Deesbach
Deesbach (PLZ 98744) liegt im Kreis Saalfeld-Rudolstadt in Thüringen. Der Ort zählt 326 Einwohner auf 6,1 km², das entspricht 53 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,20 € pro m², der Kaufpreis bei 668 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 11,14 % und ein Kaufpreisfaktor von 9,0 — rechnerisch sind das 9 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Deesbach über dem Renditeniveau von 96 % der Orte in Thüringen.
Zwischen 2021 und 2025 stieg die Miete von 5,00 € auf 6,10 € pro m², im Mittel 5,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,1 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2019 um 1,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Saalfeld-Rudolstadt Rang 360 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 380, Stärkerang 341). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Cursdorf, Schwarzatal und Meura an.
Immobilienpreise in Deesbach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Thüringen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Deesbach
Deesbach ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt mit 326 Einwohnern im Thüringer Wald. Der Immobilienmarkt weist eine extrem hohe Bruttomietrendite von 11,14 % auf – das höchste Perzentil in Thüringen – bei gleichzeitig niedrigen Kauf- und Mietpreisen. Es besteht eine unklärte Diskrepanz zwischen den aktuellen Inseratwerten (Kaufpreis 668 €/m²) und den geschätzten Zeitreihenwerten (1.650 €/m²). Die hohe Rendite folgt dem Muster der Schwarzatal-Region. Der Landkreis liegt im Prognos-Zukunftsatlas auf Rang 360 von 400.
Marktüberblick
Deesbach ist eine Gemeinde im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt im Thüringer Wald mit 326 Einwohnern auf 6,14 km². Der Ort gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Schwarzatal und liegt auf 651 m ü. NHN. Die erste urkundliche Erwähnung als Tespach stammt aus dem Jahr 1465. Mit einer Bevölkerungsdichte von 53 Einwohnern je km² handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden der Region.
Der lokale Immobilienmarkt weist ein ungewöhnliches Profil auf: Die Angebotsmiete liegt bei 6,20 €/m², der Angebotskaufpreis bei 668 €/m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 11,14 % und ein Kaufpreisfaktor von 8,98. Beide Werte stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Mietspiegelwerte. Die vorliegenden Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet.
Preisentwicklung
Die geschätzte Zeitreihe zeigt für die Miete einen Anstieg von 5,00 €/m² (2021) auf 6,10 €/m² (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 5,1 % entspricht. Der geschätzte Kaufpreis steigt parallel von 1.300 €/m² (2021) auf 1.650 €/m² (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 6,1 % entspricht.
Es besteht jedoch eine erhebliche Diskrepanz zwischen diesen geschätzten Zeitreihenwerten und den aktuellen Inseratwerten: Während die Zeitreihe einen Kaufpreis von 1.650 €/m² ausweist, zeigen die aktuellen Markt-Daten 668 €/m². Dieser Faktor von rund 2,5 lässt sich nicht durch die Daten erklären. Da beide Reihen als geschätzt gekennzeichnet sind, ist unklar, ob sie auf unterschiedlichen Schätzmethoden oder -grundlagen beruhen. Die aktuelle Angebotsmiete von 6,20 €/m² liegt nahe am Zeitreihenwert von 6,10 €/m² (2025) und ist damit konsistent. Die Kaufpreisdiskrepanz bleibt ohne Erklärung durch die vorliegenden Daten.
Regionale Einordnung
Deesbach fällt in der regionalen Einordnung durch eine extrem hohe Bruttomietrendite von 11,14 % auf. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnitt des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt bei 7,29 %, Thüringen bei 6,32 % und der Bundesdurchschnitt bei 5,10 %. Deesbach belegt damit das 96. Perzentil in Thüringen – die höchste Rendite von allen 605 erfassten Orten im Bundesland.
Diese hohe Rendite ist primär auf den niedrigen Kaufpreis zurückzuführen: Mit 668 €/m² liegt der Preis deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.107 €/m² und dem Thüringer Durchschnitt von 1.459 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 8,98 ist ebenfalls deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 15,42 und der Landesdurchschnitt von 17,88.
Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Muster: Schwarzatal (1,6 km Entfernung) weist mit 11,76 % eine noch höhere Rendite aus, Katzhütte (6,9 km) liegt bei 10,56 %. Andere Nachbarorte wie Unterweißbach (4,46 %) oder Rohrbach (4,87 %) liegen deutlich niedriger. Deesbach folgt damit dem Muster der Schwarzatal-Region, in der die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten besonders niedrig sind.
Die Angebotsmiete von 6,20 €/m² liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 6,32 €/m² und dem Thüringer Durchschnitt von 6,88 €/m², aber deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Der niedrige Mietpreis entspricht der ländlichen Lage im Thüringer Wald.
