Töpen

Marktüberblick

Töpen ist eine Gemeinde im oberfränkischen Landkreis Hof mit rund 1.008 Einwohnern auf einer Fläche von 20,8 km². Die Gemeinde liegt im Bayerischen Vogtland an der Grenze zu Thüringen, etwa 10 km von der kreisfreien Stadt Hof entfernt. Die Ausfahrt Hof/Töpen der Autobahn A 72 befindet sich in unmittelbarer Nähe. Der Ort ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Feilitzsch und gliedert sich in neun Gemeindeteile, darunter den historischen Gemeindeteil Mödlareuth, der bis 1989 durch die innerdeutsche Grenze geteilt war.

Der lokale Immobilienmarkt zeichnet sich durch niedrige Preise und eine außergewöhnlich hohe Bruttomietrendite aus. Die Angebotsmiete liegt bei 6,66 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 847 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 10,6 — das bedeutet, ein Käufer benötigt im Mittel etwas mehr als zehn Bruttojahresmieten, um den Kaufpreis zu decken. Beide Werte liegen deutlich unter den jeweiligen Durchschnitten des Landkreises, des Freistaats und Deutschlands.

Preisentwicklung

Die Kaufpreisentwicklung in Töpen war zwischen 2022 und 2023 von einem extremen Einbruch geprägt: Der Jahresdurchschnittspreis fiel von 1.483 Euro je Quadratmeter auf 838 Euro je Quadratmeter. Das entspricht einem Rückgang von mehr als 43 Prozent in nur einem Jahr. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 847 Euro je Quadratmeter liegt damit auf dem Niveau des Jahres 2023.

Die Miete entwickelte sich in der gleichen Periode deutlich stabiler. Der Zeitreihenwert sank von 5,16 Euro je Quadratmeter (2021) auf 5,00 Euro je Quadratmeter (2025). Der aktuelle Angebotsmietwert von 6,66 Euro je Quadratmeter liegt jedoch deutlich über diesem Zeitreihenwert. Das Mietangebot hat sich damit von der historischen Entwicklung entfernt.

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und relativ hohem Mietangebot resultiert in einer Bruttomietrendite von 9,43 Prozent. Das ist ein Wert, der im bundesweiten Vergleich außergewöhnlich hoch ist und den niedrigen Kaufpreisfaktor von 10,6 bestätigt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Seit 2015 ist die Einwohnerzahl Töpens von 1.056 auf 1.008 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von 4,5 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 48 Einwohner je Quadratkilometer. Der Rückgang verlief weitgehend kontinuierlich, mit einer leichten Stabilisierung in den letzten Jahren: 2023 und 2024 lagen beide bei 1.008 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,25 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Sie schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 1,06 Prozent (2016) und 1,96 Prozent (2020), ohne jedoch strukturell zu steigen. Mit nur 8 arbeitslosen Personen ist der Arbeitsmarkt lokal eng begrenzt, aber stabil.

Regionale Einordnung

Töpen weist im regionalen Vergleich ein deutliches Preisgefälle auf. Die Angebotsmiete von 6,66 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Durchschnitt des Landkreises Hof (6,96 Euro) und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro). Der Kaufpreis von 847 Euro je Quadratmeter ist noch ausgeprägter: Er liegt weit unter dem Kreisdurchschnitt von 1.386 Euro und bei etwa einem Viertel des bayerischen Durchschnitts von 3.246 Euro.

Die Bruttomietrendite von 9,43 Prozent liegt im 98,9. Perzentil Bayerns. Das bedeutet, dass nur etwa ein Prozent der verglichenen Orte im Freistaat eine höhere Rendite aufweist. Diese extreme Position resultiert aus der Kombination aus sehr niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Muster. Gefell, der ähnlichste Ort mit 6,07 Euro Miete und 775 Euro Kaufpreis, weist mit 9,4 Prozent eine nahezu identische Rendite auf. Andere Nachbarorte wie Feilitzsch (1.846 Euro Kaufpreis, 4,09 Prozent Rendite) oder Trogen (1.642 Euro Kaufpreis, 4,24 Prozent Rendite) liegen mit deutlich höheren Kaufpreisen und niedrigeren Renditen auf der anderen Seite der Skala. Töpen gehört damit zu den preisgünstigsten Orten im Umkreis mit entsprechend hohen Renditechancen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Hof, dem Töpen angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 273. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. In der Dynamik liegt der Kreis auf Rang 284, in der wirtschaftlichen Stärke auf Rang 253. Diese Einordnung gilt für den gesamten Landkreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Töpen selbst verfügt über keine Hochschulen. Im Gewerbegebiet des Ortes dominieren Lagerhallen des Lebensmittelhändlers Dennree. Die Lage an der A 72 mit der Ausfahrt Hof/Töpen und die Nähe zur Stadt Hof (10 km) bieten eine gewisse Anbindung an den überregionalen Verkehr. Die Bundesstraße 2 verläuft durch den Ort.

Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, hoher Rendite und der peripheren Lage im nordöstlichen Landkreis Hof kennzeichnet Töpen als einen Ort, der strukturell von Bevölkerungsrückgang geprägt ist, aber von einer stabilen lokalen Arbeitsmarktlage profitiert.