Schleusingen, Stadt
Schleusingen (PLZ 98553) liegt im Kreis Hildburghausen in Thüringen. Der Ort zählt 10.449 Einwohner auf 125,6 km², das entspricht 83 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,81 € pro m², der Kaufpreis bei 1.267 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 7,40 % und ein Kaufpreisfaktor von 13,5 — rechnerisch sind das 14 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Schleusingen über dem Renditeniveau von 74 % der Orte in Thüringen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 5,69 € auf 8,15 € pro m², im Mittel 4,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,5 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2018 um 4,7 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Hildburghausen Rang 338 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 400, Stärkerang 239). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Ahlstädt, Bischofrod und Lengfeld an.
Immobilienpreise in Schleusingen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Thüringen.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Schleusingen, Stadt
Schleusingen im Landkreis Hildburghausen ist ein Niedrigpreismarkt mit überdurchschnittlicher Bruttomietrendite von 7,4 %. Die Kaufpreise zeigen extreme Volatilität, während die Mieten kontinuierlich steigen. Die Bevölkerung schrumpft, die Arbeitslosigkeit ist stark gestiegen. Der Kreis Hildburghausen liegt im Prognos-Zukunftsatlas im unteren Drittel.
Marktüberblick: Niedrigpreismarkt mit überdurchschnittlicher Rendite
Schleusingen präsentiert sich als Niedrigpreismarkt mit einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite. Die Angebotsmiete liegt mit 7,81 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Hildburghausen (6,68 Euro) und dem Landesdurchschnitt Thüringens (6,88 Euro), bleibt aber deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.267 Euro je Quadratmeter liegt unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreiswert von 1.297 Euro, dem Landeswert von 1.459 Euro und dem Bundeswert von 2.409 Euro. Die Kombination aus moderater Miete und niedrigem Kaufpreis ergibt eine Bruttomietrendite von 7,4 Prozent, die sowohl im Kreis (6,6 Prozent) als auch im Landesvergleich (6,32 Prozent) führt. Der Kaufpreisfaktor von 13,52 ist der niedrigste im Kreis (16,52) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt (17,88). Mit einem Perzentilrang von 73,9 im Bundesland liegt Schleusingen bei der Rendite besser als rund drei Viertel aller verglichenen Orte in Thüringen. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Preis- und Mietentwicklung: Volatile Kaufpreise, steigende Mieten
Die Zeitreihe der Kaufpreise zeigt extreme Schwankungen, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten. Der Preis fiel von 962 Euro je Quadratmeter (2018) auf 699 Euro (2019), sprang 2020 auf 2.263 Euro, fiel 2021 wieder auf 686 Euro, stieg 2022 auf 1.248 Euro, fiel 2023 auf 828 Euro, stieg 2024 auf 1.554 Euro, fiel 2025 auf 995 Euro und liegt 2026 bei 1.591 Euro. Diese Volatilität macht eine Trendaussage schwierig – der angegebene CAGR von 6,49 Prozent wird durch einzelne Ausreißer verzerrt. Die Miete entwickelte sich dagegen kontinuierlicher: von 5,69 Euro (2018) auf 8,15 Euro (2026), was einem CAGR von 4,59 Prozent entspricht. Der stärkste Anstieg erfolgte 2024 (von 6,59 auf 7,62 Euro), was dem bundesweiten Mietpreisanstieg der letzten Jahre entspricht.
Regionale Einordnung: Höchste Mieten im Umland, moderate Kaufpreise
Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9 Kilometern liegt Schleusingen bei der Angebotsmiete an der Spitze: Mit 7,81 Euro je Quadratmeter liegt der Wert über allen acht verglichenen Nachbarn, darunter Lengfeld (7,17 Euro) und Grimmelshausen (6,99 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Schleusingen mit 1.267 Euro je Quadratmeter im unteren Mittelfeld – über Ahlstädt (1.100 Euro), Kloster Veßra (651 Euro), Lengfeld (846 Euro) und Grimmelshausen (1.100 Euro), unter Eichenberg (1.450 Euro), Bischofrod (1.860 Euro) und Ehrenberg (1.850 Euro). Die Bruttomietrendite von 7,4 Prozent liegt ebenfalls im Mittelfeld der Nachbarn – unter Lengfeld (10,17 Prozent) und Kloster Veßra (11,07 Prozent), aber über Bischofrod (4,45 Prozent) und Ehrenberg (4,41 Prozent). Schleusingen positioniert sich damit als Markt mit den höchsten Mieten im direkten Umland, aber mit moderaten Kaufpreisen.
