Königsee, Stadt

Standort und Struktur

Königsee ist eine Kleinstadt im thüringischen Landkreis Saalfeld-Rudolstadt mit 24 Ortsteilen, 103 Quadratkilometern Fläche und etwa 7.100 Einwohnern. Die Stadt liegt auf 377 Metern Höhe an der nordwestlichen Grenze des Landkreises und ist über die Bahnstationen Rottenbach und Paulinzella an die Strecke Arnstadt–Saalfeld angebunden, wobei im Bahnhof Rottenbach die Schwarzatalbahn abzweigt. Bis Ende 2018 trug die Stadt den Namen Königsee-Rottenbach.

Der lokale Immobilienmarkt wird von zwei mittelständischen Arbeitgebern mit geprägt: der SAMAG Truck Components GmbH, einer Tochter der Saalfelder Werkzeugmaschinen, und Otto Bock Mobility Solutions, einer Tochter der Otto Bock SE. Diese Unternehmen bilden eine wichtige Beschäftigungsgrundlage für die Region.

Die Bevölkerung ist seit der Gemeindereform 2019 rückläufig: Von 7.350 Einwohnern im Jahr 2019 auf 7.113 im Jahr 2024, was einem Rückgang von rund 3,2 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,73 Prozent und damit leicht über dem Vorjahreswert von 4,4 Prozent, aber immer noch unter dem Niveau von 2016 (6,09 Prozent).

Hinweis: Die Einwohnerzahl weicht je nach Quelle leicht ab – das Thüringer Landesamt für Statistik und die Stadt führen 6.979 Einwohner zum 31. Dezember 2024, während die vorliegenden Daten 7.113 ausweisen.

Preisniveau und Marktdynamik

Der Königseer Immobilienmarkt zeigt eine außergewöhnliche Volatilität bei den Angebotskaufpreisen. In der Zeitreihe von 2019 bis 2026 schwanken die Werte zwischen 306 Euro je Quadratmeter (2022) und 1.742 Euro je Quadratmeter (2024). Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 940 Euro je Quadratmeter. Die starken Ausschläge – ein Faktor von mehr als 5,7 zwischen Tiefst- und Höchstwert – entsprechen dem Muster kleiner Märkte mit geringer Transaktionszahl.

Die Angebotsmieten liegen bei 6,85 Euro je Quadratmeter und entwickeln sich ebenfalls unruhig: Nach 4,90 Euro im Jahr 2018 stiegen sie auf 8,15 Euro im Jahr 2024, bevor sie 2025 auf 6,20 Euro fielen und 2026 wieder auf 6,84 Euro ansteigen. Der berechnete jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) für die Mieten beträgt 4,26 Prozent, während der Kaufpreis-CAGR bei minus 9,70 Prozent liegt.

Aus der Kombination von niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten ergibt sich eine Bruttomietrendite von 8,75 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 11,43 – das bedeutet, dass der Kaufpreis etwa das 11,4-Fache der jährlichen Jahreskaltmiete entspricht.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Königsee mit 6,85 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 6,32 Euro, aber leicht unter dem Thüringer Landesdurchschnitt von 6,88 Euro. Deutlich ausgeprägter ist die Differenz bei den Kaufpreisen: Mit 940 Euro je Quadratmeter liegt Königsee unter dem Kreiswert von 1.107 Euro und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 1.459 Euro.

Die Bruttomietrendite von 8,75 Prozent gehört zu den höchsten unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 11 Kilometern. Schwarzatal weist mit 11,76 Prozent die höchste Rendite auf, gefolgt von Schwarzburg mit 8,41 Prozent. Die übrigen Nachbarorte liegen zwischen 3,9 und 5,7 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 86,7 im Bundesland gehört Königsee zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen in Thüringen.

Der Kaufpreisfaktor von 11,43 liegt unter dem Kreiswert von 15,42 und dem Landeswert von 17,88. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig hoher Rendite beschreibt denselben Sachverhalt aus zwei Perspektiven: Der Markt in Königsee ist durch niedrige Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten geprägt. Dies korrespondiert mit der extremen Volatilität der Kaufpreise in der Zeitreihe.

Unter den Nachbarorten zeigt sich ein breites Spektrum: Allendorf (4,2 km) hat mit 1.882 Euro den höchsten Kaufpreis und eine Rendite von nur 4,36 Prozent, während Schwarzatal (9,3 km) mit 607 Euro Kaufpreis und 11,76 Prozent Rendite das entgegengesetzte Extrem darstellt.

Standortfaktoren und Demografie

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Saalfeld-Rudolstadt mit dem Gesamtrang 360 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit gehört der Kreis zu den schwächer platzierten Regionen in Deutschland. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt-Rang (321) ist besser als der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation (372) oder Demografie (368). Der Wohlstand- und Soziale-Lage-Index erreicht mit Rang 263 das beste Ergebnis des Kreises.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus schlechter Zukunftsatlas-Bewertung, Bevölkerungsrückgang und fehlendem akademischen Angebot entspricht dem Muster strukturell schwächerer ländlicher Regionen in Thüringen.

Die Bevölkerungsdichte von 69 Einwohnern je Quadratkilometer ist für eine Kleinstadt mit großem Umland typisch. Der leichte Bevölkerungsrückgang von 3,2 Prozent seit 2019 geht einher mit der demografischen Schwäche des Kreises (Rang 368 im Zukunftsatlas).