Vachdorf

Marktüberblick

Vachdorf ist eine kleine Gemeinde im fränkisch geprägten Süden Thüringens mit 741 Einwohnern auf 15,89 km². Der Immobilienmarkt wird durch niedrige Angebotspreise geprägt: Die Angebotsmiete liegt bei 5,68 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.249 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Thüringer Landesdurchschnitt (Miete: 6,88 €/m², Kaufpreis: 1.459 €/m²) und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²).

Die Bruttomietrendite beträgt 5,46 %, was unter dem Landesdurchschnitt von 6,32 % liegt. Der Kaufpreisfaktor von 18,31 übersteigt den Landeswert von 17,88. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ausfällt als im Landesdurchschnitt — trotz der insgesamt niedrigeren absoluten Preise. Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,5 km liegt Vachdorfs Kaufpreis von 1.249 €/m² im mittleren bis oberen Segment, während die Miete mit 5,68 €/m² im unteren Mittelfeld liegt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete zeigt seit 2018 starke Schwankungen: Von 6,04 €/m² (2018) über einen Höchstwert von 6,49 €/m² (2019) fiel sie auf 4,94 €/m² (2023) und erholte sich bis 2026 wieder auf 6,18 €/m². Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt für die Miete 0,29 %. Der Kaufpreis ist ab 2021 verfügbar und stieg von 1.122 €/m² (2021) auf 1.444 €/m² (2022), bevor er 2025 auf 1.226 €/m² sank. Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 2,25 %. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Miete schwankt also stark und liegt 2026 wieder nahe dem Niveau von 2018/2021. Der Kaufpreis zeigt einen deutlichen Anstieg 2021–2022, gefolgt von einem Rückgang bis 2025. Die aktuelle Angebotsmiete von 5,68 €/m² liegt unter dem 2026-Wert der Zeitreihe (6,18 €/m²), was darauf hindeutet, dass das aktuelle Inseratangebot unter dem zeitlichen Durchschnitt liegt.

Regionale Einordnung

Vachdorf liegt mit einer Angebotsmiete von 5,68 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 6,51 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 6,88 €/m². Der Kaufpreis von 1.249 €/m² liegt knapp über dem Kreiswert von 1.242 €/m² und deutlich unter dem Landeswert von 1.459 €/m². Die Bruttomietrendite von 5,46 % liegt unter dem Kreiswert von 6,61 % und dem Landeswert von 6,32 %. Im Perzentilrang des Bundeslandes belegt Vachdorf mit 39,8 % das untere Mittelfeld — von allen 605 erfassten Orten in Thüringen liegt Vachdorf also etwa auf Platz 400.

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Leutersdorf (1,9 km) weist mit 538 €/m² den niedrigsten Kaufpreis auf, Oberstadt (5,5 km) mit 1.720 €/m² den höchsten. Vachdorfs Kaufpreis liegt damit im mittleren Drittel der Nachbarn. Bei der Miete liegt Vachdorf mit 5,68 €/m² unter dem Nachbardurchschnitt von etwa 6,55 €/m², deutlich unter Oberstadt (9,68 €/m²) und Ellingshausen (7,26 €/m²), aber über Belrieth (4,94 €/m²) und Einhausen (5,38 €/m²).

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl ist von 774 (2015) auf 741 (2024) gesunken, was einem Rückgang von 4,26 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 47 Einwohner je km². Die Entwicklung verlief nicht linear: Nach einem Rückgang von 2015 bis 2020 (von 774 auf 733) folgte eine leichte Erholung bis 2022 (744), bevor die Zahl wieder auf 741 sank.

Die Arbeitslosenquote zeigt eine deutliche Abwärtsentwicklung: Von 5,41 % (2015) sank sie auf 1,67 % (2023). Dieser Wert liegt weit unter dem Bundesdurchschnitt. Der Rückgang korrespondiert mit dem Prognos-Zukunftsatlas 2025, der den Landkreis Schmalkalden-Meiningen im Index Arbeitsmarkt auf Rang 317 von rund 400 Kreisen einordnet — also im unteren Drittel, aber besser als die Indizes Demografie (363), Dynamik (359) und Wettbewerb/Innovation (384). Der Index Wohlstand und soziale Lage erreicht mit Rang 143 das beste Ergebnis des Landkreises.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Vachdorf liegt an der Werra, 5 km von der Autobahnabfahrt Meiningen-Süd der A 71 entfernt. Der Ort verfügt über einen Haltepunkt an der Bahnstrecke Eisenach–Lichtenfels und ist über die B 89 mit Meiningen und Hildburghausen verbunden. Diese verkehrsgünstige Lage im Meininger Umland bietet Pendlerinnen und Pendlern Zugang zu den größeren Orten der Region.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Heimatverein Vachdorf e. V. und weitere Vereine prägen das lokale Vereinsleben. Die historische Kirchenburganlage mit dem Hutturm ist ein Wahrzeichen des Ortes und wird seit 1998 vom Förderverein Kirchenburg e. V. restauriert.

Für Vachdorf liegen keine Bodenrichtwerte vor. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Schmalkalden-Meiningen auf Rang 352 von rund 400 deutschen Kreisen ein — ein Wert, der strukturelle Schwächen in den Bereichen Demografie, Dynamik und Innovation widerspiegelt, während der Wohlstandsindex mit Rang 143 deutlich besser abschneidet.