Gefell, Stadt

Marktüberblick

Gefell ist eine Stadt im Saale-Orla-Kreis in Thüringen mit 2.390 Einwohnern auf einer Fläche von 45,22 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 53 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt liegt im Südostthüringischen Schiefergebirge am Dreiländereck von Thüringen, Sachsen und Bayern. Das Stadtgebiet umfasst neben der Kernstadt sechs Ortsteile, darunter Mödlareuth, das während des Kalten Krieges in einen thüringischen und einen bayerischen Teil geteilt war und als „kleines Berlin“ bekannt wurde.

Der Immobilienmarkt in Gefell ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 6,07 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 775 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter denen aller Nachbarorte und des Kreis- sowie Landesdurchschnitts. Der Kaufpreisfaktor beträgt 10,64, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 10,6-fachen der jährlichen Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der im bundesweiten Vergleich sehr niedrig ist.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 5,72 €/m² im Jahr 2018 auf 6,41 €/m² im Jahr 2026. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 1,43 %. Der Anstieg war nicht linear: Zwischen 2018 und 2022 fiel die Miete auf 4,60 €/m², bevor sie ab 2023 wieder anstieg und 2023 mit 6,18 €/m² einen lokalen Höchststand erreichte.

Der Angebotskaufpreis stieg von 1.147,54 €/m² (2019) auf 1.367,72 €/m² (2024) – ein CAGR von 3,57 %. Die Entwicklung war ebenfalls volatil: 2021 fiel der Preis auf 393,01 €/m², bevor er 2022 wieder auf 1.131,15 €/m² und 2024 auf 1.367,72 €/m² anstieg.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen den Zeitreihenwerten und den aktuellen Marktdaten: Die Zeitreihe zeigt für 2024 einen Kaufpreis von 1.367,72 €/m², während der aktuelle Angebotskaufpreis bei 775 €/m² liegt. Dieser Unterschied von rund 43 % ist erheblich. Die Ursache ist nicht eindeutig aus den vorliegenden Daten ableitbar. Die Zeitreihenwerte könnten auf transaktionsbasierten Werten beruhen, während die aktuellen Marktdaten auf Inseraten basieren – oder umgekehrt. Beide Werte stammen aus nicht-geschätzten Reihen.

Die aktuelle Bruttomietrendite beträgt 9,4 %. Dieser Wert ist der höchste unter allen acht Nachbarorten und liegt weit über dem Kreisdurchschnitt von 6,38 %, dem Landesdurchschnitt Thüringens von 6,32 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Der hohe Renditewert resultiert aus den niedrigen Kaufpreisen bei moderaten Mieten.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten weist Gefall die niedrigsten Kaufpreise auf (775 €/m²). Die nächstgelegene Stadt Hirschberg (4,6 km) liegt mit 1.011 €/m² um 30 % höher, Töpen (5,6 km) mit 847 €/m² um 9 % höher. Bei den Mieten liegt Gefall mit 6,07 €/m² ebenfalls im unteren Drittel der Nachbargemeinden.

Der Kreis Saale-Orla-Kreis hat einen durchschnittlichen Angebotskaufpreis von 1.297 €/m² und eine Angebotsmiete von 6,37 €/m². Gefall liegt mit beiden Werten unter dem Kreisdurchschnitt. Thüringen als Bundesland weist mit 1.459 €/m² Kaufpreis und 6,88 €/m² Miete noch höhere Werte auf.

Im Perzentilrang im Bundesland liegt Gefell bei 90,2 % für die Bruttomietrendite. Das bedeutet, dass 90 % der 605 Orte in Thüringen eine niedrigere Rendite aufweisen. Gefell gehört damit zu den renditestärksten Immobilienmärkten in Thüringen.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen deutlichen Rückgang: Von 2.508 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.390 im Jahr 2024 entspricht dies einem Verlust von 4,7 %. Der stärkste Rückgang trat 2022 auf, als die Einwohnerzahl von 2.461 auf 2.415 fiel. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 2.390.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,07 % (45 arbeitslose Personen).

Standortfaktoren

Der Saale-Orla-Kreis, zu dem Gefall gehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 377 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Im Dynamikrang belegt der Kreis Platz 392, im Stärkerang Platz 356. Die Teilindizes zeigen: Demografie (396), Arbeitsmarkt (364), Wettbewerb und Innovation (370), Wohlstand und soziale Lage (272). Der Kreis zählt damit zu den schwächeren Regionen Deutschlands, insbesondere in den Bereichen Dynamik und Demografie.

In Gefall bestehen keine Hochschulen.

Die Bevölkerungsdichte von 53 Einwohnern pro km² unterstreicht die ländliche Struktur. Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, hoher Bruttomietrendite und schwacher demografischer Entwicklung kennzeichnet einen peripheren ländlichen Markt, der durch strukturelle Herausforderungen geprägt ist.