Masserberg

Standort und Struktur

Masserberg liegt auf 780 m ü. NHN im Thüringer Wald und ist die höchstgelegene Gemeinde Deutschlands. Die 36 km² große Gemeinde mit fünf Ortsteilen hat rund 2.080 Einwohner und eine Bevölkerungsdichte von 58 Einwohnern pro km². Seit 1999 ist Masserberg staatlich anerkannter heilklimatischer Kurort. Die Gemeinde liegt unmittelbar südlich des Rennsteigs und ist ein Wintersportort im Oberen Schwarzatal. Als wichtiger Arbeitgeber vor Ort besteht die Rehaklinik Masserberg, die seit 2024 zu den Henneberg Kliniken gehört und sich auf Onkologie, Orthopädie und Augenerkrankungen spezialisiert hat.

Die wirtschaftliche Struktur ist durch ländliche Prägung und Tourismus bestimmt. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Hildburghausen, zu dem Masserberg gehört, auf Rang 338 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders die Dynamik (Rang 400) und die demografische Entwicklung (Rang 399) liegen am unteren Ende der Skala. Der Wohlstand (Rang 136) schneidet im Vergleich am besten ab, was auf die niedrigen Lebenshaltungskosten und Immobilienpreise hindeutet.

Immobilienmarkt und Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.191 Euro pro Quadratmeter, was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro und auch unter dem Thüringer Landesdurchschnitt von 1.459 Euro liegt. Im Kreis Hildburghausen (Durchschnitt 1.297 Euro) liegt Masserberg leicht unter dem Mittel. Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,35 und liegt damit unter dem Bundesdurchschnitt von 27,0 und dem Landesdurchschnitt von 17,9.

Die Angebotsmiete beträgt 6,46 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Masserberg knapp unter dem Thüringer Durchschnitt von 6,88 Euro, aber deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Im Kreis Hildburghausen (6,68 Euro) liegt der Ort ebenfalls leicht unter dem Mittel.

Die Bruttomietrendite von 6,51 % liegt über dem Bundesdurchschnitt (5,10 %) und dem Landesdurchschnitt (6,32 %). Sie entspricht dem Kreisdurchschnitt (6,60 %) nahezu. Die hohe Rendite ist eine direkte Folge der niedrigen Kaufpreise bei moderaten Mieten – ein typisches Muster für ländliche Räume in Ostdeutschland.

Die Preisentwicklung zeigt eine bemerkenswerte Volatilität bei den Kaufpreisen. Während die Miete von 5,25 Euro (2018) auf 6,53 Euro (2026) stieg (CAGR 2,76 %), schwankten die Kaufpreise stark: 1.086 Euro (2018), ein Peak von 1.665 Euro (2022), ein Einbruch auf 835 Euro (2024) und ein Anstieg auf 1.089 Euro (2026). Der langfristige CAGR von 0,03 % verdeutlicht, dass sich die Kaufpreise über den Zeitraum kaum entwickelt haben. Diese extreme Volatilität deutet auf einen dünn liquiden Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Demografie und regionale Einordnung

Die Bevölkerung von Masserberg ist seit 2015 um rund 10 % gesunken, von 2.313 auf 2.080 Einwohner (2024). Der Rückgang beschleunigte sich nach einem kurzen Anstieg 2016 (2.427) und setzt sich seitdem kontinuierlich fort. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 77 Promille (7,7 %), was über dem thüringischen und bundesweiten Durchschnitt liegt. Im Prognos-Zukunftsatlas spiegelt sich dies im schlechten Arbeitsmarktrang (365 von 400) wider.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Masserberg ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 6,46 Euro liegt über der von Goldisthal (5,02 Euro) und Schleusegrund (5,70 Euro), aber unter der von Auengrund (7,39 Euro) und Eisfeld (7,28 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Masserberg mit 1.191 Euro im Mittelfeld der Nachbarn. Die Bruttomietrendite von 6,51 % liegt deutlich unter den Ausreißern Katzhütte (10,56 %) und Großbreitenbach (10,97 %), die bei sehr niedrigen Kaufpreisen von 643 bzw. 757 Euro liegen. Masserberg liegt mit seiner Rendite nahe am Nachbarn Neuhaus am Rennweg (7,42 %) und Eisfeld (6,61 %).

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schlechter Dynamik im Zukunftsatlas und dünnem Immobilienmarkt erklärt die niedrigen Preise und die hohe Volatilität. Die Rehaklinik als bedeutender Arbeitgeber und der Kurortstatus bieten jedoch eine gewisse Stabilisierung.