Einhausen

Marktüberblick: Niedrige Mieten, hohe Kaufpreise

Einhausen ist eine kleine Gemeinde im Süden Thüringens mit 407 Einwohnern auf 5,33 km². Der Ort liegt im Werratal an der Einmündung der Hasel, etwa acht Kilometer südöstlich von Meiningen, und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Dolmar-Salzbrücke. Die Gemeinde weist mit 76 Einwohnern je Quadratkilometer eine geringe Bevölkerungsdichte auf und hat den Charakter eines fränkischen Straßendorfes.

Der Immobilienmarkt in Einhausen zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 5,38 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 6,51 Euro und dem Landesdurchschnitt von 6,88 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 1.650 Euro je Quadratmeter über dem Kreiswert von 1.242 Euro und dem Landesdurchschnitt von 1.459 Euro. Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,91 Prozent, die weit unter dem Kreiswert von 6,61 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent liegt. Mit einem Perzentilrang von 10,5 im Bundesland gehört Einhausen zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen in Thüringen.

Der Kaufpreisfaktor von 25,6 liegt deutlich über dem Kreiswert von 16,6 und dem Landesdurchschnitt von 17,9. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 25,6-Fache der jährlichen Jahreskaltmiete beträgt – ein Wert, der auf einen eher anlegerunfreundlichen Markt hindeutet, bei dem die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hoch sind.

Preis- und Mietentwicklung: Starke Steigerungen bei Kauf und Miete

Die Mietentwicklung in Einhausen zeigt seit 2022 einen deutlichen Anstieg: Von 5,00 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 stieg die Angebotsmiete auf 5,07 Euro im Jahr 2023 und erreichte 2024 mit 5,71 Euro einen neuen Wert. Das entspricht einem jährlichen Wachstumsfaktor von rund 6,9 Prozent über diesen Zeitraum.

Die Kaufpreisentwicklung verläuft ebenfalls steigend: Von 1.350 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Preis auf 1.500 Euro (2022), 1.600 Euro (2023) und 1.650 Euro (2024). Der Wert für 2025 von ebenfalls 1.650 Euro ist geschätzt und entspricht dem Vorjahreswert. Der jährliche Wachstumsfaktor liegt bei rund 5,1 Prozent.

Die Mietdaten sind nicht geschätzt, während die Kaufpreisdaten ab 2021 als geschätzt gekennzeichnet sind. Bemerkenswert ist, dass die Miete prozentual stärker steigt (6,9 %) als der Kaufpreis (5,1 %). Der Kaufpreisfaktor bleibt dennoch hoch, weil die absoluten Mietwerte im regionalen Vergleich niedrig sind.

Demografie und Arbeitsmarkt: Leichter Bevölkerungsrückgang, niedrige Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung in Einhausen ist seit 2015 um 1,7 Prozent von 414 auf 407 Einwohner gesunken. Der Rückgang verlief nicht linear: Nach einem Tiefpunkt von 396 Einwohnern im Jahr 2020 erholte sich die Zahl kurzzeitig auf 409 im Jahr 2021, stabilisierte sich dann aber wieder bei 407. Der langfristige Trend ist leicht abwärts gerichtet.

Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 2,41 Prozent und erreichte 2020 mit 4,51 Prozent einen deutlichen Peak – ein Muster, das mit der Pandemie-Zeit korrespondiert. Seitdem ist die Quote wieder auf 2,8 Prozent im Jahr 2023 gefallen. Mit sieben arbeitslosen Personen bei 407 Einwohnern bleibt die absolute Arbeitslosigkeit gering. Die aktuelle Quote von 2,8 Prozent liegt über dem Wert von 2019 (2,07 Prozent), aber deutlich unter dem Pandemietief von 2020.

Standortfaktoren: Schwacher Zukunftsrang, gute Verkehrsanbindung

Der Landkreis Schmalkalden-Meiningen, in dem Einhausen liegt, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 352 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Position bei den Teilindizes Dynamik (Rang 359) und Wettbewerb und Innovation (Rang 384). Der Index Demografie liegt mit Rang 363 ebenfalls im unteren Drittel. Im Gegensatz dazu schneidet der Kreis beim Wohlstand und der sozialen Lage mit Rang 143 deutlich besser ab.

Einhausen selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Infrastruktur des Ortes wird jedoch durch die Lage am wichtigen Eisenbahnknoten Grimmenthal (ca. 1 km entfernt) und die Nähe zur Autobahn A 71 (ca. 2 km) mit der ortsnahen Auffahrt Meiningen-Süd geprägt. Der Ort liegt an der Werra und ist über den Werra-Radweg angebunden.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Einhausen bei der Bruttomietrendite (3,91 Prozent) ein ähnliches Bild wie Belrieth (4,09 Prozent) und Ritschenhausen (2,97 Prozent) – deutlich unter dem Niveau von Ellingshausen (6,97 Prozent), Untermaßfeld (8,07 Prozent) oder Neubrunn (7,66 Prozent). Die Kaufpreise in Einhausen liegen im oberen Mittelfeld der Nachbarn, während die Mieten zu den niedrigeren gehören.