Lengfeld

Ort und Struktur

Lengfeld ist eine Gemeinde im südthüringischen Landkreis Hildburghausen mit 378 Einwohnern auf 6,64 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 57 Einwohner je km². Der Ort liegt im Vorland des Thüringer Waldes und grenzt an Themar, Kloster Veßra und Henfstädt. Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Der Landkreis Hildburghausen gehört zu den strukturschwächeren Regionen Thüringens.

Marktüberblick und Rendite

Der Immobilienmarkt in Lengfeld zeigt ein ungewöhnliches Preis-Rendite-Verhältnis. Die Angebotsmiete liegt mit 7,17 €/m² über dem Kreisdurchschnitt (6,68 €/m²) und dem Thüringer Mittelwert (6,88 €/m²), aber unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 846 €/m² liegt hingegen weit unter allen Vergleichswerten: 35 % unter dem Kreisdurchschnitt (1.297 €/m²), 42 % unter dem Landesdurchschnitt (1.459 €/m²) und 65 % unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²).

Die Kombination aus moderater Miete und sehr niedrigem Kaufpreis resultiert in einer Bruttomietrendite von 10,17 %. Das ist der höchste Wert unter allen Nachbarorten außer Kloster Veßra (11,07 %) und Henfstädt (10,06 %). Im Bundesland belegt Lengfeld damit das 93. Perzentil – nur 7 % der 605 Orte in Thüringen weisen eine höhere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 9,83 Jahren ist der niedrigste im Vergleich: Im Kreis Hildburghausen beträgt er durchschnittlich 16,52 Jahre, in Thüringen 17,88 Jahre.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotskaufpreis von 846 €/m² und dem Wert der Zeitreihe für 2025 von 1.195,49 €/m². Dieser Unterschied von rund 41 % lässt sich nicht aus den vorliegenden Daten erklären. Es ist unklar, ob die Zeitreihe einen anderen Messzeitpunkt, eine andere Methodik oder einen anderen Objekttyp abbildet. Beide Werte stammen aus Inseraten und sind keine geschätzten Werte.

Alle Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung und Demografie

Der Kaufpreis in Lengfeld hat sich in den vorliegenden Zeitreihendaten stark entwickelt: Von 548,40 €/m² (2019) über 695 €/m² (2021) auf 1.195,49 €/m² (2025). Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 13,87 %. Der Preis hat sich in sechs Jahren mehr als verdoppelt.

Gleichzeitig ist die Bevölkerung seit 2015 um 13,3 % gesunken – von 436 auf 378 Einwohnern. Dieser Rückgang ist in der Zeitreihe lückenlos dokumentiert und setzt sich seit 2015 fort. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,76 % (acht Arbeitslose). Sie war 2017 mit 2,12 % niedriger und stieg bis 2020 auf 3,57 %, bevor sie sich auf dem höheren Niveau stabilisierte.

Die Entwicklung von steigenden Kaufpreisen bei gleichzeitig schrumpfender Bevölkerung ist ein Muster, das sich nicht allein aus den vorliegenden Daten erklären lässt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Lengfeld durch seine niedrigen Kaufpreise ab. Von den acht benachbarten Orten liegt Lengfeld mit 846 €/m² nur vor Kloster Veßra (651 €/m²) und Henfstädt (657 €/m²). Themar, die nächstgrößere Stadt mit 2.664 Einwohnern, liegt mit 806 €/m² ähnlich niedrig. Alle anderen Nachbarorte liegen deutlich darüber: Ahlstädt (1.100 €/m²), Eichenberg (1.450 €/m²), Ehrenberg (1.850 €/m²), Bischofrod (1.860 €/m²) und Grub (2.150 €/m²).

Die Angebotsmiete von 7,17 €/m² liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarn – nur Grub (7,34 €/m²) liegt höher. Die hohe Rendite von 10,17 % resultiert also primär aus dem niedrigen Kaufpreis, nicht aus einer überdurchschnittlichen Miete.

Auf Kreisebene liegt Lengfeld mit seiner Miete über dem Durchschnitt (6,68 €/m²), mit dem Kaufpreis jedoch deutlich darunter (846 vs. 1.297 €/m²). Dieser Unterschied ist charakteristisch für den ländlichen Raum im Landkreis Hildburghausen, wo die Preise stark zwischen den Gemeinden variieren.

Standortfaktoren

Der Landkreis Hildburghausen schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt auf Rang 338 von 400 Kreisen ab. Besonders schlecht ist der Wert im Dynamik-Index mit Rang 400 – dem letzten Platz. Der Stärke-Index liegt mit Rang 239 im unteren Mittelfeld. Der Wohlstands-Index (Rang 136) ist der beste Teilindex. Der Demografie-Index liegt mit Rang 399 nahe dem Schluss, der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 365 ebenfalls im unteren Bereich.

Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Lengfeld. Der Dynamik-Index auf dem letzten Platz entspricht dem Muster der Bevölkerungsrückgänge, die in der Zeitreihe dokumentiert sind. Der Wohlstands-Index auf Rang 136 steht im Gegensatz zur Bevölkerungsentwicklung und deutet auf eine relativ stabile soziale Lage trotz struktureller Schwächen hin.