Oberhof, Stadt

Marktüberblick

Oberhof liegt als Wintersportzentrum am Kamm des Thüringer Waldes auf 815 m Höhe und ist mit 1.681 Einwohnern auf 23,4 km² eine der kleinsten Städte des Landkreises Schmalkalden-Meiningen. Der lokale Immobilienmarkt ist klein und von wenigen Transaktionen geprägt, was sich in den extrem schwankenden Zeitreihen niederschlägt. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 7,16 €/m², der Angebotskaufpreis bei 1.579 €/m². Die Bruttomietrendite beträgt 5,44 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 18,38.

Die Preise liegen über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber deutlich unter dem Bundesniveau. Die niedrige Rendite im Vergleich zu anderen Thüringer Orten resultiert aus dem überdurchschnittlich hohen Kaufpreis, der stärker über dem Mittel liegt als die Miete. Der Kaufpreisfaktor von 18,38 ist der höchste unter allen Nachbarorten im Umkreis von 13 km – mit Ausnahme von Elgersburg, dessen niedriger Kaufpreis von 639 €/m² eine scheinbar extrem hohe Rendite von 14,58 % erzeugt, was auf einen sehr kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet.

Preisentwicklung

Die Miet- und Kaufpreiszeitreihen zeigen ausgeprägte Schwankungen, die für einen kleinen Markt mit geringer Transaktionszahl typisch sind. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,68 €/m² (2019) und 8,06 €/m² (2026). Der Kaufpreis schwankte noch extremer: von 738 €/m² (2019) über einen Höhepunkt von 3.000 €/m² (2022) bis auf 1.040 €/m² (2024).

Diese Volatilität macht Trendaussagen schwierig. Der CAGR der Miete liegt bei 3,80 %, der des Kaufpreises bei 4,02 % über die verfügbaren Jahre. Die aktuellen Werte (Miete 7,16 €/m², Kaufpreis 1.579 €/m²) liegen in der Mitte der historischen Bandbreite. Die extremen Spitzenwerte von 2021/2022 beim Kaufpreis dürften auf einzelne Hochpreis-Transaktionen zurückgehen, die den Durchschnitt verzerrt haben. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Oberhof liegt bei der Angebotsmiete mit 7,16 €/m² über dem Kreisdurchschnitt von 6,51 €/m² und leicht über dem Thüringer Durchschnitt von 6,88 €/m², aber deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Beim Kaufpreis von 1.579 €/m² übertrifft Oberhof sowohl den Kreiswert (1.242 €/m²) als auch den Landesdurchschnitt (1.459 €/m²), liegt aber weit unter dem Bundeswert von 2.409 €/m².

Die Bruttomietrendite von 5,44 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (6,61 %) und dem Landesdurchschnitt (6,32 %), aber über dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Mit einem Perzentilrang von 39,3 im Bundesland liegt Oberhof im unteren Drittel der Thüringer Orte bei der Rendite – was bedeutet, dass die Renditen der Mehrheit der Thüringer Orte höher sind.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Die Miete von 7,16 €/m² liegt knapp unter Zella-Mehlis (7,19 €/m²) und Geratal (7,23 €/m²), aber über Luisenthal (6,29 €/m²). Der Kaufpreis von 1.579 €/m² ist der zweithöchste im direkten Umkreis – nur Martinroda liegt mit 1.625 €/m² darüber. Die Rendite von 5,44 % ist die zweithöchste im Umkreis nach Elgersburg (14,58 %), wobei Elgersburgs scheinbar extrem hohe Rendite auf den sehr niedrigen Kaufpreis von 639 €/m² zurückzuführen ist und nicht auf eine überdurchschnittlich hohe Miete.

Standortfaktoren

Oberhof ist als deutsches Wintersportzentrum bekannt und wird von der Landesplanung als Teil des Oberzentrums Südthüringen festgeschrieben. Der Tourismus ist der bestimmende Wirtschaftsfaktor: 2009 wurden 132.000 Gäste mit 426.000 Übernachtungen gezählt, was Oberhof nach Erfurt und Weimar zum meistbesuchten Ort Thüringens machte. Am Ort bestehen eine Sportfördergruppe der Bundeswehr und ein Sportgymnasium als Zentrum der Wintersport-Nachwuchsförderung Thüringens. Keine Hochschulen sind am Ort ansässig.

Die Bevölkerung ist stabil: Von 1.668 Einwohnern (2015) auf 1.681 (2024) entspricht das einer Veränderung von unter 1 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 72 Einwohner pro km².

Die Arbeitslosenquote ist mit 3,01 % (2023) deutlich niedrig – sie liegt unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt und entspricht einem Niveau von nur 28 arbeitslosen Personen. Dieser positive Arbeitsmarktwiderspricht den durchwachsenen Prognos-Zukunftsatlas-Rängen des Landkreises Schmalkalden-Meiningen: Der Kreis rangiert bei 352 von rund 400 Kreisen insgesamt, mit besonders schwachen Werten bei Wettbewerb und Innovation (Rang 384) und Demografie (Rang 363). Der Wohlstands-Index liegt mit Rang 143 jedoch deutlich besser. Diese Diskrepanz zeigt, dass Oberhofs lokale Wirtschaftskraft – getragen vom Tourismus und der Sportförderung – über dem Kreisdurchschnitt liegt, während strukturelle Schwächen des Landkreises fortbestehen.