Demografie und Arbeitsmarkt: Schrumpfende Bevölkerung, steigende Arbeitslosigkeit
Die Bevölkerung der Stadt Schleusingen ist von 10.960 Einwohnern (2018) auf 10.449 (2024) gesunken, was einem Rückgang von 4,66 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 83 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote zeigt eine problematische Entwicklung: Sie fiel von 14,1 Prozent (2015) auf 7,3 Prozent (2022), stieg dann aber 2023 auf 16,5 Prozent – ein Anstieg, der mehr als der Verdopplung innerhalb eines Jahres entspricht. Dieser Anstieg ist signifikant und hebt sich deutlich vom vorangegangenen Abwärtstrend ab.
Standortfaktoren: Historische Bedeutung bei schwacher Zukunftsdynamik
Schleusingen ist eine historische Stadt am südlichen Abhang des Thüringer Waldes im fränkisch geprägten Landkreis Hildburghausen. Sie wird von der Landesplanung als Teil des kreisübergreifenden und funktionsteiligen Oberzentrums Südthüringen festgeschrieben. Zur Stadt gehören neben der Kernstadt (2013: rund 4.122 Einwohner) siebzehn Ortsteile. Die Stadt verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die historische Bedeutung zeigt sich in der Bertholdsburg (erbaut 1226–1232) und dem Hennebergischen Gymnasium, das 1577 gegründet wurde und als ältestes Gymnasium Thüringens gilt. Schleusingen ist über die Rennsteigbahn nach Ilmenau und die Bahnstrecke nach Themar an das Schienennetz angebunden. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Hildburghausen insgesamt auf Platz 338 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach sind die Werte bei Dynamik (Platz 400) und Demografie (Platz 399). Der Wohlstand liegt mit Platz 136 im oberen Drittel, während Arbeitsmarkt (365) und Wettbewerb/Innovation (241) im unteren Mittelfeld liegen. Der Landkreis war zu DDR-Zeiten überwiegend landwirtschaftlich geprägt und besaß wenig Industrie, was die anhaltende Abwanderung erklärt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Schleusingen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Schleusingen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,69 €/m² |
| 2019 | 5,66 €/m² |
| 2020 | 6,63 €/m² |
| 2021 | 6,34 €/m² |
| 2022 | 6,66 €/m² |
| 2023 | 6,59 €/m² |
| 2024 | 7,62 €/m² |
| 2025 | 7,78 €/m² |
| 2026 | 8,15 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Schleusingen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 962 €/m² |
| 2019 | 699 €/m² |
| 2020 | 2.263 €/m² |
| 2021 | 686 €/m² |
| 2022 | 1.248 €/m² |
| 2023 | 828 €/m² |
| 2024 | 1.554 €/m² |
| 2025 | 995 €/m² |
| 2026 | 1.591 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Schleusingen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 7,10 % |
| 2019 | 9,72 % |
| 2020 | 3,52 % |
| 2021 | 11,09 % |
| 2022 | 6,41 % |
| 2023 | 9,56 % |
| 2024 | 5,88 % |
| 2025 | 9,38 % |
| 2026 | 6,15 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Schleusingen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2018 | 10.960 Einwohner |
| 2019 | 10.930 Einwohner |
| 2020 | 10.801 Einwohner |
| 2021 | 10.656 Einwohner |
| 2022 | 10.620 Einwohner |
| 2023 | 10.449 Einwohner |
| 2024 | 10.449 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Schleusingen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 4,28 % |
| 2016 | 3,80 % |
| 2017 | 3,17 % |
| 2018 | 2,68 % |
| 2019 | 2,55 % |
| 2020 | 2,97 % |
| 2021 | 2,81 % |
| 2022 | 2,66 % |
| 2023 | 2,68 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 338 Rang |
| Dynamik | 400 Rang |
| Stärke | 239 Rang |
| Demografie | 399 Rang |
| Arbeitsmarkt | 365 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 241 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 136 Rang |
Renditeverteilung in Thüringen
Anzahl Orte je Renditeband — Schleusingen liegt im Band 7–8 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Thüringen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 1,00 Orte |
| 2–3 | 16,00 Orte |
| 3–4 | 52,00 Orte |
| 4–5 | 109 Orte |
| 5–6 | 135 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 68,00 Orte |
| 8–9 | 42,00 Orte |
| 9–10 | 31,00 Orte |
| 10–11 | 20,00 Orte |
| 11–12 | 11,00 Orte |
| 12+ | 14,00 Orte |
Wie schneidet Schleusingen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Schleusingen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Schleusingen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Schleusingen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Schleusingen | 7,81 €/m² |
| Lengfeld | 7,17 €/m² |
| Grimmelshausen | 6,99 €/m² |
| Bischofrod | 6,90 €/m² |
| Ehrenberg | 6,80 €/m² |
| Eichenberg | 6,80 €/m² |
| Ahlstädt | 6,20 €/m² |
| Kloster Veßra | 6,00 €/m² |
| Schleusegrund | 5,70 €/m² |
| Reurieth | 5,02 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Schleusingen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Schleusingen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Kloster Veßra | 11,07 % |
| Lengfeld | 10,17 % |
| Grimmelshausen | 7,63 % |
| Schleusingen | 7,40 % |
| Ahlstädt | 6,76 % |
| Schleusegrund | 6,22 % |
| Eichenberg | 5,63 % |
| Bischofrod | 4,45 % |
| Ehrenberg | 4,41 % |
| Reurieth | 4,37 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Ahlstädt | 4,9 km | 98553 | 6,20 € | 1.100 € | 6,76 % |
| Bischofrod | 6,9 km | 98553 | 6,90 € | 1.860 € | 4,45 % |
| Lengfeld | 7,0 km | 98660 | 7,17 € | 846 € | 10,17 % |
| Ehrenberg | 7,1 km | 98660 | 6,80 € | 1.850 € | 4,41 % |
| Eichenberg | 7,5 km | 98553 | 6,80 € | 1.450 € | 5,63 % |
| Kloster Veßra | 7,7 km | 98660 | 6,00 € | 651 € | 11,07 % |
| Grimmelshausen | 8,5 km | 98660 | 6,99 € | 1.100 € | 7,63 % |
| Schleusegrund | 9,0 km | 98667 | 5,70 € | 1.100 € | 6,22 % |
| Reurieth | 9,2 km | 98646 | 5,02 € | 1.378 € | 4,37 % |
Wo liegt Schleusingen?
