Wilhelmsdorf

Marktüberblick

Wilhelmsdorf (Saale) ist eine Gemeinde im thüringischen Saale-Orla-Kreis mit rund 200 Einwohnern auf 9,33 Quadratkilometern. Die Gemeinde liegt nördlich des Hohenwarte-Stausees der Saale und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Ranis-Ziegenrück. Der Ort, erstmals 1381 urkundlich erwähnt, besteht aus den Ortsteilen Wilhelmsdorf und Kalte Schenke.

Der Immobilienmarkt weist ein auffälliges Preisgefälle auf: Die Angebotsmiete liegt bei 6,80 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.100 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,89 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,74. Diese Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.

Die Kaufpreise in Wilhelmsdorf liegen damit deutlich über dem Niveau des Saale-Orla-Kreises (1.297 Euro pro Quadratmeter) und auch über dem Thüringer Durchschnitt (1.459 Euro). Bei den Mieten liegt Wilhelmsdorf nahe am Landesdurchschnitt (6,88 Euro), jedoch deutlich über dem Kreiswert (6,37 Euro).

Preisentwicklung

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisentwicklung seit 2021 sind geschätzt. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 5,80 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 6,80 Euro im Jahr 2025 – das entspricht einem jährlichen Wachstum von rund 4,1 Prozent. Der geschätzte Angebotskaufpreis kletterte von 1.650 Euro im Jahr 2021 auf 2.100 Euro im Jahr 2025, was einem jährlichen Wachstum von rund 6,2 Prozent entspricht.

Die Kaufpreise entwickeln sich damit deutlich dynamischer als die Mieten. Dieser Unterschied schlägt sich in der Bruttomietrendite nieder, die mit 3,89 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 6,38 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 25,74 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 25,74-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der sowohl über dem Kreiswert (17,14) als auch über dem Bundesdurchschnitt liegt.

Die Diskrepanz zwischen steigenden Kaufpreisen und moderater Mietentwicklung ist ein Hinweis auf einen Markt, in dem die Nachfrage nach Eigentum die Mietnachfrage überlagert. In einer Gemeinde mit schrumpfender Bevölkerung entspricht diese Entwicklung nicht dem typischen Muster.

Regionale Einordnung

Wilhelmsdorf hebt sich deutlich von der Umgebung ab. Von den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 5,6 Kilometern weist Wilhelmsdorf den höchsten Angebotskaufpreis auf (2.100 Euro pro Quadratmeter). Der nächsthöchste Wert liegt bei Drognitz mit 2.083 Euro, alle anderen Nachbarorte liegen zwischen 1.100 und 1.450 Euro pro Quadratmeter.

Die Angebotsmiete von 6,80 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbarn – sie wird nur von Drognitz (7,09 Euro) übertroffen, während Hohenwarte mit 4,68 Euro deutlich unter dem Niveau liegt.

Die Kombination aus dem höchsten Kaufpreis und einer nur mittelmäßigen Miete führt dazu, dass Wilhelmsdorf die niedrigste Bruttomietrendite aller Nachbarorte aufweist (3,89 Prozent). Drognitz liegt mit 4,08 Prozent nur knapp darüber, alle anderen liegen bei 5,11 Prozent und höher.

Im Vergleich zum Saale-Orla-Kreis als Ganzem liegt Wilhelmsdorf bei den Kaufpreisen um 62 Prozent über dem Kreisdurchschnitt, bei den Mieten um 6,7 Prozent darüber. Die Bruttomietrendite liegt mit 3,89 Prozent knapp 2,5 Prozentpunkte unter dem Kreiswert von 6,38 Prozent. Im Bundesland Thüringen belegt Wilhelmsdorf mit einem Rendite-Perzentil von 9,65 Prozent einen der unteren Ränge – nur etwa jeder zehnte verglichene Ort im Land weist eine niedrigere Rendite auf.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Wilhelmsdorfs ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: Von 220 Einwohnern im Jahr 2015 auf 206 im Jahr 2024 (Lagefaktor-Daten), was einem Rückgang von 6,4 Prozent entspricht. Die Wikipedia nennt 192 Einwohner zum 31. Dezember 2024 – der Unterschied zwischen den Quellen könnte auf unterschiedliche Stichtage oder Melderegister- versus Fortschreibungswerte zurückzuführen sein. Die Bevölkerungsdichte beträgt rund 22 Einwohner pro Quadratkilometer – ein Wert, der für ländliche Räume im Osten Thüringens typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,12 Prozent und betraf vier Arbeitslose. Im Vergleich zu den Vorjahren zeigt sich eine volatile Entwicklung: 2016 lag die Quote bei 5,18 Prozent, 2018 fiel sie auf 2,88 Prozent, 2021 stieg sie wieder auf 5,07 Prozent und sank seither wieder ab.

Der Bevölkerungsrückgang steht in einem Spannungsfeld zu den steigenden Immobilienpreisen. In der Regel gehen sinkende Einwohnerzahlen mit einem nachlassenden Immobilienmarkt einher. Die Tatsache, dass die Kaufpreise in Wilhelmsdorf über dem regionalen Durchschnitt liegen, entspricht nicht dem typischen Muster und deutet darauf hin, dass der Markt von anderen Faktoren mitbestimmt wird.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Saale-Orla-Kreis, zu dem Wilhelmsdorf gehört, auf Rang 377 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking ein. Die Teilindizes zeigen ähnliche Muster: Der Rang im Bereich Demografie liegt bei 396, im Bereich Arbeitsmarkt bei 364, im Bereich Wettbewerb und Innovation bei 370. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis mit Rang 272 relativ besser ab.

Diese Bewertungen gelten für den Kreis als Ganzes und lassen sich nicht eins zu eins auf die Gemeinde Wilhelmsdorf übertragen. Sie geben jedoch einen Hinweis auf die strukturelle Lage der Region.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Ort ist Teil der ländlichen Struktur des Südostthüringer Schiefergebirges mit traditioneller Prägung. Die historische Bedeutung als Bergarbeiterdorf im 17. Jahrhundert ist heute nicht mehr direkt im Wirtschaftsleben spürbar.