Oberstadt
Oberstadt (PLZ 98530) liegt im Kreis Hildburghausen in Thüringen. Der Ort zählt 319 Einwohner auf 13,4 km², das entspricht 24 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,68 € pro m², der Kaufpreis bei 1.720 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,75 % und ein Kaufpreisfaktor von 14,8 — rechnerisch sind das 15 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Oberstadt über dem Renditeniveau von 65 % der Orte in Thüringen.
Zwischen 2021 und 2025 stieg die Miete von 5,50 € auf 6,50 € pro m², im Mittel 4,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 4,9 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 9,6 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,9 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Hildburghausen Rang 338 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 400, Stärkerang 239). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Marisfeld, Schmeheim und Grub an.
Immobilienpreise in Oberstadt im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Thüringen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Oberstadt
Oberstadt im Landkreis Hildburghausen zeigt einen ungewöhnlichen Immobilienmarkt: Die Angebotsmiete von 9,68 €/m² liegt über allen regionalen und nationalen Vergleichswerten, während der Kaufpreis mit 1.720 €/m² moderat bleibt. Das ergibt eine Bruttomietrendite von 6,75 %, die höchste im Vergleich mit Kreis, Land und Deutschland. Der Kaufpreisfaktor von 14,81 ist unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 9,6 % auf 319 Einwohner gesunken. Der Landkreis Hildburghausen schneidet im Prognos-Zukunftsatlas mit Rang 338 von 400 Kreisen schlecht ab, insbesondere in den Bereichen Demografie und Dynamik. Miet- und Kaufpreiszeitreihen sind als geschätzt gekennzeichnet."
Der Ort
Oberstadt ist eine Gemeinde im fränkisch geprägten Süden Thüringens im Landkreis Hildburghausen. Mit 319 Einwohnern auf 13,4 km² gehört sie zu den kleinsten Gemeinden der Region. Über die Hälfte der Gemarkung ist bewaldet und Teil des Thüringer Waldes, die andere Hälfte wird vom Schweinfurter Klimagebiet beeinflusst. Der Ort liegt an der Landesstraße 2633 zwischen Grub und Marisfeld und gehört der Verwaltungsgemeinschaft Feldstein an (Verwaltungssitz: Themar).
Marktüberblick
Die aktuellen Angebotswerte liegen bei 9,68 €/m² für die Miete und 1.720 €/m² für den Kaufpreis. Die Bruttomietrendite beträgt 6,75 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 14,81. Beide Werte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Angebot dar.
Ein auffälliges Merkmal ist die Diskrepanz zwischen der aktuellen Angebotsmiete und der historischen Zeitreihe: Die Zeitreihe weist für 2025 einen Wert von 6,50 €/m² aus, während der aktuelle Angebotswert bei 9,68 €/m² liegt. Diese Differenz von rund 49 % könnte auf eine starke Aufwärtsbewegung oder einen Wechsel der Angebotsstruktur hindeuten. Die Zeitreihenwerte sind als geschätzt gekennzeichnet.
Der Kaufpreisfaktor von 14,81 ist niedrig – er bedeutet, dass der Kaufpreis dem knapp 15-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt bei 16,52, der Landesdurchschnitt bei 17,88. Das deutet auf ein günstiges Preisverhältnis zwischen Miete und Kaufpreis hin.
Preis- und Mietentwicklung
Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisentwicklung sind als geschätzt ausgewiesen. Die geschätzte Mietentwicklung zeigt einen Anstieg von 5,50 €/m² (2021) auf 6,50 €/m² (2025), was einer jährlichen Steigerungsrate von 4,26 % entspricht. Der Kaufpreis stieg im gleichen Zeitraum von 1.420 €/m² auf 1.720 €/m², mit einer jährlichen Rate von 4,91 %.
Die aktuelle Angebotsmiete von 9,68 €/m² liegt jedoch deutlich über dem Endwert der Zeitreihe (6,50 €/m²). Diese Abweichung könnte darauf hindeuten, dass sich die Angebotspreise in jüngster Zeit stärker entwickelt haben als die geschätzte Basisreihe.
Regionale Einordnung
Oberstadt fällt in der regionalen Einordnung durch ein ungewöhnliches Muster auf: Die Angebotsmiete von 9,68 €/m² liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt (6,68 €/m²), dem Landesdurchschnitt Thüringens (6,88 €/m²) und sogar dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²). Der Kaufpreis von 1.720 €/m² liegt zwar über dem Kreis- (1.297 €/m²) und Landesdurchschnitt (1.459 €/m²), aber unter dem deutschen Durchschnitt (2.409 €/m²).
Diese Kombination – hohe Miete bei moderatem Kaufpreis – führt zu einer Bruttomietrendite von 6,75 %, die über allen Vergleichswerten liegt: Kreis (6,60 %), Thüringen (6,32 %) und Deutschland (5,10 %). Oberstadt belegt im Bundesland den 65. Perzentilrang bei der Rendite, liegt also im oberen Drittel.
Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 5,2 km hat Oberstadt die höchste Angebotsmiete. Die Rendite von 6,75 % liegt dabei im Mittelfeld der Nachbarn – deutlich unter Henfstädt (10,06 %) und Lengfeld (10,17 %), aber über Schmeheim (5,20 %) und Grub (4,10 %). Die hohen Renditen in Henfstädt und Lengfeld resultieren aus extrem niedrigen Kaufpreisen (657 bzw. 846 €/m²), während Grub und Bischofrod mit Kaufpreisen von über 1.800 €/m² die niedrigste Rendite aufweisen.
Demografie und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Oberstadts ist seit 2015 um 9,6 % zurückgegangen – von 353 auf 319 Einwohner. Dieser Trend beschleunigte sich 2023, als der Wert von 329 auf 319 fiel; 2024 blieb er unverändert. Die Bevölkerungsdichte beträgt 24 Einwohner je km².
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,89 %, was fünf Arbeitslosen entspricht. Sie schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 1,42 % (2017) und 4,09 % (2021). Der Anstieg während der Pandemie und die anschließende Erholung entspricht dem Muster vieler ländlicher Regionen.
Der Landkreis Hildburghausen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 338 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht sind die Teilindizes Demografie (Rang 399) und Dynamik (Rang 400), während der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 136 am besten abschneidet. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Oberstadt. Am Ort bestehen keine Hochschulen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Oberstadt entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Miete in Oberstadt
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 5,50 €/m² |
| 2022 | 5,80 €/m² |
| 2023 | 6,10 €/m² |
| 2024 | 6,30 €/m² |
| 2025 | 6,50 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Kaufpreis in Oberstadt
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.420 €/m² |
| 2022 | 1.510 €/m² |
| 2023 | 1.600 €/m² |
| 2024 | 1.670 €/m² |
| 2025 | 1.720 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis — auf Basis des geschätzten Preisverlaufs
Datenwerte: Bruttomietrendite in Oberstadt
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 4,65 % |
| 2022 | 4,61 % |
| 2023 | 4,57 % |
| 2024 | 4,53 % |
| 2025 | 4,53 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Oberstadt
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 353 Einwohner |
| 2016 | 348 Einwohner |
| 2017 | 342 Einwohner |
| 2018 | 342 Einwohner |
| 2019 | 336 Einwohner |
| 2020 | 335 Einwohner |
| 2021 | 331 Einwohner |
| 2022 | 329 Einwohner |
| 2023 | 319 Einwohner |
| 2024 | 319 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Oberstadt
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,50 % |
| 2016 | 2,79 % |
| 2017 | 1,42 % |
| 2018 | 1,55 % |
| 2019 | 2,58 % |
| 2020 | 3,35 % |
| 2021 | 4,09 % |
| 2022 | 2,89 % |
| 2023 | 2,89 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 338 Rang |
| Dynamik | 400 Rang |
| Stärke | 239 Rang |
| Demografie | 399 Rang |
| Arbeitsmarkt | 365 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 241 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 136 Rang |
Renditeverteilung in Thüringen
Anzahl Orte je Renditeband — Oberstadt liegt im Band 6–7 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Thüringen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 1,00 Orte |
| 2–3 | 16,00 Orte |
| 3–4 | 52,00 Orte |
| 4–5 | 109 Orte |
| 5–6 | 135 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 68,00 Orte |
| 8–9 | 42,00 Orte |
| 9–10 | 31,00 Orte |
| 10–11 | 20,00 Orte |
| 11–12 | 11,00 Orte |
| 12+ | 14,00 Orte |
Wie schneidet Oberstadt im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Oberstadt ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Oberstadt ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Oberstadt
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Oberstadt | 9,68 €/m² |
| Grub | 7,34 €/m² |
| Lengfeld | 7,17 €/m² |
| Leutersdorf | 7,00 €/m² |
| Bischofrod | 6,90 €/m² |
| Eichenberg | 6,80 €/m² |
| Marisfeld | 6,57 €/m² |
| Schmeheim | 6,51 €/m² |
| Dillstädt | 5,78 €/m² |
| Henfstädt | 5,51 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Oberstadt ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Oberstadt
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Lengfeld | 10,17 % |
| Henfstädt | 10,06 % |
| Marisfeld | 9,33 % |
| Oberstadt | 6,75 % |
| Dillstädt | 6,73 % |
| Eichenberg | 5,63 % |
| Schmeheim | 5,20 % |
| Bischofrod | 4,45 % |
| Grub | 4,10 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Marisfeld | 1,8 km | 98530 | 6,57 € | 845 € | 9,33 % |
| Schmeheim | 2,2 km | 98530 | 6,51 € | 1.502 € | 5,20 % |
| Grub | 2,6 km | 98530 | 7,34 € | 2.150 € | 4,10 % |
| Henfstädt | 4,5 km | 98660 | 5,51 € | 657 € | 10,06 % |
| Eichenberg | 4,5 km | 98553 | 6,80 € | 1.450 € | 5,63 % |
| Leutersdorf | 4,8 km | 98617 | 7,00 € | 538 € | – |
| Bischofrod | 5,0 km | 98553 | 6,90 € | 1.860 € | 4,45 % |
| Lengfeld | 5,2 km | 98660 | 7,17 € | 846 € | 10,17 % |
| Dillstädt | 5,4 km | 98530 | 5,78 € | 1.030 € | 6,73 % |
Wo liegt Oberstadt?
