Floh-Seligenthal

Marktüberblick

Floh-Seligenthal liegt im südthüringischen Kreis Schmalkalden-Meiningen am Rand des Thüringer Waldes. Die Gemeinde mit 5.793 Einwohnern auf 68,71 km² weist eine Bevölkerungsdichte von 84 Einwohnern pro Quadratkilometer auf. Der Ort gehört zu den wenigen schuldenfreien Gemeinden in Thüringen.

Der lokale Immobilienmarkt zeichnet sich durch ein ungewöhnliches Gefälle aus: Die Angebotsmiete liegt mit 7,68 Euro pro Quadratmeter über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis mit 1.005 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt liegt. Diese Kombination erzeugt eine der höchsten Bruttomietrenditen im gesamten Umkreis. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine extreme Volatilität, die den Markt von typischen deutschen Mittelgebirgslagen abhebt. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 435 Euro pro Quadratmeter (2019) und 1.749 Euro pro Quadratmeter (2018) – eine Schwankungsbreite von über 300 Prozent innerhalb eines Jahres. Auch die Angebotsmiete variierte stark, von 5,67 Euro (2020) bis 9,43 Euro (2019).

Die extreme Volatilität bei gleichzeitig niedrigem aktuellen Kaufpreis und überdurchschnittlicher Miete führt zu einem Kaufpreisfaktor von 10,91 – dem niedrigsten Wert im gesamten Vergleich. Im Vergleich dazu liegt der Bundesdurchschnitt bei einem Kaufpreisfaktor von rund 27 und einer Rendite von etwa 5,1 Prozent. Die hohe Bruttomietrendite von 9,17 Prozent ist die direkte mathematische Folge dieser Kombination aus niedrigem Kaufpreis und relativ hoher Miete.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit acht Nachbarorten im Umkreis bis 11 Kilometer nimmt Floh-Seligenthal eine Sonderstellung ein. Mit 1.005 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis liegt der Ort knapp über dem nächstgünstigen Nachbarort Brotterode-Trusetal (986 Euro) und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.242 Euro. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 7,68 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 6,51 Euro und nahezu auf dem Niveau des Nachbarn Breitungen/Werra (7,61 Euro).

Die Bruttomietrendite von 9,17 Prozent gehört zu den höchsten aller verglichenen Orte – nur Breitungen/Werra liegt mit 9,35 Prozent darüber. Der Perzentilrang von 88,5 im Bundesland bedeutet, dass Floh-Seligenthal von allen 605 erfassten Orten in Thüringen zu den Orten mit der höchsten relativen Rendite gehört. Der Kaufpreisfaktor von 10,91 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 16,63 und dem Landesdurchschnitt von 17,88.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Floh-Seligenthal ist seit 2015 um 5,6 Prozent auf 5.793 Einwohner gesunken (von 6.138 auf 5.793). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 88 Promille (8,8 Prozent) und schwankte in den vorangegangenen Jahren zwischen 67 und 98 Promille.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Kreis Schmalkalden-Meiningen auf Rang 352 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders schwach positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 384) sowie Demografie (Rang 363). Im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet er mit Rang 143 deutlich besser ab. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Der Bevölkerungsrückgang und die schwachen Rankings in Dynamik und Innovation gehen einher mit dem niedrigen Kaufpreisniveau. Gleichzeitig zeigt der relativ gute Rang in der sozialen Lage, dass die Lebenshaltungskosten – und damit auch die Immobilienpreise – niedrig bleiben, was die attraktive Rendite weiter stützt.