Beinerstadt

Marktüberblick

Beinerstadt ist eine eigenständige Gemeinde im thüringischen Landkreis Hildburghausen mit 287 Einwohnern auf einer Fläche von 6,71 km². Die Gemeinde liegt im Westen des Landkreises, angrenzend an Themar, Grimmelshausen und Henfstädt. Der Ort verfügt über eine evangelische Gustav-Adolf-Kirche sowie mehrere Kulturdenkmale, darunter ein Backhaus und Dorfbrunnen. Für Beinerstadt liegen keine Bodenrichtwerte vor.

Der Immobilienmarkt in Beinerstadt ist durch niedrige Angebotsmieten bei gleichzeitig hohem Kaufpreisfaktor gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 4,93 € je Quadratmeter, was deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 6,68 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 6,88 €/m² liegt. Der Angebotskaufpreis beträgt 1.125 €/m² und liegt ebenfalls unter dem Kreis- (1.297 €/m²) und Landesdurchschnitt (1.459 €/m²).

Preisniveau und Rendite im regionalen Vergleich

Die Angebotsmiete in Beinerstadt ist die niedrigste aller bekannten Nachbarorte. Zum Vergleich: Reurieth (4,5 km entfernt) weist mit 5,02 €/m² die nächstniedrigste Miete auf, Themar mit 6,47 €/m² liegt bereits 31 % darüber. Kloster Veßra (3,9 km) liegt bei 6,00 €/m². Dieser Abstand zu den Nachbargemeinden ist ungewöhnlich und unterstreicht die periphere Lage Beinerstadts.

Der Kaufpreisfaktor von 19,02 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 16,52 und dem Landesdurchschnitt von 17,88. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in den meisten anderen Orten des Landkreises. Die Bruttomietrendite von 5,26 % liegt damit unter dem Kreis- (6,60 %) und Landesdurchschnitt (6,32 %), aber leicht über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Im Vergleich zu den Nachbarorten ist die Rendite mit 5,26 % die niedrigste (St. Bernhard weist denselben Wert auf, alle anderen liegen deutlich höher: Grimmelshausen 7,63 %, Themar 9,64 %, Kloster Veßra 11,07 %).

Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreisfaktor führt zu einer im regionalen Vergleich schwachen Rendite. Investoren müssten den Kaufpreis deutlich senken oder die Mieten steigen lassen, um auf die durchschnittliche Kreisrendite von 6,60 % zu kommen.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen leichten Rückgang: Von 4,62 €/m² (2020) auf 4,50 €/m² (2023) entspricht dies einer jährlichen Veränderung von -0,87 %. Die Mietzeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet und basiert auf tatsächlichen Angebotswerten.

Die Kaufpreisentwicklung verläuft entgegen der Mietentwicklung steigend. Von 1.150 €/m² (2021) auf 1.480 €/m² (2025) entspricht dies einem jährlichen Anstieg von 6,51 %. Allerdings ist die Kaufpreiszeitreihe als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass die Werte auf Modellen oder Trends basieren und nicht auf tatsächlich abgeschlossenen Transaktionen. Der Kaufpreisfaktor hat sich dadurch verschlechtert: Bei steigendem Kaufpreis und fallender Miete vergrößert sich die Diskrepanz zwischen beiden Werten.

Die Kaufpreisentwicklung in Beinerstadt folgt damit einem Muster, das in ländlichen Räumen Thüringens zu beobachten ist: Während die Mieten stagnieren oder leicht sinken, bleiben die Kaufpreise stabil oder steigen leicht, was die Rendite weiter drückt.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Beinerstadts ist seit 2015 um 15,1 % von 338 auf 287 Einwohner gesunken. Der Rückgang ist kontinuierlich, mit einem leichten Plateau 2023/2024 bei 287 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 43 Einwohner je km², was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,76 %, was nur drei arbeitslosen Personen entspricht. Dieser Wert ist zwar deutlich niedriger als der Bundesdurchschnitt, muss aber vor dem Hintergrund der geringen Bevölkerungszahl betrachtet werden: Bei nur 287 Einwohnern und drei Arbeitslosen ist die Quote statistisch sehr volatil und wenig aussagekräftig.

Der Landkreis Hildburghausen rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 338 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht ist die Bewertung in den Teilindizes Demografie (Platz 399) und Dynamik (Platz 400, also letzter Platz). Der Index Wohlstand und soziale Lage wird mit Platz 136 deutlich besser bewertet, was auf niedrige Lebenshaltungskosten hindeuten könnte. Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Platz 241 im unteren Mittelfeld.

Diese strukturellen Schwächen des Landkreises spiegeln sich in der Bevölkerungsentwicklung Beinerstadts wider. Der extreme Rückgang in der Demografie-Bewertung (399 von 400) korrespondiert mit dem 15,1-prozentigen Bevölkerungsschwund der Gemeinde in neun Jahren.

Fazit

Beinerstadt präsentiert sich als kleine ländliche Gemeinde mit niedrigen Immobilienpreisen, aber schwacher Rendite. Die Angebotsmiete von 4,93 €/m² ist die niedrigste im Umkreis, während der Kaufpreisfaktor von 19,02 über dem Kreisdurchschnitt liegt. Die Bruttomietrendite von 5,26 % ist im regionalen Vergleich die niedrigste.

Die Bevölkerung ist seit 2015 um 15,1 % gesunken, was den strukturellen Schwächen des Landkreises Hildburghausen entspricht, der im Prognos-Zukunftsatlas in den Bereichen Demografie und Dynamik die schlechtesten Bewertungen erhält. Die Kaufpreisentwicklung ist geschätzt und zeigt einen Anstieg von 6,51 % jährlich, während die Mieten leicht sinken. Diese Entwicklung verschlechtert die Rendite weiter.

Für Investoren bedeutet dies: Beinerstadt bietet niedrige Einstiegspreise, aber die Rendite ist im regionalen Vergleich schwach. Die strukturellen Herausforderungen des Landkreises – Bevölkerungsrückgang, niedrige Dynamik – sprechen gegen eine positive zukünftige Wertentwicklung. Die niedrige Arbeitslosenquote ist bei der geringen Bevölkerungszahl statistisch wenig aussagekräftig.