Kühndorf

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Kühndorf ist eine Gemeinde im südwestlichen Thüringen im Landkreis Schmalkalden-Meiningen mit 26,04 km² Fläche und rund 890 Einwohnern. Der Ort liegt zwischen Meiningen und Zella-Mehlis, nordwestlich des 739,5 Meter hohen Dolmar, und ist über die Kreisstraße 581 mit der Autobahnanschlussstelle Meiningen-Nord der A 71 verbunden. Die Johanniterburg, eine im 13. Jahrhundert erbaute Höhenburg, ist das Wahrzeichen des Ortes und das einzige private Objekt der Burgenstraße Thüringen. Kühndorf gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Dolmar-Salzbrücke und unterhält eine Grundschule.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Angebotsmiete beträgt 5,81 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 812 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter denen des Landkreises Schmalkalden-Meiningen (Miete 6,51 Euro, Kaufpreis 1.242 Euro) und des Landes Thüringen (Miete 6,88 Euro, Kaufpreis 1.459 Euro). Im bundesweiten Vergleich ist die Diskrepanz noch größer: Der deutsche Durchschnitt liegt bei 8,92 Euro Miete und 2.409 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter.

Rendite und Kaufpreisfaktor: Das stärkste Merkmal

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 8,59 Prozent. Diese liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 6,61 Prozent, dem Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im Bundesland belegt Kühndorf damit das 86. Perzentil – von 605 betrachteten Orten liegen nur etwa 14 Prozent höher in der Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 11,65 ist ebenfalls niedrig: Im Kreis beträgt er durchschnittlich 16,63, in Thüringen 17,88.

Im regionalen Vergleich hebt sich Kühndorf durch seine extrem niedrigen Kaufpreise ab. Selbst die nächstgelegenen Nachbarorte liegen deutlich höher: Schwarza (3,2 Kilometer) mit 1.120 Euro pro Quadratmeter, Rohr (3,5 Kilometer) mit 1.110 Euro und Dillstädt (4,1 Kilometer) mit 1.030 Euro. Lediglich die Miete in Kühndorf (5,81 Euro) liegt im Mittelfeld der Nachbarn – höher als in Rohr (5,24 Euro) und Utendorf (5,22 Euro), aber niedriger als in Christes (7,05 Euro) und Meiningen (7,59 Euro). Die hohe Rendite resultiert also weniger aus überdurchschnittlich hohen Mieten als aus besonders niedrigen Kaufpreisen.

Preisentwicklung: Fallende Miete, steigende Kaufpreise

Die Mietentwicklung in Kühndorf ist rückläufig: Von 6,44 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 ist die Angebotsmiete auf 5,50 Euro im Jahr 2024 gefallen (CAGR minus 3,11 Prozent). Diese Entwicklung steht im Gegensatz zur Kaufpreisentwicklung, die seit 2021 steigt – von 1.100 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf geschätzt 1.450 Euro im Jahr 2025 (CAGR plus 7,15 Prozent). Die Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet.

Ein auffälliger Befund ist die Diskrepanz zwischen den aktuellen Angebotswerten und den Zeitreihenwerten: Der aktuelle Angebotskaufpreis von 812 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich unter dem geschätzten Jahresdurchschnitt von 1.450 Euro für 2025. Ebenso liegt die aktuelle Angebotsmiete von 5,81 Euro über dem Zeitreihenwert von 5,50 Euro für 2024. Diese Abweichung könnte darauf hindeuten, dass die Zeitreihenschätzung nach oben korrigiert wurde oder dass die aktuellen Inserate unter dem geschätzten Jahresdurchschnitt liegen. Die Richtung der Trends – fallende Miete, steigender Kaufpreis – bleibt jedoch bestehen.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegen die aktuellen Kaufpreise in Kühndorf weiterhin deutlich unter dem Niveau der Umgebung. Selbst wenn die geschätzten 1.450 Euro pro Quadratmeter realisiert würden, läge Kühndorf immer noch unter den Nachbarorten wie Meiningen (1.793 Euro) und Schmeheim (1.502 Euro).

Demografie und Standortfaktoren: Schrumpfender Ort mit stabiler Beschäftigung

Die Bevölkerung in Kühndorf geht seit Jahren zurück: Von 945 Einwohnern im Jahr 2015 auf 890 im Jahr 2024, ein Rückgang von 5,82 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 34 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Rückgang ist Teil eines überregionalen Trends: Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Schmalkalden-Meiningen im Indikator Demografie auf Rang 363 von rund 400 deutschen Kreisen ein.

Trotz des Bevölkerungsrückgangs liegt die Arbeitslosenquote mit 2,9 Prozent (2023) stabil. Im Prognos-Zukunftsatlas erreicht der Landkreis im Arbeitsmarkt-Indikator Rang 317, was eine untere Hälfte darstellt. Besonders schlecht schneidet der Kreis im Wettbewerb und Innovation (Rang 384) sowie in der Dynamik (Rang 359) ab. Im Wohlstand und sozialen Lage liegt der Kreis mit Rang 143 jedoch besser – ein Hinweis auf die vergleichsweise niedrigen Lebenshaltungskosten.

Der Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitig steigenden (geschätzten) Kaufpreisen und fallenden Mieten geht einher mit einer Standortposition ohne Hochschulen oder größere Arbeitgeber. Die ansässigen Betriebe – ein Busunternehmen, eine Agrargenossenschaft und eine Kfz-Werkstatt – sind klein strukturiert.

Fazit: Hohe Rendite auf schwachem Fundament

Kühndorf zeigt ein Immobilienangebot mit überdurchschnittlichen Mietrenditen, das durch niedrige Kaufpreise ermöglicht wird. Die Bruttomietrendite von 8,59 Prozent ist im Bundesvergleich ein herausragender Wert. Gleichzeitig geht dies einher mit einem anhaltenden Bevölkerungsrückgang und einer Standortposition in einem Kreis, der in den Prognos-Indizes für Dynamik, Wettbewerb und Demografie zu den schlechteren 20 Prozent gehört.

Die aktuelle Marktdynamik – fallende Mieten bei steigenden Kaufpreisen – verändert die Renditeperspektive. Wenn sich der Kaufpreisanstieg fortsetzt, während die Mieten weiter sinken, würde sich die Bruttomietrendite verringern. Die geschätzte Kaufpreisreihe ist dabei mit Vorsicht zu interpretieren. Zudem liegt der aktuelle Angebotskaufpreis von 812 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem geschätzten Jahresdurchschnitt von 1.450 Euro, was die Unsicherheit der Datenlage unterstreicht.

Die Datenlage in Kühndorf ist durch eine hohe Rendite bei gleichzeitig niedrigen Preisen gekennzeichnet, die jedoch von einer negativen Bevölkerungsentwicklung und einer schwachen Standortdynamik im Landkreis begleitet wird.