Standortfaktoren
Die Arbeitslosenquote von Deesbach lag 2023 bei 2,7 % und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Die Bevölkerung ist mit 326 Einwohnern stabil: Zwischen 2019 und 2024 schwankte sie nur zwischen 321 und 328 Personen, was einer Gesamtentwicklung von +1,2 % über den Zeitraum entspricht.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 liegt der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt auf Rang 360 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen: Arbeitsmarkt (Rang 321) und Wohlstand (Rang 263) sind relativ stärker als Demografie (Rang 368), Wettbewerb und Innovation (Rang 372) sowie Dynamik (Rang 380). Diese Ränge gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Deesbach.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus sehr kleiner Bevölkerung, niedriger Bevölkerungsdichte und dem schlechten Zukunftsatlas-Rang des Kreises entspricht dem Muster strukturschwacher ländlicher Räume, in denen die Immobilienpreise niedrig sind und die Renditen hoch ausfallen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Deesbach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Miete in Deesbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 5,00 €/m² |
| 2022 | 5,30 €/m² |
| 2023 | 5,60 €/m² |
| 2024 | 5,90 €/m² |
| 2025 | 6,10 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Geschätzter Verlauf — für diesen Ort liegen keine ausreichenden Angebotsdaten vor
Datenwerte: Kaufpreis in Deesbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.300 €/m² |
| 2022 | 1.400 €/m² |
| 2023 | 1.500 €/m² |
| 2024 | 1.580 €/m² |
| 2025 | 1.650 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis — auf Basis des geschätzten Preisverlaufs
Datenwerte: Bruttomietrendite in Deesbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 4,62 % |
| 2022 | 4,54 % |
| 2023 | 4,48 % |
| 2024 | 4,48 % |
| 2025 | 4,44 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Deesbach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2019 | 322 Einwohner |
| 2020 | 321 Einwohner |
| 2021 | 326 Einwohner |
| 2022 | 328 Einwohner |
| 2023 | 326 Einwohner |
| 2024 | 326 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Deesbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2016 | 6,94 % |
| 2017 | 3,51 % |
| 2018 | 3,41 % |
| 2019 | 3,33 % |
| 2020 | 7,45 % |
| 2021 | 3,15 % |
| 2022 | 1,80 % |
| 2023 | 2,70 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 360 Rang |
| Dynamik | 380 Rang |
| Stärke | 341 Rang |
| Demografie | 368 Rang |
| Arbeitsmarkt | 321 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 372 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 263 Rang |
Renditeverteilung in Thüringen
Anzahl Orte je Renditeband — Deesbach liegt im Band 11–12 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Thüringen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 1,00 Orte |
| 2–3 | 16,00 Orte |
| 3–4 | 52,00 Orte |
| 4–5 | 109 Orte |
| 5–6 | 135 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 68,00 Orte |
| 8–9 | 42,00 Orte |
| 9–10 | 31,00 Orte |
| 10–11 | 20,00 Orte |
| 11–12 | 11,00 Orte |
| 12+ | 14,00 Orte |
Wie schneidet Deesbach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Deesbach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Deesbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Deesbach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Neuhaus am Rennweg | 6,68 €/m² |
| Sitzendorf | 6,38 €/m² |
| Deesbach | 6,20 €/m² |
| Schwarzatal | 5,95 €/m² |
| Rohrbach | 5,68 €/m² |
| Katzhütte | 5,66 €/m² |
| Döschnitz | 5,50 €/m² |
| Unterweißbach | 5,22 €/m² |
| Meura | 4,26 €/m² |
| Cursdorf | 4,18 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Deesbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Deesbach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Schwarzatal | 11,76 % |
| Deesbach | 11,14 % |
| Katzhütte | 10,56 % |
| Neuhaus am Rennweg | 7,42 % |
| Meura | 6,58 % |
| Sitzendorf | 5,67 % |
| Döschnitz | 5,48 % |
| Rohrbach | 4,87 % |
| Unterweißbach | 4,46 % |
| Cursdorf | 3,90 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Cursdorf | 1,4 km | 98744 | 4,18 € | 1.286 € | 3,90 % |
| Schwarzatal, Stadt | 1,6 km | 98744 | 5,95 € | 607 € | 11,76 % |
| Meura | 4,8 km | 98744 | 4,26 € | 777 € | 6,58 % |
| Unterweißbach | 5,4 km | 98744 | 5,22 € | 1.403 € | 4,46 % |
| Rohrbach | 6,4 km | 07429 | 5,68 € | 1.400 € | 4,87 % |
| Neuhaus am Rennweg, Stadt | 6,6 km | 98724 | 6,68 € | 1.081 € | 7,42 % |
| Katzhütte | 6,9 km | 98746 | 5,66 € | 643 € | 10,56 % |
| Sitzendorf | 7,3 km | 07429 | 6,38 € | 1.350 € | 5,67 % |
| Döschnitz | 7,8 km | 07429 | 5,50 € | 1.205 € | 5,48 % |
Wo liegt Deesbach?
