm-Kreis steht vor demografischen Herausforderungen (Platz 342 von 400 im Prognos-Index). Die wirtschaftliche Perspektive wird durch den Platz 152 im Index Wettbewerb und Innovation eher positiv bewertet. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt.