Henfstädt

Marktüberblick

Henfstädt ist eine Gemeinde im Landkreis Hildburghausen im Süden Thüringens mit 348 Einwohnern auf 8,13 km². Der Ort gehört zu den kleinsten Gemeinden der Region und weist eine Bevölkerungsdichte von 43 Einwohnern pro km² auf. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 7,45 % auf 348 zurückgegangen, was einem durchschnittlichen jährlichen Rückgang von rund 2,8 Personen entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,69 % und entspricht damit einem der niedrigsten Werte im Landkreis. Die lokale Wirtschaft ist strukturbedingt kleinräumig geprägt; am Ort bestehen keine Hochschulen.

Preisniveau und Rendite

Der Immobilienmarkt in Henfstädt ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 5,51 € je m² und damit 17,5 % unter dem Landkreisdurchschnitt von 6,68 €/m². Der Angebotskaufpreis von 657 €/m² liegt nur etwa die Hälfte des Kreiswerts von 1.297 €/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 9,95, was bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem Neunfachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Landkreis Hildburghausen liegt der Faktor bei 16,52, in Thüringen bei 17,88. Henfstädt gehört damit zu den günstigsten Orten im Bundesland.

Die Bruttomietrendite von 10,06 % ist im regionalen Vergleich hoch, liegt aber nicht an der Spitze: Kloster Veßra (4,6 km) weist 11,07 % und Lengfeld (4,6 km) 10,17 % auf. Im Landesvergleich gehört Henfstädt jedoch mit einem Perzentilrang von 92,68 zu den Top-7 % der thüringischen Orte bei der Rendite. Nur etwa 7 % der 605 vergleichbaren Orte in Thüringen weisen eine höhere Rendite auf. Diese hohe Rendite ist eine direkte Folge der niedrigen Kaufpreise bei gleichzeitig moderaten Mieten.

Preisentwicklung und regionale Einordnung

Die Mietentwicklung zeigt seit 2018 starke Schwankungen. Von 5,09 €/m² (2018) ging die Miete zunächst auf 4,78 €/m² (2021), stieg dann auf 5,50 €/m² (2022), fiel wieder auf 4,91 €/m² (2023) und erreichte mit 6,50 €/m² (2024) den höchsten Wert der Reihe. Der aktuelle Wert von 6,38 €/m² (2026) liegt leicht unter diesem Peak. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 2,86 %. Der Kaufpreis liegt mit 619,05 €/m² (2023) deutlich unter dem aktuellen Angebotskaufpreis von 657 €/m², was auf eine steigende Entwicklung hindeutet.

Im regionalen Vergleich liegen die Mieten in Henfstädt unter denen der meisten Nachbargemeinden. Leutersdorf (2,1 km entfernt) weist 7,00 €/m² aus, Themar 6,47 €/m², Vachdorf 5,68 €/m². Kloster Veßra liegt mit 6,00 €/m² knapp über Henfstädt, während Oberstadt mit 9,68 €/m² deutlich darüber liegt. Bei den Kaufpreisen ist die Spanne größer: Leutersdorf liegt mit 538 €/m² unter Henfstädt, Vachdorf mit 1.249 €/m² deutlich darüber.

Standortfaktoren und Demografie

Der Landkreis Hildburghausen schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt auf Rang 338 von rund 400 deutschen Kreisen ab. Besonders schlecht ist der Wert im Dynamik-Index mit Rang 400 (letzter Platz), während der Wohlstand-Index mit Rang 136 vergleichsweise besser abschneidet. Der Demografie-Index liegt mit Rang 399 nahe dem Schluss, was den Bevölkerungsrückgang in Henfstädt und dem gesamten Kreis widerspiegelt. Der Arbeitsmarkt-Index (Rang 365) und der Index für Wettbewerb und Innovation (Rang 241) liegen im unteren Mittelfeld.

Der Bevölkerungsrückgang in Henfstädt von 376 (2015) auf 348 (2024) entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden in Ostthüringen. Die niedrige Arbeitslosenquote von 2,69 % steht im Gegensatz zum schlechten Dynamik-Rang und deutet auf eine kleine, aber stabile lokale Erwerbsbevölkerung hin. Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, hoher Rendite und demografischem Wandel kennzeichnet Henfstädt als einen Ort mit geringem Investitionsdruck, aber auch begrenzter Entwicklungsdynamik.