Bad Salzungen, Stadt
Bad Salzungen (PLZ 36433) liegt im Wartburgkreis in Thüringen. Der Ort zählt 23.133 Einwohner auf 152,0 km², das entspricht 152 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,64 € pro m², der Kaufpreis bei 2.200 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,71 % und ein Kaufpreisfaktor von 21,2 — rechnerisch sind das 21 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bad Salzungen über dem Renditeniveau von 25 % der Orte in Thüringen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,55 € auf 9,22 € pro m², im Mittel 4,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 13,0 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 46,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 5,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Wartburgkreis Rang 334 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 382, Stärkerang 294). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Leimbach, Barchfeld-Immelborn und Weilar an.
Immobilienpreise in Bad Salzungen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Thüringen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Bad Salzungen, Stadt
Bericht zum Immobilienmarkt und Standort Bad Salzungen, Stadt (Wartburgkreis, Thüringen). Aktuelle Angebotsmiete 8,64 €/m², Angebotskaufpreis 2.200 €/m², Bruttomietrendite 4,71 %. Bad Salzungen liegt mit seinen Werten über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, weist aber eine unterdurchschnittliche Rendite auf. Die Bevölkerungszahl stieg durch Eingemeindungen 2018 und 2020 deutlich. Der Wartburgkreis rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Gesamtrang 334 von ~400 Kreisen.
Marktüberblick
Bad Salzungen ist die Kreisstadt des Wartburgkreises im Westen Thüringens und staatlich anerkannter Soleheilbad. Die 775 erstmals urkundlich erwähnte Stadt liegt am Mittellauf der Werra zwischen Thüringer Wald und Rhön auf 241 m ü. NHN. Seit den Eingemeindungen von 2018 (Tiefenort, Frauensee, Ettenhausen a. d. Suhl) und 2020 (Moorgrund) umfasst die Stadt 21 Ortsteile und eine Fläche von 152,02 km². Bad Salzungen ist erfüllende Gemeinde für die Nachbargemeinde Leimbach.
Auf dem lokalen Immobilienmarkt bieten sich aktuell Angebotsmieten von durchschnittlich 8,64 Euro je Quadratmeter und Angebotskaufpreise von rund 2.200 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,23, die Bruttomietrendite bei 4,71 Prozent.
Preis- und Mietentwicklung
Die Angebotsmieten zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend. Lag der Wert 2018 noch bei 6,55 Euro je Quadratmeter, stieg er bis 2025 auf 8,95 Euro je Quadratmeter. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den Zeitraum beträgt 4,37 Prozent. Die Zeitreihe ist nicht geschätzt.
Bei den Kaufpreisen ist die Entwicklung deutlich volatil. Von 907 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Werte 2020 auf einen Spitzenwert von 3.399 Euro je Quadratmeter, fielen 2022 auf 1.091 Euro je Quadratmeter und bewegten sich 2023/2024 bei rund 1.670 Euro je Quadratmeter. Für 2025 werden 1.213 Euro je Quadratmeter und für 2026 wieder 2.406 Euro je Quadratmeter ausgewiesen. Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum liegt bei 12,97 Prozent. Auch diese Zeitreihe ist nicht geschätzt.
Die starken Schwankungen bei den Kaufpreisen spiegeln die Natur von Angebotswerten aus Inseraten wider, die stark von der jeweiligen Zusammensetzung der angebotenen Objekte abhängen und keine glatte Marktentwicklung abbilden.
Bevölkerung und Demografie
Die aktuelle Einwohnerzahl beträgt 23.133 (Stand 2024), die Bevölkerungsdichte liegt bei 152 Einwohnern je Quadratkilometer. Der scheinbare Bevölkerungssprung von 15.497 Einwohnern (2017) auf 20.244 (2018) und weiter auf 23.177 (2020) ist maßgeblich auf die Eingemeindungen der Orte Tiefenort, Frauensee und Ettenhausen an der Suhl im Jahr 2018 sowie von Moorgrund im Jahr 2020 zurückzuführen. Die Kernstadt umfasst etwa 15.000 Einwohner.
Die Zeitreihe der Arbeitslosigkeit gibt absolute Zahlen aus. Die Zahl der Arbeitslosen sank von 838 im Jahr 2015 auf ein Tief von 414 im Jahr 2022, stieg 2023 jedoch wieder auf 748 an.
Regionale Einordnung
Bad Salzungen weist im regionalen Vergleich deutlich höhere Immobilienwerte auf als der Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 8,64 Euro je Quadratmeter liegt über dem Wartburgkreis-Durchschnitt von 6,98 Euro und dem Thüringer Landesdurchschnitt von 6,88 Euro je Quadratmeter. Bei den Kaufpreisen beträgt der Wert 2.200 Euro je Quadratmeter im Vergleich zu 1.344 Euro im Kreis und 1.459 Euro in Thüringen.
Der Kaufpreisfaktor von 21,23 ist sowohl über dem Kreiswert von 16,42 als auch dem Landeswert von 17,88. Die Bruttomietrendite von 4,71 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 6,51 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 24,96 im Bundesland gehört Bad Salzungen bei der Rendite zum unteren Viertel der verglichenen Orte in Thüringen.
Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 12 km zeigt sich ein heterogenes Bild. Breitungen/Werra (9,2 km) weist mit 9,35 Prozent die höchste Rendite auf, Barchfeld-Immelborn (4,9 km) den höchsten Kaufpreis von 2.407 Euro je Quadratmeter. Bad Liebenstein (8,3 km) liegt mit 7,87 Euro je Quadratmeter Miete und 1.667 Euro je Quadratmeter Kaufpreis näher am Niveau Bad Salzungen.
Standortfaktoren
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Wartburgkreis, auf den sich die Ränge beziehen, den Gesamtrang 334 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen folgende Positionen: Dynamik 382, Stärke 294, Demografie 347, Arbeitsmarkt 293, Wettbewerb und Innovation 355, Wohlstand und soziale Lage 195. Die Platzierung in den Bereichen Demografie (347) und Wettbewerb/Innovation (355) ist besonders niedrig, während der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 195 die stärkste Position einnimmt.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Bad Salzungen ist jedoch als Kurort mit Soleheilbad ausgewiesen und verfügt über ein Gradierwerk als historisches Kurgebäude. Die Stadt liegt an der Werrabahn, die Eisenach mit Coburg und Lichtenfels verbindet.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bad Salzungen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bad Salzungen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,55 €/m² |
| 2019 | 6,56 €/m² |
| 2020 | 6,42 €/m² |
| 2021 | 6,75 €/m² |
| 2022 | 7,10 €/m² |
| 2023 | 7,82 €/m² |
| 2024 | 8,12 €/m² |
| 2025 | 8,95 €/m² |
| 2026 | 9,22 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bad Salzungen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 907 €/m² |
| 2019 | 1.410 €/m² |
| 2020 | 3.399 €/m² |
| 2021 | 2.306 €/m² |
| 2022 | 1.091 €/m² |
| 2023 | 1.676 €/m² |
| 2024 | 1.673 €/m² |
| 2025 | 1.213 €/m² |
| 2026 | 2.406 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bad Salzungen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 8,67 % |
| 2019 | 5,58 % |
| 2020 | 2,27 % |
| 2021 | 3,51 % |
| 2022 | 7,81 % |
| 2023 | 5,60 % |
| 2024 | 5,83 % |
| 2025 | 8,85 % |
| 2026 | 4,60 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bad Salzungen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 15.763 Einwohner |
| 2016 | 15.696 Einwohner |
| 2017 | 15.497 Einwohner |
| 2018 | 20.244 Einwohner |
| 2019 | 20.097 Einwohner |
| 2020 | 23.177 Einwohner |
| 2021 | 22.976 Einwohner |
| 2022 | 23.013 Einwohner |
| 2023 | 23.133 Einwohner |
| 2024 | 23.133 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bad Salzungen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 7,04 % |
| 2016 | 6,37 % |
| 2017 | 4,95 % |
| 2018 | 5,43 % |
| 2019 | 5,47 % |
| 2020 | 5,65 % |
| 2021 | 5,72 % |
| 2022 | 5,62 % |
| 2023 | 5,60 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 334 Rang |
| Dynamik | 382 Rang |
| Stärke | 294 Rang |
| Demografie | 347 Rang |
| Arbeitsmarkt | 293 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 355 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 195 Rang |
Renditeverteilung in Thüringen
Anzahl Orte je Renditeband — Bad Salzungen liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Thüringen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 1,00 Orte |
| 2–3 | 16,00 Orte |
| 3–4 | 52,00 Orte |
| 4–5 | 109 Orte |
| 5–6 | 135 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 68,00 Orte |
| 8–9 | 42,00 Orte |
| 9–10 | 31,00 Orte |
| 10–11 | 20,00 Orte |
| 11–12 | 11,00 Orte |
| 12+ | 14,00 Orte |
Wie schneidet Bad Salzungen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bad Salzungen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bad Salzungen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bad Salzungen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bad Salzungen | 8,64 €/m² |
| Leimbach | 7,94 €/m² |
| Bad Liebenstein | 7,87 €/m² |
| Barchfeld-Immelborn | 7,74 €/m² |
| Fambach | 7,65 €/m² |
| Breitungen/Werra | 7,61 €/m² |
| Rosa | 6,71 €/m² |
| Roßdorf | 6,38 €/m² |
| Weilar | 6,37 €/m² |
| Krayenberggemeinde | 6,26 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bad Salzungen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bad Salzungen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Breitungen/Werra | 9,35 % |
| Krayenberggemeinde | 8,06 % |
| Leimbach | 7,81 % |
| Rosa | 7,80 % |
| Fambach | 7,06 % |
| Bad Liebenstein | 5,67 % |
| Roßdorf | 5,28 % |
| Bad Salzungen | 4,71 % |
| Barchfeld-Immelborn | 3,86 % |
| Weilar | 3,56 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Leimbach | 2,6 km | 36433 | 7,94 € | 1.220 € | 7,81 % |
| Barchfeld-Immelborn | 4,9 km | 36456 | 7,74 € | 2.407 € | 3,86 % |
| Weilar | 7,7 km | 36457 | 6,37 € | 2.145 € | 3,56 % |
| Bad Liebenstein, Stadt | 8,3 km | 36448 | 7,87 € | 1.667 € | 5,67 % |
| Breitungen/Werra | 9,2 km | 98597 | 7,61 € | 977 € | 9,35 % |
| Krayenberggemeinde | 10,8 km | 36460 | 6,26 € | 933 € | 8,06 % |
| Rosa | 11,2 km | 98590 | 6,71 € | 1.033 € | 7,80 % |
| Roßdorf | 12,2 km | 98590 | 6,38 € | 1.450 € | 5,28 % |
| Fambach | 12,6 km | 98597 | 7,65 € | 1.300 € | 7,06 % |
Wo liegt Bad Salzungen?
