Kaulsdorf

Marktüberblick: Günstige Preise, hohe Rendite

Kaulsdorf gehört zu den günstigsten Wohnstandorten im ländlichen Thüringen. Der Angebotskaufpreis liegt bei 819 Euro pro Quadratmeter, deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.107 Euro, dem Thüringer Mittel von 1.459 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 9,46 – das bedeutet, dass der Kaufpreis etwa das Neunfache der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Saalfeld-Rudolstadt liegt der Faktor bei 15,4, in Thüringen bei 17,9.

Die Angebotsmiete von 7,22 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt von 6,32 Euro und dem Landesdurchschnitt von 6,88 Euro, doch der niedrige Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 10,58 Prozent. Dieser Wert liegt im 95. Perzentil aller 605 untersuchten Orte in Thüringen und ist damit einer der höchsten im Land. Eine solche Rendite ist im bundesweiten Vergleich außergewöhnlich und spiegelt den extrem niedrigen Kaufpreis wider, nicht eine überdurchschnittliche Miete.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit starken Schwankungen

Die Zeitreihe der Kaufpreise zeigt eine extreme Volatilität, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Von 649 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis bis 2023 auf 1.584 Euro an, fiel dann 2024 auf 1.084 Euro und erreichte 2025 mit 311 Euro einen historischen Tiefststand, bevor er 2026 wieder auf 1.056 Euro anstieg.

Die Angebotsmiete entwickelte sich vergleichsweise stabiler. Sie lag 2018 bei 4,93 Euro pro Quadratmeter, schwankte bis 2022 zwischen 5,04 und 5,67 Euro und stieg dann auf 6,28 Euro (2023). Nach einem Rückgang auf 6,00 Euro im Jahr 2024 zeigt die Reihe 2026 einen Wert von 8,61 Euro.

Die CAGR (jährliche Wachstumsrate) liegt bei 7,22 Prozent für die Miete und 6,28 Prozent für den Kaufpreis. Diese Werte fassen die starke Volatilität der einzelnen Jahre zusammen und zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend über den gesamten Zeitraum.

Ein auffälliger Befund ist die Diskrepanz zwischen den aktuellen Marktwerten und der Zeitreihe für 2026: Der aktuelle Angebotskaufpreis von 819 Euro liegt deutlich unter dem Zeitreihenwert von 1.056 Euro, die aktuelle Miete von 7,22 Euro unter dem Zeitreihenwert von 8,61 Euro. Dies kann darauf hindeuten, dass sich der Markt seit der letzten Zeitreihenberechnung abgekühlt hat oder dass die Zeitreihenwerte auf anderen Datengrundlagen beruhen.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt, aber mit Ausreißern

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10,4 Kilometern weist Kaulsdorf den zweithöchsten Angebotsmietwert auf (7,22 Euro) und den zweiggünstigsten Kaufpreis (819 Euro, nach Leutenberg mit 762 Euro).

Die hohe Mietwertangabe bei gleichzeitig niedrigem Kaufpreis führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite von 10,58 Prozent, die nur von Leutenberg (9,97 Prozent) übertroffen wird. Wilhelmsdorf fällt mit einem Kaufpreis von 2.100 Euro und einer Rendite von nur 3,89 Prozent als deutlicher Ausreißer nach oben auf – der Kaufpreis liegt mehr als doppelt so hoch wie in Kaulsdorf, während die Miete mit 6,80 Euro nur geringfügig darunter liegt.

Kaulsdorfs Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und unterdurchschnittlichem Kaufpreis ist regional einzigartig und erklärt die überdurchschnittliche Rendite. Die Nachbargemeinden zeigen ein breites Spektrum: Von Unterwellenborn (5,97 Euro, 1.177 Euro, 6,09 Prozent) bis Saalfeld (7,12 Euro, 1.555 Euro, 5,49 Prozent) reichen die Werte, ohne die extreme Kombination aus hohem Mietwert und niedrigem Kaufpreis zu erreichen, die Kaulsdorf auszeichnet.

Standortfaktoren: Bevölkerungsrückgang und strukturelle Schwäche

Die Einwohnerzahl Kaulsdorfs ist von 2.530 im Jahr 2015 auf 2.346 im Jahr 2024 gesunken – ein Verlust von 7,3 Prozent in neun Jahren. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 2.346, was auf eine erste Erholung hindeuten könnte, der langfristige Trend bleibt jedoch negativ.

Die Arbeitslosenquote des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt wird im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit einem Rang von 321 von rund 400 Kreisen bewertet. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis auf Rang 372, in der Dynamik auf Rang 380. Nur im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet er mit Rang 263 relativ besser ab. Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Kaulsdorf allein, sie geben aber Aufschluss über die strukturellen Rahmenbedingungen.

Kaulsdorf liegt im Saaletal am Eingang zum Thüringer Schiefergebirge und verfügt über ein warmes Talklima. Der Hohenwarte-Stausee, Deutschlands viertgrößter Stausee, liegt in unmittelbarer Nachbarschaft und dient als Naherholungsgebiet. Der Ort ist erfüllende Gemeinde für die drei Gemeinden Altenbeuthen, Drognitz und Hohenwarte, was auf eine zentrale Verwaltungsfunktion im Umland hinweist. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Zusammenfassung

Kaulsdorf bietet mit einem Kaufpreisfaktor von 9,46 und einer Bruttomietrendite von 10,58 Prozent einen der günstigsten Immobilienmärkte in Thüringen. Die niedrigen Kaufpreise stehen einer überdurchschnittlichen Miete gegenüber, was die hohe Rendite erklärt. Der Markt zeigt extreme Preisschwankungen, was auf eine geringe Transaktionszahl hindeutet.

Strukturell ist der Ort durch Bevölkerungsrückgang und eine im bundesweiten Vergleich schwache Wirtschaftslage des Landkreises geprägt. Die Lage am Saaletal mit Naherholungsmöglichkeiten am Hohenwarte-Stausee stellt einen positiven Standortfaktor dar. Die Diskrepanz zwischen aktuellen Marktwerten und der Zeitreihe 2026 deutet darauf hin, dass sich der Markt in den letzten Monaten verändert haben könnte.