Schwallungen
Schwallungen (PLZ 98590) liegt im Kreis Schmalkalden-Meiningen in Thüringen. Der Ort zählt 2.186 Einwohner auf 39,8 km², das entspricht 55 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 4,54 € pro m², der Kaufpreis bei 722 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 7,54 % und ein Kaufpreisfaktor von 13,3 — rechnerisch sind das 13 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Schwallungen über dem Renditeniveau von 77 % der Orte in Thüringen.
Zwischen 2020 und 2025 stieg die Miete von 3,94 € auf 4,53 € pro m², im Mittel 2,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -5,4 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 7,7 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,9 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Schmalkalden-Meiningen Rang 352 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 359, Stärkerang 336). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Wasungen, Fambach und Mehmels an.
Immobilienpreise in Schwallungen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Thüringen.
Immobilienmarkt und Standortbericht Schwallungen
Schwallungen im Landkreis Schmalkalden-Meiningen ist ein ländlicher Ort an der Werra mit deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegenden Immobilienpreisen. Die Angebotsmiete beträgt 4,54 €/m², der Kaufpreis 722 €/m². Die Bruttomietrendite von 7,54 % liegt im oberen Drittel Thüringens. Die Gemeinde verzeichnet einen Bevölkerungsrückgang von 7,7 % seit 2015. Der Landkreis Schmalkalden-Meiningen schneidet im Prognos-Zukunftsatlas im unteren Mittelfeld ab, besonders bei Demografie und Wettbewerb.
Marktüberblick
Schwallungen liegt im nordwestlichen Teil des Landkreises Schmalkalden-Meiningen an der Werra und umfasst neben der Kerngemeinde die Ortsteile Zillbach, Eckardts und Schwarzbach. Mit 2.186 Einwohnern auf 39,83 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 55 Einwohnern je Quadratkilometer – deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 96 Einwohnern je km². Der Ort ist über die Bahnstrecke Eisenach–Lichtenfels an den Regionalverkehr angebunden.
Der lokale Immobilienmarkt zeichnet sich durch niedrige Preisniveaus aus. Die Angebotsmiete liegt bei 4,54 € je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 722 € je Quadratmeter. Beide Werte liegen weit unter den jeweiligen Durchschnittswerten von Thüringen (Miete: 6,88 €/m², Kaufpreis: 1.459 €/m²) und Deutschland (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²). Die Bruttomietrendite beträgt 7,54 % und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt (6,61 %), dem Landesdurchschnitt (6,32 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 13,26 liegt unter dem Kreiswert (16,63) und dem Landeswert (17,88). Die hohe Rendite ist die direkte Folge der niedrigen Kaufpreise im Verhältnis zur Miete.
Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Preis- und Mietentwicklung
Die Angebotsmiete entwickelte sich zwischen 2020 und 2025 mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 2,83 % relativ stabil. Von 3,94 €/m² im Jahr 2020 stieg sie 2022 auf einen Höhepunkt von 4,70 €/m², fiel dann 2024 leicht auf 4,47 €/m² und liegt 2025 mit 4,53 €/m² wieder nahe dem Vorjahresniveau.
Die Kaufpreisentwicklung zeigt eine deutlich volatilere Struktur. Der letzte verfügbare Wert liegt bei 722 €/m² (2025). In der Zeitreihe sind nur drei Datenpunkte verzeichnet: 2023 mit 1.033 €/m², 2024 mit einem Ausreißer von 263 €/m² und 2025 mit 926 €/m². Der extrem niedrige Wert von 263 €/m² im Jahr 2024 ist ein deutlicher Ausreißer und lässt auf eine verzerrte Datenbasis in diesem Jahr schließen. Der Kaufpreis-CAGR von -5,36 % wird durch diesen Ausreißer maßgeblich beeinflusst und ist daher nur bedingt aussagekräftig.
Der Kaufpreisfaktor von 13,26 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 13,26-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt bei 16,63 und der Landesdurchschnitt bei 17,88.
