Cursdorf

Marktüberblick

Cursdorf ist eine Gemeinde im Süden Thüringens im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt mit 596 Einwohnern auf 13,95 km². Der Ort liegt auf 690 m ü. NHN als höchstgelegene Gemeinde der Region im Naturpark Thüringer Wald und ist staatlich anerkannter Erholungsort. Die Gemeinde gehört der Verwaltungsgemeinschaft Schwarzatal an und ist Endpunkt der Oberweißbacher Bergbahn, die über Oberweißbach mit dem Schwarzatal verbunden ist. Traditionell war Cursdorf durch Forstwirtschaft und Glasverarbeitung geprägt; das Historische Glasapparatemuseum erinnert an diese Gewerke.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 4,18 Euro pro Quadratmeter deutlich unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreisdurchschnitt (6,32 Euro), dem Landesdurchschnitt Thüringens (6,88 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 1.286 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (1.107 Euro) und nähert sich dem Landesmittel (1.459 Euro) an. Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von nur 3,9 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 25,65 – beides die schlechtesten Werte im regionalen Vergleich.

Preisentwicklung und Rendite

Die Mietpreise sind zwischen 2021 (4,21 Euro/m²) und 2024 (4,17 Euro/m²) leicht rückläufig (CAGR: -0,32 Prozent). Die Kaufpreisentwicklung verläuft dagegen deutlich steigend: von 1.100 Euro/m² im Jahr 2021 auf 1.420 Euro/m² im Jahr 2024. Die Werte für 2024 und 2025 (1.500 Euro/m²) sind geschätzt. Der CAGR der Kaufpreise beträgt 8,06 Prozent.

Zwischen den aktuellen Marktdaten (1.286 Euro/m²) und dem geschätzten Jahreswert 2024 der Zeitreihe (1.420 Euro/m²) besteht eine Differenz von rund 134 Euro/m². Dies liegt daran, dass die Zeitreihenwerte geschätzt sind und nicht mit den aktuellen Inseratwerten übereinstimmen müssen.

Dieses Muster – fallende Mieten bei steigenden Kaufpreisen – treibt die Rendite weiter nach unten. Die Bruttomietrendite von 3,9 Prozent ist die niedrigste unter allen Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,5 Kilometern. Nur Unterweißbach (4,46 Prozent) und Rohrbach (4,87 Prozent) liegen ebenfalls unter 5 Prozent, während die meisten anderen Gemeinden Renditen zwischen 6,58 und 11,76 Prozent aufweisen.

Der Kaufpreisfaktor von 25,65 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 25,65-fachen der jährlichen Nettokaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Der Kreisdurchschnitt liegt bei 15,42, der Landesdurchschnitt bei 17,88. Ein hoher Kaufpreisfaktor signalisiert, dass die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis niedrig sind – was die niedrige Rendite bestätigt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Cursdorf deutlich ab. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 7,5 Kilometern hat Cursdorf die niedrigste Angebotsmiete (4,18 Euro/m²) und die niedrigste Bruttomietrendite (3,9 Prozent). Der Kaufpreis von 1.286 Euro/m² liegt jedoch über dem der meisten Nachbarn: Deesbach (668 Euro/m²), Schwarzatal (607 Euro/m²), Katzhütte (643 Euro/m²) und Meura (777 Euro/m²) liegen deutlich darunter. Nur Unterweißbach (1.403 Euro/m²), Rohrbach (1.400 Euro/m²) und Sitzendorf (1.350 Euro/m²) haben vergleichbare oder höhere Kaufpreise.

Die extreme Diskrepanz zwischen niedrigster Miete und hohem Kaufpreis im Nachbarsvergleich ist einzigartig. Unterweißbach und Rohrbach teilen zwar ähnliche Kaufpreise, weisen aber deutlich höhere Mieten und damit höhere Renditen auf. Cursdorf folgt damit keinem regionalen Muster, sondern bildet einen eigenen Ausreißer.

Im Landesvergleich liegt Cursdorf im Perzentilrang von 9,8 Prozent für die Bruttomietrendite – das bedeutet, dass nur etwa 10 Prozent der 605 betrachteten Orte in Thüringen eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Cursdorf ist damit ein extremer Ausreißer nach unten.

Standortfaktoren

Die Demografie Cursdorfs ist stabil: Die Bevölkerung liegt seit 2022 konstant bei 596 Einwohnern, mit einer leichten Abnahme von -0,33 Prozent seit Beginn der Zeitreihe (2019: 598). Die Bevölkerungsdichte beträgt 43 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,57 Prozent und ist damit leicht über dem historischen Tief von 1,87 Prozent im Jahr 2019, aber deutlich unter dem Bundesdurchschnitt.

Der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 von rund 400 deutschen Kreisen den Gesamt-Rang 360. Die schwächsten Teilindizes waren Demografie (Rang 368) und Wettbewerb/Innovation (Rang 372). Der stärkste Index war Wohlstand/soziale Lage (Rang 263). Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Cursdorf selbst verfügt über keine Hochschulen. Als staatlich anerkannter Erholungsort im Naturpark Thüringer Wald und mit der Anbindung an die Oberweißbacher Bergbahn hat der Ort touristische Potentiale, die sich jedoch nicht in den aktuellen Mietkennzahlen widerspiegeln. Die historische Bedeutung als Glasverarbeitungsort und Endpunkt der Bergbahn (seit 1923) prägt das Ortsbild, hat aber keine messbare Auswirkung auf die aktuelle Marktdynamik.