Ahlstädt

Marktüberblick

Ahlstädt (98553) im thüringischen Kreis Hildburghausen ist mit 2,34 km² Fläche und 126 Einwohnern ein sehr kleiner Ort. Die Immobilienpreise liegen deutlich unter den Durchschnittswerten auf allen Vergleichsebenen: Die Angebotsmiete beträgt 6,20 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 1.100 Euro je Quadratmeter. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Bruttomietrendite von 6,76 Prozent und der Kaufpreisfaktor von 14,78 beschreiben denselben Sachverhalt aus zwei Perspektiven: niedrige Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten. Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahre der Jahreskaltmiete der Kaufpreis entspricht – bei 14,78 Jahren ist dieser Wert deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (16,52) und dem Landesdurchschnitt (17,88).

Preisentwicklung

Die Entwicklung der Immobilienpreise seit 2021 zeigt einen durchgängigen Anstieg. Die Angebotsmiete stieg von 5,40 Euro je Quadratmeter (2021) auf 6,20 Euro (2025), was einem Anstieg von rund 15 Prozent entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich ähnlich: von 950 Euro je Quadratmeter (2021) auf 1.100 Euro (2025), ebenfalls rund 16 Prozent.

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisreihe sind als geschätzt gekennzeichnet. Die Werte basieren auf Modellierungen und nicht auf amtlich erfassten Transaktionsdaten. Die jährlichen Zuwächse liegen bei etwa 3,5 Prozent (Miete) bzw. 3,7 Prozent (Kaufpreis). Bei einer Bevölkerungsentwicklung, die im selben Zeitraum von 118 auf 126 Einwohnern leicht zulegte, entspricht diese Preisentwicklung einem Anstieg pro Quadratmeter, nicht einem Anstieg des Gesamtwerts des Immobilienbestands.

Regionale Einordnung

Ahlstädt liegt in allen Preisvergleichen unter den Durchschnittswerten der höheren Verwaltungsebenen. Die Angebotsmiete von 6,20 Euro je Quadratmeter ist unter dem Kreisdurchschnitt (6,68 Euro), dem Landesdurchschnitt Thüringens (6,88 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Entsprechend niedrig ist auch der Kaufpreis mit 1.100 Euro je Quadratmeter – unter dem Kreiswert von 1.297 Euro, dem Landeswert von 1.459 Euro und dem Bundeswert von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 6,76 Prozent liegt dagegen über allen Vergleichswerten: über dem Kreis (6,60 Prozent), Thüringen (6,32 Prozent) und Deutschland (5,10 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 14,78 ist der niedrigste in allen Vergleichen – unter dem Kreis (16,52) und Thüringen (17,88). Das Muster ist konsistent: Ahlstädt bietet niedrigere Preise bei gleichzeitig attraktiveren Renditen.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Mit 6,76 Prozent Rendite liegt Ahlstädt im Mittelfeld. Lengfeld (10,17 Prozent) und Kloster Veßra (11,07 Prozent) weisen deutlich höhere Renditen aus, während Grub (4,10 Prozent) und Bischofrod (4,45 Prozent) niedrigere Renditen bei deutlich höheren Kaufpreisen bieten. Die Kaufpreise der Nachbarn reichen von 651 Euro je Quadratmeter (Kloster Veßra) bis 2.150 Euro (Grub) – die Spanne ist groß und zeigt, dass selbst im unmittelbaren Umkreis unterschiedliche Marktstrukturen bestehen.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerungsentwicklung von Ahlstädt ist seit 2015 rückläufig. Von 132 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl auf 126 im Jahr 2024 zurück, ein Verlust von 4,5 Prozent. Der Tiefpunkt lag 2021 bei 118 Einwohnern. In den folgenden zwei Jahren erholte sich die Bevölkerung leicht auf 129 (2022), fiel dann aber wieder auf 126 zurück.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,35 Prozent, was nur einer arbeitslosen Person entspricht. Bei einer solchen geringen Einwohnerzahl sind die Quoten statistisch kaum stabil – in den Jahren 2017 und 2020 wurden 0 Prozent gemeldet. Die Arbeitslosigkeit ist daher kein belastbarer Indikator für die wirtschaftliche Lage.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 54 Einwohner je Quadratkilometer. Der Ort hat keine Hochschulen oder größeren Bildungseinrichtungen.

Nach dem Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Kreis Hildburghausen auf Platz 338 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schlecht schneidet der Kreis im Indexbereich Demografie (Platz 399) und Dynamik (Platz 400) ab. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt er mit Platz 136 deutlich besser. Die schlechten Werte in Demografie und Dynamik gehen einher mit der Bevölkerungsrückentwicklung, die sich in Ahlstädt seit 2015 abzeichnet.