Schmalkalden, Stadt

Marktüberblick

Schmalkalden ist eine Stadt im Südwesten Thüringens mit rund 19.984 Einwohnern auf einer Fläche von 105,38 km². Die Stadt liegt am Südwesthang des Thüringer Waldes am Zusammenfluss der Schmalkalde und der Werra und ist Teil des kreisübergreifenden Oberzentrums Südthüringen.

Der aktuelle Immobilienmarkt weist eine Angebotsmiete von 7,34 Euro pro Quadratmeter auf. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.270 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 6,93 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 14,42.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Diese liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Für Schmalkalden liegen keine Bodenrichtwerte vor.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen klaren Aufwärtstrend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 6,33 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2026 auf 7,28 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 1,76 Prozent. Dabei ist zu beachten, dass der Wert für 2025 mit 6,51 Euro einen deutlichen Rückgang gegenüber 2024 (6,94 Euro) zeigt, bevor er 2026 wieder ansteigt.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatil und zeigt keine klare Trendrichtung. 2018 lag der Angebotskaufpreis bei 1.625,95 Euro pro Quadratmeter, fiel 2019 auf 1.028,17 Euro, stieg 2020 wieder auf 1.607,86 Euro und bewegte sich in den Folgejahren zwischen 1.197 und 1.417 Euro. Der Wert für 2025 beträgt 1.699,64 Euro, während der Wert für 2026 mit 922,70 Euro einen starken Rückgang ausweist. Der CAGR von -6,84 Prozent wird maßgeblich durch diesen letzten Wert beeinflusst.

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Schmalkalden-Meiningen liegt die Angebotsmiete von Schmalkalden mit 7,34 Euro deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 6,51 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.270 Euro liegt knapp über dem Kreiswert von 1.241 Euro.

Auf Landesebene zeigt sich ein ähnliches Bild: Die Miete liegt über dem Thüringer Durchschnitt von 6,88 Euro, der Kaufpreis liegt jedoch unter dem Landeswert von 1.459 Euro. Im bundesweiten Vergleich ist Schmalkalden mit 7,34 Euro Miete und 1.270 Euro Kaufpreis deutlich unter den deutschen Durchschnittswerten von 8,92 Euro bzw. 2.409 Euro angesiedelt.

Die Bruttomietrendite von 6,93 Prozent platziert Schmalkalden im oberen Drittel der thüringischen Standorte (Perzentilrang 67,7). Der Kaufpreisfaktor von 14,42 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 16,63 und dem Landesdurchschnitt von 17,88, was auf ein günstigeres Preis-Miet-Verhältnis hindeutet.

In der unmittelbaren Umgebung zeigen sich unterschiedliche Preisniveaus: Floh-Seligenthal (4,1 km) weist mit 7,68 Euro Miete und 1.005 Euro Kaufpreis eine ähnliche Miete, aber niedrigere Kaufpreise auf. Breitungen/Werra (9,4 km) liegt mit 7,61 Euro Miete und 977 Euro Kaufpreis in einer ähnlichen Größenordnung. Schwallungen (7,5 km) fällt mit nur 4,54 Euro Miete und 722 Euro Kaufpreis deutlich ab.

Der Kaufpreisfaktor des Landkreises (16,63) liegt über dem von Schmalkalden (14,42), was darauf hindeutet, dass der Durchschnitt im Kreis durch Orte mit höheren Faktoren gezogen wird.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Schmalkalden ist in den letzten Jahren relativ stabil geblieben. Lag sie 2015 noch bei 19.291 Einwohnern, verzeichnete die Stadt 2024 mit 19.984 Einwohnern einen leichten Anstieg von 3,6 Prozent über den gesamten Zeitraum. Die Bevölkerungsdichte beträgt 190 Einwohner pro Quadratkilometer.

Besonders ist, dass die Bevölkerung 2022 mit 20.065 ihren höchsten Wert der Reihe erreichte und seither leicht rückläufig ist. Der Wert für 2024 liegt bei 19.984, was dem Wert von 2023 entspricht.

Die Arbeitslosenzahlen bewegen sich im Bereich von 404 bis 605 Personen. 2018 wurde mit 404 ein Tiefststand erreicht, 2023 lag die Zahl bei 605. Die Zahlen beziehen sich auf die absolute Anzahl der Arbeitslosen, nicht auf eine Quote.

Standortfaktoren

Der Landkreis Schmalkalden-Meiningen erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 352 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen folgende Positionen: Rang 359 für Dynamik, Rang 336 für Stärke, Rang 363 für Demografie, Rang 317 für Arbeitsmarkt, Rang 384 für Wettbewerb und Innovation sowie Rang 143 für Wohlstand und Soziale Lage.

Der Rang im Bereich Wohlstand und Soziale Lage (143) ist der beste Wert und hebt sich deutlich von den anderen Indizes ab. Dies könnte auf soziale Infrastruktur oder Transferleistungen hindeuten. Die schwächsten Werte liegen im Bereich Wettbewerb und Innovation (384) sowie Demografie (363), was strukturelle Herausforderungen in diesen Bereichen signalisiert.

Als positiver Standortfaktor ist die Hochschule Schmalkalden zu nennen, die als Fachhochschule mit Standorten in Schmalkalden und Meiningen einen Bildungsimpuls für die Region darstellt. Die Stadt ist Teil des Oberzentrums Südthüringen, was ihre überregionale Bedeutung unterstreicht.

Schmalkalden hat eine lange Geschichte als hessische Exklave, die von 1360 bis 1945 zur Landgrafschaft Hessen gehörte, bevor die Stadt nach dem Zweiten Weltkrieg an Thüringen kam. Diese historische Prägung ist bis heute in der Architektur der Fachwerkstadt spürbar.