Ilmenau, Stadt

Marktüberblick

Ilmenau liegt im Ilm-Kreis in Thüringen, etwa 33 Kilometer südsüdwestlich der Landeshauptstadt Erfurt am nordöstlichen Rand des Thüringer Waldes. Die Stadt ist mit rund 39.100 Einwohnern die größte Kommune im Ilm-Kreis und die achtgrößte Thüringens. Nach Fläche ist sie mit 198,69 km² die drittgrößte Stadt des Freistaats, wobei gut zwei Drittel der Fläche aus unbesiedelten Waldgebieten bestehen. Seit der Gebietsreform 2018/2019 umfasst das Stadtgebiet die Kernstadt sowie 16 Ortsteile, darunter die früheren Städte Langewiesen und Gehren. Die Bevölkerungsdichte liegt bei rund 197 Einwohnern je Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt in Ilmenau wird maßgeblich von der Technischen Universität Ilmenau geprägt, die mit rund 3.970 Studierenden (WS 2025/26) und 1.819 Mitarbeitern eine bedeutende Institution darstellt. Traditionell sind Maschinenbau, Porzellan- und Glasindustrie sowie der Tourismus wichtige Wirtschaftszweige der Stadt.

Aktuelle Marktkennzahlen

Die aktuellen Angebotskennzahlen für Ilmenau liegen mit 8,96 Euro je Quadratmeter bei der Angebotsmiete und 1.868 Euro je Quadratmeter bei den Angebotskaufpreisen deutlich über den Durchschnittswerten des Ilm-Kreises (7,06 Euro bzw. 1.598 Euro) und des Landes Thüringen (6,88 Euro bzw. 1.459 Euro). Im bundesweiten Vergleich liegt die Angebotsmiete nahe am deutschen Durchschnitt (8,92 Euro), der Angebotskaufpreis jedoch deutlich darunter (Deutschland: 2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,38, was unter dem Thüringer Durchschnitt (17,88) und dem Kreisdurchschnitt (21,54) liegt. Die Bruttomietrendite von 5,76 Prozent bewegt sich im unteren Mittelfeld des Bundeslandes (Perzentilrang 48,4 von 605 Standorten).

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Diese liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Ilmenau zeigt über den Beobachtungszeitraum einen deutlichen Aufwärtstrend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 6,80 Euro je Quadratmeter, stieg sie bis 2025 auf 8,96 Euro – ein Anstieg von rund 32 Prozent in acht Jahren. Besonders ausgeprägt war der Anstieg in den Jahren 2024 bis 2026, wo die Werte von 8,03 auf 9,85 Euro je Quadratmeter prognostiziert werden. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) für Mieten beträgt 4,74 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung war deutlich volatiler. Nach einem Rückgang von 1.789 Euro (2018) auf ein Tief von 1.326 Euro (2020) folgte ein starker Anstieg auf 1.741 Euro (2022) und ein weiterer Höhepunkt von 2.103 Euro (2024). Anschließend korrigierte der Markt auf 1.697 Euro (2025), bevor ein Anstieg auf 1.890 Euro (2026) erwartet wird. Der jährliche Wachstumsfaktor für Kaufpreise liegt bei lediglich 0,69 Prozent, was die starke Schwankungsbreite unterstreicht.

Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Bevölkerung und Demografie

Die Einwohnerzahl Ilmenau verzeichnete durch die Gebietsreform in Thüringen 2018 und 2019 einen deutlichen strukturellen Sprung. Lag die Bevölkerung 2017 noch bei rund 26.000 Einwohnern, stieg sie 2018 durch Eingemeindungen auf 36.716 und erreichte 2022 mit 39.127 ihren höchsten Wert. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerung bei rund 39.147 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote weist in den vorliegenden Daten eine starke Schwankung auf. Nach einem Tiefstand von 216 (2022) stieg sie 2023 auf 1.140. Die vorliegenden Werte stellen absolute Zahlen dar, keine Prozentwerte. Die genaue prozentuale Arbeitslosenquote ist aus den vorliegenden Daten nicht direkt ablesbar.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt insgesamt eine leichte Stabilisierung nach dem strukturellen Anstieg durch die Gebietsreform. In den dörflichen Ortsteilen nimmt die Einwohnerzahl ab, während sie in der Kernstadt leicht steigend ist.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Ilmenau deutlich vom Umland ab. Die Angebotsmiete von 8,96 Euro je Quadratmeter liegt rund 27 Prozent über dem Kreisdurchschnitt des Ilm-Kreises (7,06 Euro). Auch bei den Kaufpreisen führt Ilmenau mit 1.868 Euro je Quadratmeter vor dem Kreisdurchschnitt von 1.598 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis zeigt sich ein differenziertes Bild. Während die Mieten in den umliegenden Gemeinden zwischen 6,11 Euro (Stadtilm) und 7,97 Euro (Plaue) liegen, liegt Ilmenau deutlich darüber. Bei den Kaufpreisen ist Ilmenau mit 1.868 Euro je Quadratmeter einer der höheren Werte im Umkreis, wobei die Spannbreite von 639 Euro (Elgersburg) bis 1.625 Euro (Martinroda) reicht.

Die Bruttomietrendite von 5,76 Prozent liegt unter dem Thüringer Durchschnitt von 6,32 Prozent, was auf die relativ hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hinweist. Im bundesweiten Vergleich liegt die Rendite über dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent.

Standortfaktoren

Der Ilm-Kreis, zu dem Ilmenau gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 236 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Dynamik erreicht der Kreis Rang 182, im Teilindex Stärke Rang 234. Besonders gut schnitt der Kreis im Teilindex Wettbewerb und Innovation mit Rang 152 ab, während der Demografie-Index mit Rang 342 und der Wohlstands-Index mit Rang 249 schwächer abschnitt.

Die Technische Universität Ilmenau ist ein zentraler Standortfaktor. Als einzige technische Universität Thüringens mit rund 3.970 Studierenden und über 1.800 Mitarbeitern prägt sie die Stadt erheblich. Die Universität ist in die Europäische Hochschulallianz SUNRISE eingebunden und unterhält Kooperationen mit Fraunhofer-Instituten und weiteren Forschungseinrichtungen. Die Studierendenzahlen sind jedoch rückläufig: Von rund 7.000 Studierenden im Jahr 2012 sind es heute knapp 4.000.

Ilmenau liegt verkehrsgünstig an der A4 und verfügt über einen Bahnhof an der Strecke Erfurt–Ilmenau. Die Lage am nordöstlichen Rand des Thüringer Waldes bietet touristische Potenziale, die zunehmend an Bedeutung gewinnen.