Lage
Schleusingen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Schleusingen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,81 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.267 € |
| Bruttomietrendite | 7,40 % |
| Kaufpreisfaktor | 13,5 |
| Einwohner | 10.449 |
| Einwohner je km² | 83 |
| Fläche (km²) | 125,6 |
| Arbeitslosenquote | 2,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #338 |
| Prognos Dynamikrang | #400 |
| Prognos Stärkerang | #239 |
| Koordinaten | 50,5091, 10,7493 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Schleusingen
Was kostet eine Wohnung in Schleusingen?
Die aktuellen Angebotspreise liegen bei durchschnittlich 1.267 Euro pro Quadratmeter zum Kauf und 7,81 Euro pro Quadratmeter monatlich als Miete. Der Kaufpreis liegt damit unter dem Thüringer Durchschnitt von 1.459 Euro, die Miete liegt mit 7,81 Euro über dem Landesdurchschnitt von 6,88 Euro.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Schleusingen entwickelt?
Die Mietpreise sind von 5,69 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 7,81 Euro aktuell gestiegen, was einer Steigerung von rund 37 Prozent entspricht. Die Kaufpreise stiegen von 962 Euro pro Quadratmeter 2018 auf 1.267 Euro aktuell, was einer Steigerung von rund 32 Prozent entspricht. Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Schleusingen?
Die Bruttomietrendite beträgt 7,4 Prozent und liegt damit deutlich über dem Thüringer Durchschnitt von 6,32 Prozent sowie dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,52, während er in Thüringen bei 17,88 liegt. Schleusingen gehört mit der Rendite zu den besser abschneidenden Orten im Bundesland.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Schleusingen?
Die Einwohnerzahl ist von 10.960 im Jahr 2018 auf 10.449 im Jahr 2023 gesunken, was einem Rückgang von etwa 4,7 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 83 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie schneidet Schleusingen im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Hildburghausen, zu dem Schleusingen gehört, den Gesamt-Rang 338 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Dynamik mit dem letzten Platz (Rang 400), während der Index für Wohlstand und soziale Lage mit Rang 136 deutlich besser abschneidet.
Wie verhält sich Schleusingen im Vergleich zum Umland?
Die Angebotsmiete von 7,81 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Niveau aller aufgeführten Nachbargemeinden, die zwischen 5,70 und 7,17 Euro pro Quadratmeter liegen. Der Kaufpreis von 1.267 Euro pro Quadratmeter liegt im Mittelfeld der Umgebung. Die Bruttomietrendite von 7,4 Prozent liegt ebenfalls im Mittelfeld der Nachbarn.
Woher stammen die Daten zu Schleusingen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Schleusingen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Schleusingen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Hildburghausen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Brünn/Thür. | 98673 | 10,00 € | 1.007 € | 11,92 % |
| Kloster Veßra | 98660 | 6,00 € | 651 € | 11,07 % |
| Lengfeld | 98660 | 7,17 € | 846 € | 10,17 % |
| Henfstädt | 98660 | 5,51 € | 657 € | 10,06 % |
| Themar, Stadt | 98660 | 6,47 € | 806 € | 9,64 % |
| Marisfeld | 98530 | 6,57 € | 845 € | 9,33 % |
| Auengrund | 98673 | 7,39 € | 1.095 € | 8,10 % |
| Grimmelshausen | 98660 | 6,99 € | 1.100 € | 7,63 % |