Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Hildburghausen liegt im fränkisch geprägten Süden Thüringens und umfasst 32 Gemeinden auf 938,4 km². Mit 61.329 Einwohnern (2023) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 65 Einwohnern je km². Der mittlere Kaufpreis liegt bei 1.297 €/m², die mittlere Angebotsmiete bei 6,68 €/m², die durchschnittliche Bruttomietrendite bei 6,6 %. Damit rangiert der Kreis nach Kaufpreis auf Platz 13 von 22 in Thüringen – er liegt im unteren Mittelfeld des Bundeslandes, deutlich unter den Spitzenreitern Jena (3.745 €/m²), Erfurt (2.906 €/m²) und Weimar (2.872 €/m²), aber über den günstigeren Kreisen wie Saalfeld-Rudolstadt (1.107 €/m²) und Altenburger Land (1.124 €/m²). Im bundesweiten Vergleich mit 386 Kreisen liegt Hildburghausen am unteren Ende der Preisskala (Deutschland-Durchschnitt: 2.409 €/m²).
Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Anstieg der Mieten von 5,62 €/m² (2018) auf 6,67 €/m² (2024), mit prognostizierten weiteren Steigerungen auf 7,03 €/m² (2025) und 7,40 €/m² (2026). Die Kaufpreise waren volatil: 999 €/m² (2018), 1.320 €/m² (2020), 961 €/m² (2023), 1.364 €/m² (2024). Die Bevölkerungszahl ging nach der Gebietsreform 2019 (durch Eingliederung des ehemaligen Landkreises Suhl) von 63.197 (2019) auf 61.329 (2023) zurück.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 338 von rund 400 deutschen Kreisen zu. Besonders auffällig ist der Dynamik-Rang 400 – der Kreis liegt damit an letzter Stelle unter allen deutschen Kreisen. Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage (136) ist vergleichsweise besser, während Demografie (399) und Arbeitsmarkt (365) stark unterdurchschnittlich sind.
Innere Struktur und Preisgefälle
Die Spreizung innerhalb des Kreises ist beträchtlich. Die Kaufpreise reichen von 651 €/m² in Kloster Veßra bis 2.150 €/m² in Grub, die Mieten von 3,75 €/m² in Schweickershausen bis 10 €/m² in Brünn/Thüringen. Die Rendite-Spanne reicht von 3,75 % (Schweickershausen) bis 11,92 % (Brünn/Thüringen). Der Kaufpreis-Median liegt bei 1.267 €/m², der Miet-Median bei 6,80 €/m².
Die teuersten Gemeinden sind allesamt kleine Orte mit unter 320 Einwohnern: Grub (140 Ew, 2.150 €/m²), Bischofrod (157 Ew, 1.860 €/m²), Ehrenberg (187 Ew, 1.850 €/m²), Oberstadt (319 Ew, 1.720 €/m²) und Dingsleben (231 Ew, 1.700 €/m²). Diese liegen im Grabfeld und im Hildburghäuser Muschelkalkgebiet, also in den flacheren, landwirtschaftlich genutzten Regionen südlich und westlich der Kreisstadt.
Die günstigsten Gemeinden umfassen sowohl kleine Orte wie Kloster Veßra (265 Ew, 651 €/m²) und Henfstädt (348 Ew, 657 €/m²) als auch die größere Stadt Themar (2.739 Ew, 806 €/m²). Themar ist die preiswerteste Gemeinde mit über 2.000 Einwohnern.
Die drei größten Städte des Kreises – Hildburghausen (11.682 Ew, 1.470 €/m²), Schleusingen (10.449 Ew, 1.267 €/m²) und Eisfeld (7.344 Ew, 1.320 €/m²) – liegen mit ihren Kaufpreisen nahe dem Kreisdurchschnitt. Sie bilden das städtische Zentrum des Kreises, ohne dass ein klares Preisgefälle vom Zentrum ins Umland erkennbar wäre. Stattdessen zeigt sich eine eher regionale Differenzierung: Die Gemeinden im Grabfeld und im Hildburghäuser Muschelkalkgebiet (westlich und südlich der Kreisstadt) weisen die höchsten Preise auf, während die Gemeinden im Thüringer Schiefergebirge und im Werratal tendenziell günstiger sind.
Die hohe Rendite in Brünn/Thüringen (11,92 %) und Kloster Veßra (11,07 %) resultiert aus sehr niedrigen Kaufpreisen bei moderaten Mieten – ein Muster, das auf dünn besiedelte ländliche Räume mit geringem Wohnungsnachweis zutrifft. Umgekehrt zeigen die kleinen, teuren Gemeinden wie Grub und Bischofrod Renditen von nur 4,1 % bzw. 4,45 %, was auf eine starke Nachfragesituation oder begrenzte Angebotsmengen hindeutet.
Wirtschaft, Arbeitsmarkt und Strukturwandel
Der Landkreis Hildburghausen ist Teil des historischen Henneberger Landes und gehört raumordnerisch zur Planungsregion Südwestthüringen. Die Region Südthüringen umfasst die Landkreise Schmalkalden-Meiningen, Hildburghausen und Sonneberg sowie die kreisfreie Stadt Suhl. Schleusingen wird von der Landesplanung als Teil des funktionsteiligen Oberzentrums Südthüringen festgeschrieben, dessen Kerne Städte Suhl, Meiningen, Zella-Mehlis, Oberhof, Schleusingen und Schmalkalden sind.
