Breitungen/Werra

Der Ort

Breitungen/Werra liegt im südwestthüringischen Landkreis Schmalkalden-Meiningen an der Werra, zwischen Thüringer Wald und Rhön. Die Gemeinde umfasst 44,87 km² und hat 4.555 Einwohner (2024). Sie ist erfüllende Gemeinde für die Nachbargemeinden Fambach, Rosa und Roßdorf und verwaltet damit auch deren Verwaltungsgeschäfte. Der Ort besteht aus den drei historischen Kernen Altenbreitungen, Frauenbreitungen und Herrenbreitungen, die 1950 zusammengelegt wurden. Das Renaissance-Schloss Herrenbreitungen aus dem späten 16. Jahrhundert ist ein markantes Bauwerk und befindet sich seit 2007 in Privatbesitz.

Die Gemeinde liegt verkehrsgünstig an der B 19, die Eisenach mit Meiningen verbindet. Die nächste größere Stadt ist Bad Salzungen in etwa 9 km Entfernung. Breitungen gehört zur Planungsregion Südwestthüringen und ist strukturell in den ländlichen Raum des Thüringer Waldes eingebunden.

Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Breitungen/Werra ist durch niedrige Kaufpreise und eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite gekennzeichnet. Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 7,61 € je m², die Angebotskaufpreise bei 977 € je m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 9,35 % und ein Kaufpreisfaktor von 10,7.

Die hohe Rendite ist keine Folge überdurchschnittlicher Mieten, sondern des niedrigen Kaufpreises. Der Kaufpreis von 977 €/m² liegt deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Schmalkalden-Meiningen (1.242 €/m²), unter dem Thüringer Landesdurchschnitt (1.459 €/m²) und unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 10,7 ist ebenfalls niedrig: Er liegt unter dem Kreiswert von 16,6 und dem Landeswert von 17,9. Das bedeutet, dass sich der Kaufpreis bei unveränderter Miete etwa 10,7 Jahre aus der Bruttomiete amortisiert – im Vergleich zu 16,6 Jahren im Kreis oder 17,9 Jahren landesweit.

Die Bruttomietrendite von 9,35 % gehört mit einem Perzentilrang von 90,0 im Bundesland zu den höchsten in Thüringen. Sie übertrifft alle acht benannten Nachbarorte: Fambach (7,06 %), Brotterode-Trusetal (8,24 %), Rosa (7,8 %), Schwallungen (7,54 %), Schmalkalden (6,93 %), Bad Liebenstein (5,67 %), Bad Salzungen (4,71 %) und Barchfeld-Immelborn (3,86 %). Die hohe Rendite ist eine direkte Folge des niedrigen Kaufpreisniveaus.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und den tatsächlich erzielten Preisen.

Die aktuellen Marktdaten weichen von den Jahreswerten in der Zeitreihe ab: Die Zeitreihe zeigt für 2026 eine Angebotsmiete von 7,17 €/m² und für 2025 einen Kaufpreis von 1.056 €/m². Die aktuellen Werte (7,61 €/m² Miete, 977 €/m² Kaufpreis) liegen leicht darüber bzw. darunter. Diese Diskrepanz entsteht, weil die Zeitreihen Jahresdurchschnittswerte abbilden, während die Marktdaten den aktuellen Stand widerspiegeln.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die historischen Zeitreihen zeigen eine volatile Entwicklung, die mit der bundesweiten Marktdrehung ab 2022 übereinstimmt.

Bei den Mieten gab es starke Schwankungen: Ein Tief von 5,89 €/m² im Jahr 2023 folgte einem Hoch von 8,55 €/m² im Jahr 2022. Der langfristige Anstieg (CAGR) beträgt 0,28 % pro Jahr – ein sehr moderater Wert. Der aktuelle Wert von 7,61 €/m² liegt damit nahe dem Niveau von 2018 (7,01 €/m²).

Der Kaufpreismarkt zeigt eine noch ausgeprägtere Volatilität. Der Preis fiel 2022 auf 699 €/m² – ein Rückgang von rund 33 % gegenüber dem Vorjahreswert von 1.038 €/m² (2021). Die Erholung auf 1.056 €/m² (2025) in der Zeitreihe zeigt, dass der Markt sich stabilisiert hat. Der langfristige Anstieg (CAGR) beträgt 0,41 % pro Jahr.

Die Bevölkerungsentwicklung ist durchgängig negativ: Von 4.808 Einwohnern (2015) auf 4.555 (2024) entspricht das einem Rückgang von 5,3 %. Der Rückgang beschleunigte sich in den letzten Jahren: Zwischen 2022 und 2023 gingen 56 Einwohner verloren, danach stabilisierte sich die Zahl bei 4.555. Die langfristige Abwanderung aus ländlichen Räumen Thüringens ist ein bekanntes Phänomen und spiegelt sich in den Daten wider.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Die Standortfaktoren des Landkreises Schmalkalden-Meiningen, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas bezieht, zeigen ein differenziertes Bild.

Mit dem Gesamtrang 352 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im unteren Drittel. Besonders schwach sind die Indizes für Wettbewerb und Innovation (Rang 384), Demografie (Rang 363) und Dynamik (Rang 359). Diese Werte korrespondieren mit der anhaltenden Bevölkerungsschrumpfung und der geringen wirtschaftlichen Dynamik der Region. Der Arbeitsmarktrang (317) ist ebenfalls unterdurchschnittlich.

Ein positiver Aspekt ist der Wohlstands- und Sozialindex mit Rang 143 – der beste Teilindex des Kreises. Das deutet darauf hin, dass die soziale Lage und der Lebensstandard im Kreis im nationalen Vergleich relativ gut sind, auch wenn die wirtschaftliche Dynamik fehlt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 102 Einwohnern je km² ist für einen ländlichen Raum in Thüringen typisch. Die Arbeitslosenquote liegt bei 93 (laut Daten), wobei die Zeitreihenwerte zwischen 79 und 124 schwanken. Die genaue Einheit dieser Werte ist in den Daten nicht als Prozent angegeben, was eine direkte Einordnung erschwert.

Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, hoher Mietrendite und strukturellen Schwächen im Zukunftsatlas beschreibt einen Markt, der für Renditeinvestoren interessant sein kann, dessen langfristige Wertentwicklung jedoch von der demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung des Landkreises abhängt.