Demografische Entwicklung
Die Einwohnerzahl Schwallungen ist seit 2015 kontinuierlich gesunken. Von 2.368 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl auf 2.186 im Jahr 2024 zurück – ein Rückgang von 7,7 %. Besonders ausgeprägt war der Rückgang in den Jahren 2015 bis 2021, als die Bevölkerung von 2.368 auf 2.223 sank. Seit 2022 stabilisiert sich die Zahl bei 2.186.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 37 ‰ (ca. 3,7 %). In der Zeitreihe von 2015 bis 2023 schwankte der Wert zwischen 37 und 53 ‰. Der Landkreis Schmalkalden-Meiningen verzeichnet insgesamt einen kontinuierlichen Bevölkerungsrückgang: Von 147.860 Einwohnern (1994) auf 120.214 (2024). Ausnahmen bilden die beiden größten Städte Meiningen und Schmalkalden, die seit 2011 leicht wachsen können.
Der Bevölkerungsrückgang in Schwallungen entspricht dem Muster des ländlichen Raums in Thüringen und ist ein strukturelles Problem der Region.
Regionale Einordnung
Schwallungen liegt bei allen Immobilienkennzahlen deutlich unter dem Durchschnitt seiner Umgebung. Die Angebotsmiete von 4,54 €/m² ist die niedrigste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,4 km Entfernung. Lediglich Friedelshausen (9,2 km) liegt mit 4,07 €/m² noch darunter, weist aber mit 1.731 €/m² den höchsten Kaufpreis aller Nachbarorte auf und damit eine sehr niedrige Rendite von 2,82 %.
Im Vergleich zum Kreis Schmalkalden-Meiningen liegt die Schwallunger Miete um 30 % unter dem Kreisdurchschnitt (6,51 €/m²), der Kaufpreis um 42 % (1.242 €/m²). Zum Landesdurchschnitt Thüringen beträgt die Differenz bei der Miete 34 % und beim Kaufpreis 51 %.
Die Bruttomietrendite von 7,54 % liegt im 76. Perzentil aller 605 Orte in Thüringen – sie gehört damit zu den höchsten im Land. Dieser Wert resultiert aus der Kombination niedriger Kaufpreise und moderater Mieten. In der Nachbarschaft liegen die Renditen zwischen 2,82 % (Friedelshausen) und 9,35 % (Breitungen/Werra). Schwallungen liegt damit im mittleren Bereich der Nachbarorte.
Der Kaufpreisfaktor von 13,26 ist der niedrigste unter den Nachbarorten mit verfügbaren Daten und unter allen Kreis- und Landesdurchschnitten.
Standortfaktoren
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Schmalkalden-Meiningen unter rund 400 deutschen Kreisen. Der Gesamtrang liegt bei 352, was dem unteren Mittelfeld entspricht. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index „Wohlstand und soziale Lage“ schneidet mit Rang 143 relativ gut ab, während „Wettbewerb und Innovation“ mit Rang 384 und „Demografie“ mit Rang 363 die schwächsten Bereiche darstellen. Der Dynamik-Index liegt bei Rang 359, der Stärke-Index bei 336.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die demografische Schwäche des Kreises (Rang 363) spiegelt sich im anhaltenden Bevölkerungsrückgang Schwallungen wider.
Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, hoher Rendite und schwacher demografischer Entwicklung kennzeichnet einen Markt, der für langfristige Kapitalbindung mit moderater Wertentwicklung steht. Die niedrigen Preise bieten Einstiegschancen, während der Bevölkerungsrückgang und die schwache Innovationskraft des Kreises strukturelle Risiken darstellen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Schwallungen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Schwallungen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2020 | 3,94 €/m² |
| 2021 | 3,70 €/m² |
| 2022 | 4,70 €/m² |
| 2024 | 4,47 €/m² |
| 2025 | 4,53 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Schwallungen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2023 | 1.033 €/m² |
| 2024 | 263 €/m² |
| 2025 | 926 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Schwallungen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2025 | 5,87 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Schwallungen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.368 Einwohner |
| 2016 | 2.355 Einwohner |
| 2017 | 2.341 Einwohner |
| 2018 | 2.271 Einwohner |
| 2019 | 2.269 Einwohner |
| 2020 | 2.260 Einwohner |
| 2021 | 2.223 Einwohner |
| 2022 | 2.222 Einwohner |
| 2023 | 2.186 Einwohner |
| 2024 | 2.186 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Schwallungen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,43 % |
| 2016 | 3,58 % |
| 2017 | 3,08 % |
| 2018 | 2,70 % |
| 2019 | 2,82 % |
| 2020 | 3,94 % |
| 2021 | 3,88 % |
| 2022 | 2,94 % |
| 2023 | 2,87 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 352 Rang |
| Dynamik | 359 Rang |
| Stärke | 336 Rang |
| Demografie | 363 Rang |
| Arbeitsmarkt | 317 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 384 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 143 Rang |
Renditeverteilung in Thüringen
Anzahl Orte je Renditeband — Schwallungen liegt im Band 7–8 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Thüringen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 1,00 Orte |
| 2–3 | 16,00 Orte |
| 3–4 | 52,00 Orte |
| 4–5 | 109 Orte |
| 5–6 | 135 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 68,00 Orte |
| 8–9 | 42,00 Orte |
| 9–10 | 31,00 Orte |
| 10–11 | 20,00 Orte |
| 11–12 | 11,00 Orte |
| 12+ | 14,00 Orte |
Wie schneidet Schwallungen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Schwallungen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Schwallungen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Schwallungen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Rippershausen | 7,70 €/m² |
| Fambach | 7,65 €/m² |
| Breitungen/Werra | 7,61 €/m² |
| Schmalkalden | 7,34 €/m² |
| Christes | 7,05 €/m² |
| Rosa | 6,71 €/m² |
| Wasungen | 6,49 €/m² |
| Mehmels | 6,00 €/m² |
| Schwallungen | 4,54 €/m² |
| Friedelshausen | 4,07 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Schwallungen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Schwallungen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Rippershausen | 10,65 % |
| Breitungen/Werra | 9,35 % |
| Rosa | 7,80 % |
| Schwallungen | 7,54 % |
| Fambach | 7,06 % |
| Wasungen | 6,98 % |
| Schmalkalden | 6,93 % |
| Christes | 6,59 % |
| Mehmels | 6,00 % |
| Friedelshausen | 2,82 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Wasungen, Stadt | 3,3 km | 98634 | 6,49 € | 1.116 € | 6,98 % |
| Fambach | 5,2 km | 98597 | 7,65 € | 1.300 € | 7,06 % |
| Mehmels | 6,7 km | 98634 | 6,00 € | 1.200 € | 6,00 % |
| Breitungen/Werra | 7,4 km | 98597 | 7,61 € | 977 € | 9,35 % |
| Schmalkalden, Stadt | 7,5 km | 98574 | 7,34 € | 1.270 € | 6,93 % |
| Rosa | 7,8 km | 98590 | 6,71 € | 1.033 € | 7,80 % |
| Friedelshausen | 9,2 km | 98634 | 4,07 € | 1.731 € | 2,82 % |
| Christes | 9,4 km | 98547 | 7,05 € | 1.284 € | 6,59 % |
| Rippershausen | 9,7 km | 98639 | 7,70 € | 868 € | 10,65 % |
Wo liegt Schwallungen?