Die wirtschaftliche Struktur ist von kleinen und mittleren Unternehmen geprägt. Der Landkreis ist überwiegend ländlich und landwirtschaftlich sowie forstwirtschaftlich strukturiert. Das Grabfeld im Süden des Kreises ist die einzige Region mit offener, flacherer Landschaft und trocken-warmem Klima, das nennenswerten Ackerbau ermöglicht. Der Großteil des Kreisgebiets wird vom Thüringer Wald und Thüringer Schiefergebirge dominiert, die stark bewaldet sind und deren Täler als Siedlungs- und Verkehrsachsen dienen.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 338 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Der Dynamik-Rang 400 bedeutet den letzten Platz unter allen deutschen Kreisen. Die Indizes für Demografie (399) und Arbeitsmarkt (365) sind ebenfalls extrem niedrig, während der Wohlstands-Index (136) und der Wettbewerbs- und Innovations-Index (241) weniger schlecht abschneiden. Die Hochschule TU Ilmenau liegt im benachbarten Ilm-Kreis und ist die einzige im Umkreis genannte Hochschule.
Der Tourismus spielt eine Rolle: Masserberg ist ein staatlich anerkannter Heilklimatischer Kurort auf 780 m Höhe im Thüringer Schiefergebirge. Die Rehaklinik Masserberg gehört seit 2024 zu den Henneberg Kliniken. Bad Colberg, ein Ortsteil der Stadt Heldburg, ist ein staatlich anerkannter Kurort mit Heilquellenkurbetrieb. Die dortige Rehabilitationsklinik mit Terrassentherme war der wichtigste Arbeitgeber der Region; sie wurde Ende 2023 von den Median Kliniken geschlossen und allen 121 Mitarbeitern gekündigt. Dies stellt einen signifikanten Verlust an Arbeitsplätzen in der Region dar.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung des Landkreises ist durch die B 89 geprägt, die in West-Ost-Richtung über Themar, Hildburghausen und Eisfeld verläuft. Die B 89 verbindet die A 71 bei Meiningen im Westen mit der A 73 bei Eisfeld im Osten. Nach Fertigstellung dieser Autobahnen dient die B 89 überwiegend dem lokalen Verkehr. Die Ortsumgehung Hildburghausen ist im weiteren Bedarf des Bundesverkehrswegeplans 2030 vorgesehen.
Im Schienenpersonennahverkehr ist Schleusingen über die Rennsteigbahn (Bahnstrecke Plaue–Themar) an das Netz angebunden, die über Ilmenau mit der Strecke Neudietendorf–Ritschenhausen verbunden ist. Themar liegt an der Strecke Eisenach–Lichtenfels. Es gibt keine ICE-Anbindung; die nächsten Fernverkehrsknoten sind Erfurt und Nürnberg.
Die geografische Lage im südlichen Thüringen an der Grenze zu Bayern bringt sowohl Chancen als auch Nachteile. Die Nähe zu Coburg (ca. 20 Minuten mit dem Auto von Bad Colberg) und die Anbindung an die A 71 und A 73 ermöglichen Pendlerbeziehungen in die benachbarten bayerischen und thüringischen Wirtschaftszentren. Gleichzeitig ist der Kreis abseits der großen Ballungsräume und Fernverkehrsachsen gelegen.
Die innere Struktur des Kreises wird maßgeblich durch die topografischen Gegebenheiten bestimmt: Die Täler der Werra, Schleuse, Itz und ihrer Nebenflüsse bilden die wichtigsten Siedlungs- und Verkehrsachsen. Die Gemeinden konzentrieren sich entlang dieser Täler, während die höheren Lagen des Thüringer Waldes und Schiefergebirges dünn besiedelt sind.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Hildburghausen steht vor mehreren strukturellen Herausforderungen. Der extrem niedrige Dynamik-Rang 400 im Prognos-Zukunftsatlas und der Demografie-Rang 399 deuten auf eine schwache Entwicklungsdynamik und eine ungünstige Bevölkerungsstruktur hin. Die Bevölkerung ist seit der Gebietsreform 2019 rückläufig (von 63.197 auf 61.329 Einwohner).
Der Verlust der Rehabilitationsklinik Bad Colberg Ende 2023 mit 121 Arbeitsplätzen ist ein signifikanter Einschnitt für die Region. Die Rehaklinik Masserberg gehört seit 2024 zu den Henneberg Kliniken, was eine gewisse Stabilisierung bedeuten kann.
Die Immobilienmärkte im Kreis zeigen eine hohe Spreizung, die sich aus den unterschiedlichen lokalen Gegebenheiten erklärt: Die kleinen Gemeinden im Grabfeld und Muschelkalkgebiet mit ihren hohen Kaufpreisen stehen den günstigeren Gemeinden im Schiefergebirge und Werratal gegenüber. Die drei größten Städte liegen mit ihren Preisen nahe dem Kreisdurchschnitt.
Die Mieten steigen kontinuierlich an (von 5,62 €/m² 2018 auf 6,67 €/m² 2024), während die Kaufpreise volatil sind und stark schwanken. Die durchschnittliche Bruttomietrendite von 6,6 % liegt über dem Thüringer Durchschnitt (6,32 %) und dem bundesweiten Durchschnitt (5,1 %), was auf die günstigeren Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten hindeutet.