Lage
Oberstadt auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Oberstadt
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,68 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.720 € |
| Bruttomietrendite | 6,75 % |
| Kaufpreisfaktor | 14,8 |
| Einwohner | 319 |
| Einwohner je km² | 24 |
| Fläche (km²) | 13,4 |
| Arbeitslosenquote | 2,9 % |
| Prognos-Gesamtrang | #338 |
| Prognos Dynamikrang | #400 |
| Prognos Stärkerang | #239 |
| Koordinaten | 50,5552, 10,5969 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Oberstadt
Was kostet eine Wohnung in Oberstadt?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Oberstadt liegt bei 9,68 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.720 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Zum Vergleich: Im Kreis Hildburghausen beträgt die Angebotsmiete durchschnittlich 6,68 Euro pro Quadratmeter, in Thüringen 6,88 Euro. Oberstadt liegt damit deutlich über den Durchschnittswerten.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Oberstadt entwickelt?
Die Entwicklung der Immobilienpreise in Oberstadt lässt sich auf Basis geschätzter Jahresreihen nachvollziehen. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 5,50 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 6,50 Euro im Jahr 2025, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 4,3 Prozent entspricht. Der geschätzte Kaufpreis entwickelte sich von 1.420 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 1.720 Euro (2025), bei einer jährlichen Steigerung von etwa 4,9 Prozent. Beide Reihen sind als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Oberstadt?
Die Bruttomietrendite in Oberstadt beträgt 6,75 Prozent und liegt damit über dem Durchschnitt des Kreises Hildburghausen (6,60 Prozent) sowie über dem Thüringer Landesdurchschnitt (6,32 Prozent). Der Kaufpreisfaktor liegt bei 14,81 und ist damit niedriger als der Kreisdurchschnitt von 16,52 und der Landesdurchschnitt von 17,88. Im Perzentilvergleich in Thüringen liegt Oberstadt bei der Rendite auf Rang 64,89, was bedeutet, dass rund 65 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen.
Wie ist die Bevölkerungsentwicklung in Oberstadt?
Oberstadt hat aktuell 319 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 24 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Einwohnerzahl von 353 auf 319 gesunken, was einem Rückgang von rund 9,6 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,89 Prozent, was einem Wert von fünf arbeitslosen Personen entspricht.
Wie ist die wirtschaftliche und zukunftsfähige Lage von Oberstadt?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Kreis Hildburghausen, zu dem Oberstadt gehört, im unteren Drittel ab: Der Gesamtrang liegt bei 338 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach sind die Werte in den Bereichen Demografie (Rang 399) und Dynamik (Rang 400). Positiv fällt der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 136 aus. Für Oberstadt selbst liegen keine separaten Standortfaktoren vor.
Woher stammen die Daten zu Oberstadt?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Oberstadt sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Oberstadt führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Für Oberstadt enthält die Angebotsdatenquelle zu wenige Inserate, um den Verlauf von Miete und Kaufpreis direkt zu belegen. Diese Reihen sind aus dem regionalen Preisniveau ergänzt, an den Diagrammen entsprechend gekennzeichnet und als Näherung zu lesen — nicht als gemessene Werte für diesen Ort.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m². Für diesen Ort enthält die Quelle zu wenige Angebote; der Verlauf ist aus dem regionalen Umfeld ergänzt und als Schätzung gekennzeichnet. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m². Mangels ausreichender Angebote aus dem regionalen Umfeld ergänzt. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Hildburghausen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Brünn/Thür. | 98673 | 10,00 € | 1.007 € | 11,92 % |
| Kloster Veßra | 98660 | 6,00 € | 651 € | 11,07 % |
| Lengfeld | 98660 | 7,17 € | 846 € | 10,17 % |
| Henfstädt | 98660 | 5,51 € | 657 € | 10,06 % |
| Themar, Stadt | 98660 | 6,47 € | 806 € | 9,64 % |
| Marisfeld | 98530 | 6,57 € | 845 € | 9,33 % |
| Auengrund | 98673 | 7,39 € | 1.095 € | 8,10 % |
| Grimmelshausen | 98660 | 6,99 € | 1.100 € | 7,63 % |