Fambach

Marktüberblick

Fambach liegt im oberen Werratal an der Bundesstraße 19 im Landkreis Schmalkalden-Meiningen. Die 18,33 km² große Gemeinde hatte Ende 2024 rund 1.952 Einwohner, was einer Dichte von etwa 106 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Fambach besteht aus den Ortsteilen Fambach mit Oelmühle und dem 2008 eingemeindeten Heßles. Die Gemeinde wird von Breitungen/Werra als erfüllende Gemeinde verwaltet. Historisch ist der Ort durch die 1185 genannte Burg Todenwarth und nach dem Zweiten Weltkrieg durch industrielle Produktion geprägt: Der VEB Werkzeuge Fambach Oelmühle und der VEB Sportgeräte Fambach gehörten zu den bedeutenden Arbeitgebern der Region.

Die vorliegenden Immobilienkennzahlen basieren auf Angebotswerten aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Die Angebotsmiete liegt bei 7,65 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.300 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 7,06 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 14,16.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Fambach weist eine starke Volatilität auf. Die Angebotsmiete stieg von 5,64 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 auf 9,50 Euro im Jahr 2020 – ein Anstieg von rund 68 Prozent in einem Jahr. Dieser Wert blieb bis 2022 stabil, fiel dann aber auf 6,50 Euro im Jahr 2023 zurück. Seitdem erholte sich die Miete wieder auf 7,98 Euro im Jahr 2026.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch extremer: Von 456,95 Euro je Quadratmeter im Jahr 2023 auf 708,13 Euro im Jahr 2024 bedeutet das einen Anstieg von etwa 55 Prozent innerhalb eines Jahres. Der aktuelle Kaufpreis von 1.300 Euro je Quadratmeter liegt damit mehr als doppelt so hoch wie der Wert von 2023.

Diese starke Volatilität – sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis – ist für einen ländlichen Ort dieser Größe ungewöhnlich. Sie kann auf ein geringes Inseratvolumen zurückzuführen sein, bei dem einzelne hohe oder niedrige Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, basieren also auf tatsächlich gemeldeten Inseraten.

Demografie und Struktur

Fambach ist von anhaltendem Bevölkerungsrückgang betroffen. Die Einwohnerzahl ging von 2.091 im Jahr 2015 auf 1.952 im Jahr 2024 zurück – das entspricht einem Verlust von 6,6 Prozent in neun Jahren.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich dagegen positiver: Sie sank von 30 Prozent im Jahr 2015 auf 23 Prozent im Jahr 2023. Dieser Wert ist nach wie vor hoch, zeigt aber eine klare Abwärtstendenz.

Auf Ebene des Landkreises Schmalkalden-Meiningen schneidet der Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Kreis im Gesamtrang auf Platz 352 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Die Teilindizes zeigen: Demografie Rang 363, Wettbewerb und Innovation Rang 384, Dynamik Rang 359, Arbeitsmarkt Rang 317, Wohlstand und Soziale Lage Rang 143. Diese Strukturdaten spiegeln die typischen Herausforderungen ländlicher Räume in Ostthüringen wider: Abwanderung, schwache wirtschaftliche Dynamik, aber vergleichsweise niedrige Lebenshaltungskosten.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Schmalkalden-Meiningen liegt die Fambacher Angebotsmiete von 7,65 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 6,51 Euro. Der Kaufpreis von 1.300 Euro liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt von 1.241 Euro. Die Bruttomietrendite von 7,06 Prozent liegt über dem Kreiswert von 6,61 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 14,16 liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 16,63.

Auf Bundesebene ist Fambach deutlich günstiger als der deutsche Durchschnitt: Die Angebotsmiete liegt mit 7,65 Euro unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis von 1.300 Euro deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 2.408 Euro. Die Rendite von 7,06 Prozent liegt über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im bundeslandweiten Perzentilrang belegt Fambach mit 70,05 den oberen dritten Teil der Thüringer Orte.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Breitungen/Werra (3,4 km Entfernung) hat mit 9,35 Prozent eine höhere Rendite bei niedrigerem Kaufpreis (977 Euro). Floh-Seligenthal (8,1 km) liegt mit 9,17 Prozent ähnlich. Barchfeld-Immelborn (8,4 km) weist mit 3,86 Prozent die niedrigste Rendite und den höchsten Kaufpreis (2.407 Euro) auf – ein deutlicher Ausreißer im Vergleich. Schmalkalden (6,2 km) liegt mit 6,93 Prozent Rendite und 1.270 Euro Kaufpreis nahe am Niveau Fambachs.

Die Kombination aus überdurchschnittlicher Rendite, unterdurchschnittlichem Kaufpreisfaktor und niedrigeren Preisen als im Bundesdurchschnitt kennzeichnet Fambach als einen eher günstigen Standort im Thüringer Immobilienmarkt.