Meiningen, Stadt

Marktüberblick

Meiningen ist die Kreisstadt des Landkreises Schmalkalden-Meiningen im Südwesten Thüringens und Teil des funktionsteiligen Oberzentrums Südthüringen. Die Stadt liegt im Werratal am Ostrand der Rhön, hat eine Fläche von 123,03 km² und gliedert sich in elf Stadtteile. Rund 46 % der Fläche sind Wald. Meiningen ist erfüllende Gemeinde für die Umlandgemeinden Rippershausen und Untermaßfeld.

Der aktuelle Angebotsmietpreis liegt bei 7,59 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.793 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,7, die Bruttomietrendite liegt bei 5,08 Prozent.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete ist seit 2018 deutlich gestiegen: Von 5,71 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 kletterte sie auf 6,90 Euro im Jahr 2024. Im Jahr 2025 wurden 7,52 Euro und im Berichtszeitraum 2026 sogar 8,96 Euro je Quadratmeter angeboten. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei 5,79 Prozent.

Der Angebotskaufpreis entwickelte sich weniger einheitlich. Er lag 2018 bei 1.254 Euro je Quadratmeter, fiel 2019 auf 1.033 Euro, stieg dann bis 2022 auf einen Höhepunkt von 2.175 Euro, korrigierte 2023 auf 1.447 Euro und bewegte sich 2024 bei 1.761 Euro. Für 2025 und 2026 werden Werte von 1.567 bzw. 1.469 Euro je Quadratmeter ausgewiesen. Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt 2,00 Prozent.

Die Datenreihen zu Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Meiningen bei den Angebotswerten überdurchschnittlich ab. Die Angebotsmiete von 7,59 Euro je Quadratmeter liegt deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Schmalkalden-Meiningen (6,51 Euro) und auch über dem Thüringer Landesdurchschnitt (6,88 Euro). Auf nationaler Ebene liegt Meiningen jedoch unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro je Quadratmeter.

Beim Angebotskaufpreis liegt Meiningen mit 1.793 Euro je Quadratmeter ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt (1.242 Euro) und dem Landesdurchschnitt (1.459 Euro), unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 5,08 Prozent liegt hingegen unter allen Vergleichswerten: Im Kreis beträgt sie 6,61 Prozent, in Thüringen 6,32 Prozent und bundesweit 5,10 Prozent. Meiningen liegt damit im Perzentilrang von 31,6 im Bundesland – die Rendite liegt also unter dem Durchschnitt der thüringischen Orte. Der Kaufpreisfaktor von 19,7 ist ebenfalls über allen Durchschnittswerten (Kreis: 16,6, Thüringen: 17,9, Deutschland: nicht direkt vergleichbar).

Unter den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6,5 Kilometern zeigt sich ein breites Spektrum: Die Angebotsmieten reichen von 5,22 Euro (Utendorf) bis 7,70 Euro (Rippershausen), die Kaufpreise von 812 Euro (Kühndorf) bis 1.650 Euro (Einhausen).

Demografie und Bevölkerung

Die Einwohnerzahl von Meiningen weist einen deutlichen strukturellen Sprung auf: Von 2015 bis 2018 lag die Bevölkerung bei rund 21.100 bis 21.200 Einwohnern. Im Jahr 2019 stieg die Zahl sprunghaft auf 24.796 – bedingt durch die Eingemeindungen von Walldorf, Wallbach und Henneberg. Seitdem liegt die Einwohnerzahl stabil bei rund 24.500 bis 25.700. Der aktuelle Wert für 2024 beträgt 25.679 Einwohner, die Bevölkerungsdichte liegt bei 209 Einwohnern je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenzahl zeigt in den Daten eine unübliche Entwicklung: Nach Werten von 825 bis 944 im Zeitraum 2015 bis 2017 fielen die Zahlen 2018 bis 2022 auf Werte zwischen 42 und 91, bevor sie 2023 wieder auf 909 anstiegen. Diese Entwicklung ist vor dem Hintergrund der Eingemeindungen und möglicher Änderungen in der Erfassungsmethode zu betrachten. Eine Arbeitslosenquote in Prozent ist aus den vorliegenden Daten nicht direkt ableitbar.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Schmalkalden-Meiningen auf Rang 352 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Damit liegt der Kreis im unteren Drittel der Bewertung.

Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Bereich Wohlstand und soziale Lage wird mit Rang 143 am besten bewertet. Hier zeigt sich eine relativ stabile soziale Lage im Vergleich zu anderen Kreisen. Schwächere Positionen weisen die Bereiche Wettbewerb und Innovation (Rang 384), Demografie (Rang 363) und Dynamik (Rang 359) auf. Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 317 ebenfalls im unteren Mittelfeld. Die Stärke des Kreises wird mit Rang 336 bewertet.

Hochschulen sind in Meiningen nicht vorhanden. Die Stadt ist jedoch erfüllende Gemeinde für die Umlandgemeinden Rippershausen und Untermaßfeld und fungiert als Kultur- und Justizzentrum der Region.

Die Kombination aus überdurchschnittlichen Immobilienpreisen bei gleichzeitig niedriger Rendite und einem schwachen Zukunftsatlas-Rang deutet auf einen Markt hin, der durch die Funktion als Oberzentrum gestützt wird, aber strukturelle Herausforderungen in den Bereichen Innovation und Demografie aufweist.