Lage
Bad Salzungen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bad Salzungen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,64 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.200 € |
| Bruttomietrendite | 4,71 % |
| Kaufpreisfaktor | 21,2 |
| Einwohner | 23.133 |
| Einwohner je km² | 152 |
| Fläche (km²) | 152,0 |
| Arbeitslosenquote | 5,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #334 |
| Prognos Dynamikrang | #382 |
| Prognos Stärkerang | #294 |
| Koordinaten | 50,8117, 10,2320 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bad Salzungen
Was kostet eine Wohnung in Bad Salzungen?
Die aktuellen Angebotsmieten in Bad Salzungen liegen bei 8,64 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 2.200 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Wartburgkreises (6,98 Euro/m² Miete, 1.344 Euro/m² Kaufpreis) und auch über dem Thüringer Landesdurchschnitt (6,88 Euro/m² Miete, 1.459 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bad Salzungen entwickelt?
Die Mieten in Bad Salzungen sind seit 2018 von 6,55 auf 9,22 Euro pro Quadratmeter (2026) gestiegen, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 4,4 Prozent entspricht. Die Kaufpreise zeigen eine deutlich stärkere und volatilere Dynamik: Von 907 Euro/m² (2018) stiegen sie auf 2.406 Euro/m² (2026), was einer jährlichen Rate von rund 13 Prozent entspricht. Die Kaufpreisentwicklung weist dabei starke jährliche Schwankungen auf, etwa ein Rückgang von 3.399 Euro/m² (2020) auf 1.091 Euro/m² (2022).
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bad Salzungen?
Die Bruttomietrendite beträgt 4,71 Prozent und liegt damit unter dem Durchschnitt des Wartburgkreises (6,51 Prozent) und Thüringens (6,32 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 21,23 ist ebenfalls höher als der Kreis- (16,42) und Landesdurchschnitt (17,88). Im Perzentilrang der Thüringer Orte liegt Bad Salzungen bei rund 25, was bedeutet, dass etwa 75 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Ein niedrigerer Renditewert entspricht einem höheren Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Bad Salzungen?
Der Wartburgkreis, zu dem Bad Salzungen gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 334 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht schneidet der Kreis im Index "Dynamik" mit Rang 382 ab, während der Bereich "Wohlstand und soziale Lage" mit Rang 195 besser dasteht. Am Ort selbst gibt es keine Hochschule.
Wie hat sich die Bevölkerung in Bad Salzungen entwickelt?
Die Einwohnerzahl stieg von 15.497 (2017) auf 23.133 (2024). Der starke Anstieg zwischen 2017 und 2018 (von 15.497 auf 20.244) deutet auf Eingemeindungen hin. In den Folgejahren entwickelte sich die Bevölkerungszahl relativ stabil mit leichten Schwankungen um 23.000 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte beträgt 152 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie stehen die Mieten in Bad Salzungen im Vergleich zum Umland?
Die Angebotsmiete von 8,64 Euro pro Quadratmeter liegt über allen aufgeführten Nachbarorten. Die nächstgelegenen Orte wie Leimbach (2,6 km, 7,94 Euro/m²) und Bad Liebenstein (8,3 km, 7,87 Euro/m²) liegen bereits deutlich darunter. Noch niedrigere Mieten weisen Orte wie Krayenberggemeinde (6,26 Euro/m²) und Weilar (6,37 Euro/m²) auf.
Woher stammen die Daten zu Bad Salzungen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bad Salzungen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bad Salzungen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Wartburgkreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Treffurt, Stadt | 99830 | 6,11 € | 771 € | 9,51 % |
| Ruhla, Stadt | 99842 | 6,62 € | 930 € | 8,54 % |
| Amt Creuzburg, Stadt | 99831 | 6,74 € | 963 € | 8,40 % |
| Seebach | 99846 | 6,43 € | 933 € | 8,26 % |
| Hörselberg-Hainich | 99820 | 6,87 € | 1.002 € | 8,23 % |
| Gerstungen | 99834 | 7,45 € | 1.087 € | 8,23 % |
| Krayenberggemeinde | 36460 | 6,26 € | 933 € | 8,06 % |
| Leimbach | 36433 | 7,94 € | 1.220 € | 7,81 % |