Lage
Schwallungen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Schwallungen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 4,54 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 722 € |
| Bruttomietrendite | 7,54 % |
| Kaufpreisfaktor | 13,3 |
| Einwohner | 2.186 |
| Einwohner je km² | 55 |
| Fläche (km²) | 39,8 |
| Arbeitslosenquote | 2,9 % |
| Prognos-Gesamtrang | #352 |
| Prognos Dynamikrang | #359 |
| Prognos Stärkerang | #336 |
| Koordinaten | 50,6923, 10,3562 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Schwallungen
Was kostet eine Wohnung in Schwallungen?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 4,54 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 722 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Schmalkalden-Meiningen (6,51 Euro/m² Miete, 1.242 Euro/m² Kaufpreis) und auch unter dem Thüringer Durchschnitt (6,88 Euro/m² Miete, 1.459 Euro/m² Kaufpreis). Im bundesweiten Vergleich mit 8,92 Euro/m² Miete und 2.409 Euro/m² Kaufpreis ist Schwallungen ein vergleichsweise günstiger Standort. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten in Schwallungen entwickelt?
Die Angebotsmiete stieg von 3,94 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf 4,53 Euro im Jahr 2025, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 2,83 Prozent entspricht. Der Anstieg war nicht linear: Nach einem Rückgang auf 3,70 Euro im Jahr 2021 folgte ein sprunghafter Anstieg auf 4,70 Euro im Jahr 2022, bevor die Werte leicht korrigiert wurden. Im Vergleich dazu liegt der Bundesdurchschnitt bei 8,92 Euro pro Quadratmeter.
Wie haben sich die Kaufpreise in Schwallungen entwickelt?
Die Angebotskaufpreise zeigten in den letzten Jahren starke Schwankungen: Von 1.033 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023 fiel der Wert 2024 auf 263 Euro pro Quadratmeter, bevor er 2025 wieder auf 926 Euro pro Quadratmeter stieg. Die durchschnittliche jährliche Veränderungsrate liegt bei -5,36 Prozent. Aufgrund der starken Volatilität in der kurzen Zeitreihe (nur drei Datenpunkte) sollten diese Entwicklungen mit Vorsicht interpretiert werden.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Schwallungen?
Die aktuelle Bruttomietrendite beträgt 7,54 Prozent und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 6,61 Prozent, dem Thüringer Durchschnitt von 6,32 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 13,26 und ist damit niedriger als der Kreisdurchschnitt von 16,63 und der Thüringer Durchschnitt von 17,88. Mit einem Perzentilrang von 76,54 Prozent im Bundesland liegt Schwallungen bei der Rendite besser als rund 77 Prozent der vergleichbaren Orte in Thüringen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Schwallungen?
Die Einwohnerzahl ist von 2.368 im Jahr 2015 auf 2.186 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von rund 7,7 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 55 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung ist also leicht rückläufig, was für viele ländliche Gemeinden in Thüringen typisch ist.
Wie ist die Arbeitsmarktlage in Schwallungen?
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,7 Prozent und hat sich damit von 5,1 Prozent im Jahr 2015 verbessert. Der Wert schwankte in den Jahren dazwischen zwischen 3,7 und 5,3 Prozent. Für eine genauere regionale Einordnung fehlen detaillierte Vergleichswerte.
Wie schneidet Schwallungen beim Prognos-Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Schmalkalden-Meiningen, zu dem Schwallungen gehört, den Rang 352 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Indexwert im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 384), während der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 143 besser abschneidet. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Schwallungen allein.
Woher stammen die Daten zu Schwallungen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Schwallungen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Schwallungen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Schmalkalden-Meiningen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Rippershausen | 98639 | 7,70 € | 868 € | 10,65 % |
| Breitungen/Werra | 98597 | 7,61 € | 977 € | 9,35 % |
| Kaltennordheim, Stadt | 36452 | 7,07 € | 915 € | 9,27 % |
| Floh-Seligenthal | 98593 | 7,68 € | 1.005 € | 9,17 % |
| Frankenheim/Rhön | 98634 | 7,70 € | 1.017 € | 9,09 % |
| Kühndorf | 98547 | 5,81 € | 812 € | 8,59 % |
| Brotterode-Trusetal, Stadt | 98596 | 6,77 € | 986 € | 8,24 % |
| Untermaßfeld | 98617 | 7,06 € | 1.050 € | 8,07 % |