Eichenberg

Marktüberblick

Eichenberg ist eine 4,5 km² große Gemeinde im südthüringischen Landkreis Hildburghausen mit rund 159 Einwohnern. Der Ort liegt am Übergang des Thüringer Waldes in das Werratal, etwa zehn Kilometer südlich von Suhl, und gehört der Verwaltungsgemeinschaft Feldstein an. Die Bevölkerungsdichte beträgt 35 Einwohner pro Quadratkilometer – ein Wert, der für ländliche Strukturen in Thüringen typisch ist.

Der Immobilienmarkt in Eichenberg ist klein und überschaubar. Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte basieren auf Angebotswerten aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisniveau und Rendite

Die Angebotsmiete in Eichenberg liegt bei 6,80 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt sie knapp unter dem Thüringer Durchschnitt von 6,88 Euro, aber über dem Kreisdurchschnitt von 6,68 Euro im Landkreis Hildburghausen. Im bundesweiten Vergleich von 8,92 Euro pro Quadratmeter ist Eichenberg deutlich unter dem Niveau.

Der Angebotskaufpreis beträgt 1.450 Euro pro Quadratmeter. Er liegt knapp unter dem Thüringer Durchschnitt von 1.459 Euro, aber deutlich über dem Kreiswert von 1.297 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 17,77 entspricht fast dem Thüringer Mittelwert von 17,88 und liegt über dem Kreiswert von 16,52.

Die Bruttomietrendite von 5,63 Prozent liegt unter dem Thüringer Durchschnitt von 6,32 Prozent und unter dem Kreiswert von 6,60 Prozent. Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen in Eichenberg niedriger sind als in der Region – ein Hinweis darauf, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten relativ hoch sind.

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreiszeitreihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Die Werte sind also Schätzwerte und nicht auf konkreten Transaktionsdaten des Gutachterausschusses basiert.

Entwicklung und regionale Einordnung

Die geschätzte Zeitreihe zeigt einen durchgehenden Anstieg sowohl der Mieten als auch der Kaufpreise. Die Miete stieg von 5,80 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 6,80 Euro im Jahr 2025 – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von etwa 4,1 Prozent. Der Kaufpreis kletterte von 1.200 auf 1.450 Euro pro Quadratmeter, was einer jährlichen Steigerung von rund 4,8 Prozent entspricht. Die Kaufpreise entwickeln sich also etwas dynamischer als die Mieten.

Gleichzeitig geht die Einwohnerzahl zurück: Von 171 Einwohnern im Jahr 2015 auf 159 im Jahr 2024, ein Rückgang von etwa sieben Prozent. Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,06 Prozent im Jahr 2023 auf einem sehr niedrigen Niveau. Dass die Immobilienpreise bei schrumpfender Bevölkerung steigen, ist ein Muster, das in vielen kleinen Gemeinden zu beobachten ist, wo das begrenzte Angebot an Wohnraum bei stabil bleibender Nachfrage die Preise stützt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Die Kaufpreise in Eichenberg liegen deutlich über denen von Lengfeld (846 Euro), Themar (806 Euro) und Henfstädt (657 Euro), aber unter denen von Grub (2.150 Euro) und Oberstadt (1.720 Euro). Die Bruttomietrendite variiert in der Nachbarschaft extrem – von 4,1 Prozent in Grub bis über 11 Prozent in Lengfeld und Kloster Veßra. Eichenberg liegt mit 5,63 Prozent im Mittelfeld.

Standortfaktoren

Der Landkreis Hildburghausen schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt auf Rang 338 von rund 400 deutschen Kreisen ab. Besonders problematisch sind die Teilindizes Demografie (Rang 399) und Dynamik (Rang 400), was den Bevölkerungsrückgang und die geringe wirtschaftliche Dynamik im Kreis widerspiegelt. Positiv fällt der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 136 aus – ein Hinweis darauf, dass die vorhandenen Bewohner über verhältnismäßig stabile wirtschaftliche Verhältnisse verfügen, was sich auch in der niedrigen Arbeitslosenquote von 1,06 Prozent niederschlägt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus schrumpfender Bevölkerung, geringer Dynamik und fehlenden bildungsbasierten Nachfrageimpulsen deutet auf einen strukturell stabilen, aber nicht wachsenden lokalen Immobilienmarkt hin.

Die Lage am Übergang zum Thüringer Wald und die Nähe zu Suhl könnten als Standortvorteil für Pendler oder als Erholungsstandort wirken. Ob dies tatsächlich nachfragesteigernd wirkt, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.