Kloster Veßra

Marktüberblick

Kloster Veßra ist eine kleine Gemeinde im ländlichen Südthüringen mit 265 Einwohnern auf 19,78 km² Fläche. Der lokale Immobilienmarkt weist extreme Kennzahlen auf: Die Angebotsmiete liegt bei 6 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 651 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 11,07 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 9,04.

Diese Werte beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Die niedrige Miete bei gleichzeitig sehr niedrigem Kaufpreis führt zu einer überdurchschnittlich hohen Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 9,04 bedeutet, dass der Kaufpreis dem knapp neunfachen Jahreskaltmietzins entspricht – ein Wert, der weit unter dem Landesdurchschnitt von 17,9 liegt. Die hohe Rendite ist ein Indikator für die niedrige Bewertung von Immobilien in einer strukturschwachen Region mit schrumpfender Bevölkerung.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Lag die Angebotsmiete 2020 noch bei 4,92 Euro je Quadratmeter, stieg sie 2021 auf 5,50 Euro und erreichte 2026 einen Wert von 6,70 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 5,28 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch dynamischer. Von 2018 (321 Euro je Quadratmeter) auf 2020 (373 Euro) folgte eine moderate Steigerung. Bis 2022 blieb der Preis mit 373 Euro stabil. Dann setzte ein sprunghafter Anstieg ein: 2023 stieg der Kaufpreis auf 604 Euro, 2024 auf 721 Euro. Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum liegt bei 12,22 Prozent. Der Wert von 2025 (720 Euro) zeigt, dass der Aufwärtstrend 2024/2025 kurz vor einem Plateau angekommen sein könnte.

Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind lückenhaft: Für die Miete liegen nur drei Datenpunkte vor (2020, 2021, 2026), für den Kaufpreis sechs (2018–2025). Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Ein auffälliger Widerspruch besteht bei der Miete: Die Zeitreihe nennt für 2026 einen Wert von 6,70 Euro, während die aktuellen Marktdaten einen Angebotsmietwert von 6 Euro ausweisen. Dieser Unterschied könnte auf eine zeitliche Diskrepanz zwischen den Datenquellen oder auf eine Schwankung des Angebotspreises gegenüber dem tatsächlichen Marktdurchschnitt hindeuten.

Die Preissteigerungen stehen im Widerspruch zur Bevölkerungsentwicklung: Die Einwohnerzahl ist seit 2015 von 303 auf 265 gesunken. Die Entwicklung geht einher mit einem Anstieg der Arbeitslosenquote von 2,89 Prozent (2020, 2022) auf 5,2 Prozent (2023).

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Hildburghausen liegt die Angebotsmiete von Kloster Veßra mit 6 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 6,68 Euro. Der Kaufpreis von 651 Euro je Quadratmeter liegt jedoch deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.297 Euro – weniger als die Hälfte. Die Bruttomietrendite von 11,07 Prozent übertrifft den Kreiswert von 6,6 Prozent um das Fast-Doppelte.

Auch im Landesvergleich schneidet Kloster Veßra extrem ab: Der Kaufpreis liegt mit 651 Euro weit unter dem Thüringer Durchschnitt von 1.459 Euro. Die Rendite von 11,07 Prozent platziert den Ort im 96. Perzentil aller 605 untersuchten Orte in Thüringen – nur vier Prozent der Orte weisen eine noch höhere Bruttomietrendite auf.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Die Miete von 6 Euro liegt über der von Beinerstadt (4,93 Euro) und Reurieth (5,02 Euro), unter der von Lengfeld (7,17 Euro) und Grimmelshausen (6,99 Euro). Beim Kaufpreis ist Kloster Veßra mit 651 Euro der günstigste Ort im direkten Umkreis – deutlich unter Henfstädt (657 Euro) und Themar (806 Euro). Die hohe Rendite resultiert daraus, dass die Kaufpreise in Kloster Veßra stärker unter dem regionalen Mittel liegen als die Mieten.

Standortfaktoren und Demografie

Kloster Veßra liegt im Henneberger Land, das historisch zur Grafschaft Henneberg gehörte und heute Teil Südthüringens ist. Am Ort befindet sich das Hennebergische Freilichtmuseum, ein bekanntes Kulturdenkmal.

Die demografische Entwicklung ist eindeutig negativ: Die Einwohnerzahl ist seit 2015 von 303 auf 265 gesunken, ein Rückgang von 12,5 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt nur 13 Einwohner je Quadratkilometer. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Hildburghausen mit Rang 338 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht sind die Teilindizes Demografie (Rang 399) und Dynamik (Rang 400, also letzter Platz). Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 136 deutlich besser, was auf relativ niedrige Lebenshaltungskosten hindeuten könnte.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die Kombination aus schrumpfender Bevölkerung, schlechter Dynamik und fehlenden wirtschaftlichen Impulsen erklärt, warum der Immobilienmarkt in Kloster Veßra von niedrigen Preisen und einer hohen Rendite geprägt ist – Kennzahlen, die strukturelle Schwäche widerspiegeln, nicht Anlageattraktivität.