Osthausen-Wülfershausen

Der Ort

Osthausen-Wülfershausen ist eine Gemeinde im Ilm-Kreis Thüringen, die aus den beiden Ortsteilen Osthausen (397 Einwohner) und Wülfershausen (179 Einwohner) besteht. Die 14,75 km² große Gemeinde mit 35 Einwohnern pro Quadratkilometer ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Riechheimer Berg. Sie liegt etwa 14 Kilometer östlich von Arnstadt und 20 Kilometer südlich von Erfurt, mit der A 4 zirka zehn Kilometer nördlich und der A 71 zirka sechs Kilometer westlich (Anschluss Arnstadt-Süd).

Marktüberblick: Hohe Rendite durch niedrige Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Osthausen-Wülfershausen zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,01 Euro je Quadratmeter über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis mit 1.115 Euro je Quadratmeter deutlich unter allen Vergleichswerten liegt. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 9,7 Prozent – der höchste Wert aller acht untersuchten Nachbarorte und das 91. Perzentil im Bundesland Thüringen. Der Kaufpreisfaktor von 10,31 liegt knapp unter der Hälfte des Kreisdurchschnitts (21,54) und unterstreicht, dass der Markt hier von niedrigen Kaufpreisen bei gleichzeitig hohen Mieten geprägt ist.

Diese Kombination ist in der Region einzigartig. Alle Nachbarorte weisen niedrigere Mieten und höhere Kaufpreise auf, was zu deutlich niedrigeren Renditen führt. Selbst Kranichfeld mit 6,96 Prozent, der nächsthöhere Nachbar, liegt mehr als zwei Prozentpunkte darunter. Der Unterschied entsteht, weil Osthausen-Wülfershausen bei den Mieten den Spitzenwert aller Nachbargemeinden erreicht, beim Kaufpreis aber den niedrigsten.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preis- und Mietentwicklung: Starker Anstieg bei Unsicherheit

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend. Von 5,29 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stieg die Angebotsmiete auf 10,67 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg von über 100 Prozent in acht Jahren. Besonders ausgeprägt ist der Sprung von 7,69 Euro (2025) auf 10,67 Euro (2026), der deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegt. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) der Miete beträgt 7,04 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung ist mit 8,78 Prozent CAGR noch dynamischer, wobei diese Werte als geschätzt gekennzeichnet sind. Von 1.250 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der geschätzte Kaufpreis auf 1.750 Euro im Jahr 2025. Die Schätzung der Kaufpreisreihe ist ein wichtiger Hinweis auf die Datenlage: Während die Mietwerte auf tatsächlichen Inseraten basieren, beruhen die Kaufpreiswerte auf Schätzungen, was ihre Aussagekraft einschränkt.

Die starke Mietentwicklung steht im Kontrast zur Bevölkerungsentwicklung: Die Einwohnerzahl ging von 537 (2015) auf 508 (2020) zurück und erholte sich seither leicht auf 519 (2023/2024). Der Rückgang von 3,35 Prozent seit 2015 zeigt, dass die steigenden Mieten nicht auf Zuzug, sondern auf anderen Marktkräften beruhen.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Beschäftigung bei Strukturwandel

Die Arbeitslosenquote von 2,94 Prozent (2023) liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stabilität der Region wider. Nach einem Anstieg von 6,78 Prozent (2015) auf 3,72 Prozent (2016) hat sich die Quote seit 2022 bei unter drei Prozent eingependelt. Mit nur neun arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 519 ist der lokale Arbeitsmarkt eng.

Die demografische Entwicklung ist hingegen durch einen leichten Strukturwandel geprägt. Der Rückgang von 537 auf 508 Einwohner zwischen 2015 und 2020 entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden in Thüringen. Die Stabilisierung bei 519 seit 2023 könnte auf eine zunehmende Attraktivität als Wohngemeinde hinweisen, zumal die Gemeinde durch ihre Lage an der A 4 und A 71 verkehrsgünstig positioniert ist.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Ilm-Kreis, auf den sich die Werte beziehen, Rang 236 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig ist der Demografie-Rang auf Platz 342, der den Bevölkerungsrückgang strukturell verankert. Positiv fällt der Wettbewerb-und-Innovation-Rang auf Platz 152 aus, während der Arbeitsmarkt-Rang (225) und der Wohlstands-Rang (249) im Mittelfeld liegen.

Regionale Einordnung: Ausreißer in der Rendite

Osthausen-Wülfershausen positioniert sich im regionalen Vergleich als Ausreißer nach oben bei der Bruttomietrendite und nach unten beim Kaufpreis. Mit 9,7 Prozent Rendite liegt der Wert mehr als doppelt so hoch wie der niedrigste Nachbarort (Bösleben-Wüllersleben mit 1,41 Prozent) und über dem Kreis- sowie Landesdurchschnitt.

Die Angebotsmiete von 9,01 Euro je Quadratmeter ist die höchste aller acht Nachbargemeinden. Gleichzeitig ist der Kaufpreis von 1.115 Euro je Quadratmeter der niedrigste – Kranichfeld als nächstgünstigster Nachbar liegt bei 1.383 Euro. Dieses Muster erklärt die überdurchschnittliche Rendite: Hohe Mieten bei niedrigen Kaufpreisen.

Der Ilm-Kreis als Ganzes weist mit 7,06 Euro je Quadratmeter (Miete) und 1.598 Euro je Quadratmeter (Kaufpreis) ähnliche Verhältnisse auf wie Osthausen-Wülfershausen, jedoch mit einer deutlich niedrigeren Rendite von 6,12 Prozent. Der Ort liegt damit innerhalb des regionalen Musters, übertrifft es aber in der Ausprägung.

Im bundesweiten Vergleich liegt die Angebotsmiete leicht über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro), während der Kaufpreis mit 1.115 Euro weniger als die Hälfte des Bundesdurchschnitts (2.409 Euro) beträgt. Der Kaufpreisfaktor von 10,31 liegt weit unter dem rechnerischen Bundesdurchschnitt von rund 27.