Döschnitz

Marktüberblick

Döschnitz ist eine 6,31 km² große Gemeinde im Süden Thüringens, gelegen im Tal der Weißen Sorbitz im Naturpark Thüringer Wald. Mit 216 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 34 Einwohnern je km² handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt. Der Ort gehört der Verwaltungsgemeinschaft Schwarzatal an und war bis 2015 staatlich anerkannter Erholungsort. Historisch war Döschnitz durch Forstwirtschaft, Schiefer-, Eisenerz- und Kalksteinabbau geprägt; im 15. Jahrhundert bestand bereits eine Hammerschmiede, 1849 wurde ein Schleifwerk für den lokalen Kalkstein errichtet, der als „Döschnitzer Marmor" bekannt wurde.

Die aktuellen Immobilienwerte basieren auf Angebotswerten aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisreihe sind geschätzt.

Preis- und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.205 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 5,50 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,48 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 18,26.

Die geschätzte Zeitreihe zeigt für den Zeitraum 2021 bis 2025 einen kontinuierlichen Anstieg sowohl der Miete (von 4,80 auf 5,40 Euro je m²) als auch des Kaufpreises (von 1.050 auf 1.200 Euro je m²). Die jährliche Wachstumsrate liegt bei etwa 3,0 Prozent für die Miete und 3,4 Prozent für den Kaufpreis. Da beide Reihen als geschätzt gekennzeichnet sind, sind diese Entwicklungen mit Unsicherheit behaftet und stellen keine gesicherten Marktdaten dar.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 5,50 Euro je m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 6,32 Euro, unter dem Landesdurchschnitt Thüringens von 6,88 Euro und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 1.205 Euro je m² liegt über dem Kreisdurchschnitt von 1.107 Euro, unter dem Landesdurchschnitt von 1.459 Euro und unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Diese Kombination — niedrigere Miete bei höherem Kaufpreis als der Kreisdurchschnitt — führt zu einer Bruttomietrendite von 5,48 Prozent, die unter dem Kreisdurchschnitt von 7,29 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent liegt. Im Bundesland befindet sich Döschnitz mit einem Rendite-Perzentil von 40,4 im unteren Drittel der verglichenen Orte. Der Kaufpreisfaktor von 18,26 liegt über dem Kreiswert von 15,42 und dem Landeswert von 17,88, was die längere Amortisationszeit im Vergleich zur Region widerspiegelt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich eine große Bandbreite: Der nächstgelegene Nachbarort Rohrbach (1,5 km) weist mit 1.400 Euro je m² einen höheren Kaufpreis und mit 4,87 Prozent eine niedrigere Rendite auf als Döschnitz. Schwarzburg (3,9 km) liegt mit 860 Euro je m² deutlich unter dem Döschnitzer Kaufpreis, bietet aber mit 8,41 Prozent eine deutlich höhere Rendite. Schwarzatal (7 km) erreicht mit 11,76 Prozent die höchste Rendite der Nachbarn bei nur 607 Euro je m² Kaufpreis. Döschnitz liegt mit seinem Kaufpreis von 1.205 Euro je m² leicht über dem arithmetischen Mittel der sieben Nachbarorte mit verfügbaren Kaufpreisen (ca. 1.180 Euro), während die Rendite im unteren Bereich der Nachbarn liegt.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Döschnitz ist seit 2019 um 8,5 Prozent gesunken — von 236 auf 216 Einwohner. Dieser Rückgang ist strukturell und entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden im ländlichen Ostthüringen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,26 Prozent; sie war 2015 mit 0 Prozent angegeben und stieg bis 2021 auf 3,73 Prozent an, bevor sie 2023 wieder auf 2,26 Prozent fiel.

Der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, belegt im Gesamtindex Rang 360 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Dynamik-Index mit Rang 380, während der Wohlstand-Index mit Rang 263 die relativ beste Position einnimmt. Demografie (Rang 368) und Wettbewerb/Innovation (Rang 372) liegen im unteren Bereich. Diese strukturelle Schwäche des Landkreises geht einher mit dem Bevölkerungsrückgang in Döschnitz.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt. Die historische Bedeutung als Erholungsort (bis 2015 staatlich anerkannt) und die Lage im Naturpark Thüringer Wald könnten ein Potenzial für Ferienwohnungen und second-home-Nachfrage darstellen, das sich jedoch in den vorliegenden Marktdaten nicht direkt abbildet.