Lage
Deesbach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Deesbach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,20 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 668 € |
| Bruttomietrendite | 11,14 % |
| Kaufpreisfaktor | 9,0 |
| Einwohner | 326 |
| Einwohner je km² | 53 |
| Fläche (km²) | 6,1 |
| Arbeitslosenquote | 2,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #360 |
| Prognos Dynamikrang | #380 |
| Prognos Stärkerang | #341 |
| Koordinaten | 50,5690, 11,1469 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Deesbach
Was kostet eine Wohnung in Deesbach?
Der Angebotskaufpreis für Immobilien in Deesbach liegt bei 668 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,20 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt (1.107 €/m² bzw. 6,32 €/m²), des Bundeslandes Thüringen (1.459 €/m² bzw. 6,88 €/m²) und Deutschlands (2.409 €/m² bzw. 8,92 €/m²). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite in Deesbach?
Die Bruttomietrendite in Deesbach beträgt 11,14 Prozent und liegt damit deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises (7,29 %), des Bundeslandes Thüringen (6,32 %) und Deutschlands (5,10 %). Mit einem Perzentilrang von 96,17 im Bundesland hat Deesbach eine der höchsten Renditen in Thüringen – rund 96 Prozent der Orte im Land weisen eine niedrigere Rendite auf. Der niedrige Kaufpreisfaktor von 8,98 (Kreis: 15,42, Thüringen: 17,88) bestätigt das günstige Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Deesbach entwickelt?
Die Entwicklung der Immobilienpreise in Deesbach lässt sich nur auf Basis geschätzter Werte nachvollziehen. Die Angebotsmiete stieg von 5,00 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 6,10 Euro im Jahr 2025. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.300 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 1.650 Euro (2025). Beide Zeitreihen sind als Schätzung gekennzeichnet und sollten mit entsprechender Vorsicht interpretiert werden.
Wie ist die demografische und wirtschaftliche Lage in Deesbach?
Deesbach hat 326 Einwohner auf einer Fläche von 6,14 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 53 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerungszahl ist seit 2019 relativ stabil und bewegte sich zwischen 321 und 328 Einwohnern. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,7 Prozent, was deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt liegt.
Wie stehen die Immobilienwerte in Deesbach im Vergleich zu Nachbarorten?
Die Immobilienwerte in Deesbach unterscheiden sich stark von denen der Nachbargemeinden. Während die Mieten in der Umgebung zwischen 4,18 Euro (Cursdorf) und 6,68 Euro (Neuhaus am Rennweg) pro Quadratmeter liegen, reicht das Kaufpreisangebot der Nachbarn von 607 Euro (Schwarzatal) bis 1.403 Euro (Unterweißbach) pro Quadratmeter. Die Bruttomietrenditen der Nachbarn variieren entsprechend stark von 3,90 % (Cursdorf) bis 11,76 % (Schwarzatal).
Woher stammen die Daten zu Deesbach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Deesbach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Deesbach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Für Deesbach enthält die Angebotsdatenquelle zu wenige Inserate, um den Verlauf von Miete und Kaufpreis direkt zu belegen. Diese Reihen sind aus dem regionalen Preisniveau ergänzt, an den Diagrammen entsprechend gekennzeichnet und als Näherung zu lesen — nicht als gemessene Werte für diesen Ort.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m². Für diesen Ort enthält die Quelle zu wenige Angebote; der Verlauf ist aus dem regionalen Umfeld ergänzt und als Schätzung gekennzeichnet. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten, ergänzt | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m². Mangels ausreichender Angebote aus dem regionalen Umfeld ergänzt. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Saalfeld-Rudolstadt
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Schwarzatal, Stadt | 98744 | 5,95 € | 607 € | 11,76 % |
| Uhlstädt-Kirchhasel | 07407 | 7,40 € | 780 € | 11,39 % |
| Kaulsdorf | 07338 | 7,22 € | 819 € | 10,58 % |
| Katzhütte | 98746 | 5,66 € | 643 € | 10,56 % |
| Gräfenthal, Stadt | 98743 | 6,50 € | 767 € | 10,17 % |
| Leutenberg, Stadt | 07338 | 6,33 € | 762 € | 9,97 % |
| Königsee, Stadt | 07426 | 6,85 € | 940 € | 8,75 % |
| Schwarzburg | 07427 | 6,02 € | 860 € | 8,41 % |