Grub

Der Ort Grub

Grub liegt im fränkisch geprägten Süden Thüringens im Landkreis Hildburghausen. Die Gemeinde umfasst 4,49 km² und hat 140 Einwohner, was einer Dichte von 31 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Landkreis Hildburghausen hat insgesamt 59.987 Einwohner auf 938,41 km² und gliedert sich in 32 Gemeinden. Raumordnerisch gehört der Kreis zur Planungsregion Südwestthüringen.

Die Gemeinde ist typisch ländlich strukturiert. Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Für Grub liegen keine Bodenrichtwerte vor.

Immobilienmarkt: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Die Angebotsmiete in Grub liegt bei 7,34 Euro je Quadratmeter. Damit liegt sie über dem Durchschnitt des Landkreises Hildburghausen mit 6,68 Euro und über dem Thüringer Landesdurchschnitt von 6,88 Euro. Im bundesweiten Vergleich mit 8,92 Euro liegt Grub jedoch unter dem Niveau der größeren Städte und Ballungsräume.

Der Angebotskaufpreis beträgt 2.150 Euro je Quadratmeter. Dieser Wert liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 1.297 Euro und auch über dem Landesdurchschnitt von 1.459 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,41, was bedeutet, dass das 24,41-fache des Jahresbruttomietzinses als Kaufpreis verlangt wird. Zum Vergleich: Im Kreis Hildburghausen liegt der Faktor bei 16,52, in Thüringen bei 17,88.

Die Bruttomietrendite beträgt 4,1 Prozent. Dieser Wert ist der niedrigste unter allen aufgeführten Nachbarorten und liegt im 13,6. Perzentil Thüringens – von 605 Orten im Bundesland liegt Grub damit in den unteren 14 Prozent. Eine niedrige Rendite korrespondiert mit dem hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete: Der Kaufpreis liegt mit dem 1,66-Fachen des Kreisdurchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,10-Fachen.

Sowohl die Mietpreis- als auch die Kaufpreisentwicklung 2021 bis 2025 sind als geschätzt gekennzeichnet. Die geschätzte Mietentwicklung zeigt einen Anstieg von 5,94 Euro (2021) auf 7,47 Euro (2025), was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 5,9 Prozent entspricht. Der geschätzte Kaufpreis stieg von 1.600 Euro (2021) auf 2.150 Euro (2025), was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 7,7 Prozent entspricht.

Bevölkerung und Demografie

Die Bevölkerung von Grub ist seit 2015 von 156 auf 140 Einwohner gesunken, ein Rückgang von 10,3 Prozent. Der stärkste Rückgang trat 2021/2022 auf, als die Einwohnerzahl von 156 auf 147 und weiter auf 140 fiel. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 140.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,19 Prozent, was nur einer arbeitslosen Person entspricht. Dieser Wert ist deutlich niedriger als der Kreis- und Landesdurchschnitt und spiegelt die geringe Bevölkerungszahl wider: Bei einer so kleinen Zahl ist die Quote stark von einzelnen Personen beeinflusst.

Der Widerspruch zwischen schrumpfender Bevölkerung und steigenden Immobilienpreisen ist auffällig. Normalerweise gehen bei Bevölkerungsrückgang die Preise zurück. In Grub ist das Gegenteil der Fall. Ein möglicher Faktor könnte ein knappes Angebot an verfügbaren Immobilien sein, das bei stabiler Nachfrage die Preise stützt. Eine gesicherte Erklärung lässt sich aus den vorliegenden Daten jedoch nicht ableiten.

Die Prognos-Zukunftsatlas-Bewertung des Landkreises Hildburghausen untermauert die demografische Schwäche: Der Kreis belegt den 399. von 400 Plätzen im Demografie-Index und den 400. (letzten) Platz im Dynamik-Index. Im Wohlstands-Index liegt der Kreis mit Rang 136 besser.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Grub ein heterogenes Bild. Die acht aufgeführten Nachbarorte liegen zwischen 2 und 5 Kilometer Entfernung und weisen sehr unterschiedliche Preisniveaus auf.

Der Kaufpreis in Grub von 2.150 Euro je Quadratmeter ist höher als bei allen Nachbarorten außer Bischofrod (1.860 Euro) und Oberstadt (1.720 Euro). Zwei Orte weisen deutlich niedrigere Preise auf: Lengfeld mit 846 Euro und Marisfeld mit 845 Euro liegen bei weniger als der Hälfte von Grub. Diese Spanne von über 1.300 Euro je Quadratmeter im engen Umkreis von fünf Kilometern zeigt, dass der lokale Immobilienmarkt stark fragmentiert ist und keine einheitliche regionale Preisbildung stattfindet.

Die Bruttomietrendite in Grub von 4,1 Prozent ist die niedrigste unter allen Nachbarorten. Lengfeld (10,17 %) und Marisfeld (9,33 %) weisen mehr als doppelt so hohe Renditen auf, was auf deutlich niedrigere Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten zurückzuführen ist. Grub liegt damit am Ende der Rendite-Skala im direkten Umland.

Die Angebotsmiete von 7,34 Euro liegt im oberen Drittel der Nachbarorte, ist aber deutlich niedriger als in Oberstadt mit 9,68 Euro.