Themar, Stadt

Marktüberblick: Günstige Preise, hohe Rendite

Themar liegt im fränkisch geprägten Süden Thüringens am Oberlauf der Werra und vereint auf 20,18 km² Fläche 2.739 Einwohner. Der Immobilienmarkt des Ortes ist durch niedrige Preise und eine überdurchschnittlich hohe Bruttomietrendite gekennzeichnet. Die Angebotsmiete beträgt 6,47 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 806 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter den Durchschnitten des Landes Thüringen (Miete 6,88 Euro, Kaufpreis 1.459 Euro) und des Bundes (Miete 8,92 Euro, Kaufpreis 2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 10,37 ist einer der niedrigsten im Vergleichsumfeld und signalisiert, dass die Preise im Verhältnis zu den Mieten sehr niedrig sind. Die Bruttomietrendite von 9,64 Prozent liegt im 91. Perzentil aller 605 untersuchten Orte in Thüringen – das bedeutet, dass nur etwa neun Prozent der Orte eine höhere Rendite aufweisen.

Die hohe Rendite ist keine außergewöhnliche Ertragsstärke, sondern die direkte Folge der niedrigen Kaufpreise. Sie macht Themar zu einem der günstigsten Wohnstandorte in Thüringen, spiegelt aber zugleich die strukturelle Schwäche des Landkreises Hildburghausen wider.

Preisentwicklung: Volatile Kaufpreise, fallende Mieten

Die Mietentwicklung zeigt einen leichten Abwärtstrend. Die Angebotsmiete lag 2019 bei 7,10 Euro je Quadratmeter und ist bis 2023 auf 5,42 Euro gefallen. Seitdem erholte sie sich wieder auf 6,37 Euro (2026). Der jährliche Veränderungsrate (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt -1,54 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatil. Von 257 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stieg der Preis 2020 auf 592 Euro, 2021 auf 973 Euro, fiel 2022 wieder auf 565 Euro und erreichte 2025 mit 1.582 Euro einen extremen Höchstwert. Der CAGR von 35,37 Prozent über diesen Zeitraum ist statistisch kaum sinnvoll, da er von wenigen extremen Ausreißern dominiert wird. Die extreme Schwankungsbreite deutet auf einen dünnen Markt hin, bei dem wenige Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Die aktuelle Angebotsmiete von 6,47 Euro liegt über dem Wert von 2026 in der Zeitreihe (6,37 Euro), was auf eine leichte Erholung hindeutet. Der aktuelle Kaufpreis von 806 Euro liegt hingegen deutlich unter dem 2025-Wert von 1.582 Euro – entweder hat sich der Markt seitdem korrigiert, oder die Zeitreihendaten und die aktuellen Marktwerte stammen aus unterschiedlichen Erhebungszeiträumen.

Regionale Einordnung: Unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt

Im direkten Vergleich zu den sieben Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu fünf Kilometern liegt Themar bei der Angebotsmiete mit 6,47 Euro je Quadratmeter im unteren Drittel. Nur Kloster Veßra (6,00 Euro) und Henfstädt (5,51 Euro) weisen niedrigere Mieten aus. Bei den Kaufpreisen liegt Themar mit 806 Euro ebenfalls im unteren Bereich – nur Leutersdorf (538 Euro) und Kloster Veßra (651 Euro) sind günstiger. Die Bruttomietrendite von 9,64 Prozent ist im Nachbarnvergleich hoch, wird jedoch von Kloster Veßra (11,07 Prozent), Henfstädt (10,06 Prozent) und Lengfeld (10,17 Prozent) übertroffen.

Auf Ebene des Landkreises Hildburghausen liegt Themar bei der Miete unter dem Kreisdurchschnitt von 6,68 Euro, bei den Kaufpreisen deutlich darunter (806 Euro gegenüber 1.297 Euro im Kreis). Der Kreisdurchschnitt liegt bei einer Bruttomietrendite von 6,60 Prozent, was Themars 9,64 Prozent als signifikant über dem Kreismittel ausweist. Der Kaufpreisfaktor des Kreises beträgt 16,52, Themars 10,37 liegt deutlich darunter.

Themar folgt damit dem Muster des gesamten Landkreises: niedrige Preise, hohe Renditen, aber auch strukturelle Schwäche. Die Abweichung vom Landes- und Bundesdurchschnitt ist bei allen Kennzahlen konsistent und zeigt, dass Themar kein isolierter Ausreißer ist, sondern Teil eines regionalen Marktmusters.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel und strukturelle Schwäche

Themar ist eine Landstadt mit 136 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Bevölkerung ist seit 2019 von 2.807 auf 2.739 gesunken, was einem Rückgang von 2,42 Prozent entspricht. Der Rückgang ist moderat, aber kontinuierlich: Von 2019 bis 2022 ging die Einwohnerzahl jedes Jahr zurück, 2023 und 2024 blieb sie mit 2.739 stabil.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 8,9 Prozent und war damit deutlich niedriger als 2015, als sie bei 11,5 Prozent lag. Dieser Rückgang ist ein positives Signal, das jedoch im Kontext der allgemeinen demografischen Entwicklung steht: Weniger Erwerbsfähige bei gleichzeitig sinkender Bevölkerung.

Der Kreis Hildburghausen, zu dem Themar gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 338 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht sind die Teilindizes Demografie (Rang 399) und Dynamik (Rang 400). Der Wohlstandsindex liegt mit Rang 136 deutlich besser, was auf eine relativ stabile soziale Lage trotz struktureller Schwächen hindeutet. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Abwanderung junger Menschen nach dem Abitur oder Studium wahrscheinlich verstärkt.

Die historische wirtschaftliche Bedeutung Themars – Tuchmacherei und Holzhandel im 16. und 17. Jahrhundert – ist heute nicht mehr relevant. Die aktuelle wirtschaftliche Struktur ist durch ländliche Prägung und geringe Arbeitsplatzzahlen charakterisiert.