Schwarzenbach a.Wald, St
Schwarzenbach a.Wald (PLZ 95131) liegt im Kreis Hof in Bayern. Der Ort zählt 4.301 Einwohner auf 36,7 km², das entspricht 117 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,20 € pro m², der Kaufpreis bei 1.042 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 7,15 % und ein Kaufpreisfaktor von 14,0 — rechnerisch sind das 14 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Schwarzenbach a.Wald über dem Renditeniveau von 97 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 3,82 € auf 7,50 € pro m², im Mittel 8,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -3,8 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,2 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Hof Rang 273 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 284, Stärkerang 253). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Geroldsgrün, Naila und Presseck an.
Immobilienpreise in Schwarzenbach a.Wald im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standort Schwarzenbach a.Wald
Schwarzenbach a.Wald im Landkreis Hof zeigt einen Immobilienmarkt mit niedrigen Preisen, aber hoher Bruttomietrendite von 7,15 %. Die Angebotsmiete ist seit 2018 stark gestiegen, während die Kaufpreise volatil blieben. Die Bevölkerung schrumpft leicht, stabilisiert sich aber seit 2023. Im Landesvergleich liegt der Ort bei der Rendite im oberen Bereich, bei Miete und Kaufpreis deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt.
Marktüberblick
Schwarzenbach a.Wald im Landkreis Hof (Oberfranken) gehört zu den preisgünstigen Immobilienmärkten Bayerns. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 6,20 € je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.042 € je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m² bei der Miete und 3.246 €/m² beim Kaufpreis. Im Vergleich zum Kreisdurchschnitt von 6,96 €/m² (Miete) und 1.386 €/m² (Kaufpreis) ist Schwarzenbach a.W. ebenfalls unterdurchschnittlich positioniert.
Die Bruttomietrendite von 7,15 % hebt sich deutlich vom bayerischen Durchschnitt von 4,13 % ab und liegt im Landesvergleich im 96,7. Perzentil – höher als bei 96 % der 2.056 bayrischen Orte mit Daten. Dieser Wert ergibt sich aus dem Zusammenspiel von niedrigen Kaufpreisen und einer relativ stabilen Miete. Der Kaufpreisfaktor von 14 liegt ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt von 16,6 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 und entspricht knapp der Hälfte des Landeswerts, was die Relation zwischen Kaufpreis und Jahresmiete bestätigt.
Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Preis- und Mietentwicklung
Die Angebotsmiete hat seit 2018 ein starkes Wachstum von 3,82 €/m² auf 6,20 €/m² erfahren – das entspricht einem jährlichen Wachstumsfaktor von 8,8 %. Der Anstieg verlief nicht linear: Von 2018 bis 2019 fiel die Miete leicht, bevor sie von 2019 auf 2022 von 3,78 auf 6,25 €/m² stieg. Seit 2022 pendelt sie zwischen 5,98 und 6,25 €/m².
Die Kaufpreise zeigten eine noch stärkere Volatilität. Von 756 €/m² (2018) stiegen sie auf 1.150 €/m² (2020), fielen 2021 auf 1.051 €/m², stiegen 2022–2023 auf 1.158 €/m², brachen 2024 auf 881 €/m² ein und lagen 2025 bei 1.274 €/m². Der aktuelle Wert von 1.042 €/m² liegt zwischen dem Tief von 2024 und dem Hoch von 2025. Der CAGR von -3,8 % über den gesamten Zeitraum spiegelt diese Schwankungen wider.
Die hohe Volatilität bei den Kaufpreisen bei gleichzeitig steigenden Mieten führt zu einer sich verbessernden Rendite. Während 2018 bei einem Kaufpreis von 756 €/m² und einer Miete von 3,82 €/m² die Rendite bei rund 6,1 % lag, hat sie sich bei gestiegener Miete und volatil bleibendem Kaufpreis auf 7,15 % verbessert.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Schwarzenbach a.Wald ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 6,20 €/m² liegt über der von Grafengehaig (4,71 €/m²) und Presseck (5,69 €/m²), unter der von Selbitz (8,43 €/m²), Bad Steben (7,15 €/m²) und Schauenstein (6,98 €/m²). Bei den Kaufpreisen liegt Schwarzenbach mit 1.042 €/m² deutlich unter Naila (1.516 €/m²), Bad Steben (1.557 €/m²) und Selbitz (1.721 €/m²), aber über Geroldsgrün (859 €/m²) und Grafengehaig (1.202 €/m²).
Die Bruttomietrendite von 7,15 % liegt über dem Kreisdurchschnitt von 6,48 % und über den Werten von Naila (5,46 %), Presseck (5,47 %), Bad Steben (5,51 %) und Helmbrechts (6,42 %). Nur Geroldsgrün (9,06 %) und Schauenstein (7,48 %) weisen höhere Renditen auf. Die hohe Rendite in Schwarzenbach a.W. ist vor allem auf den niedrigeren Kaufpreis im Verhältnis zur Miete zurückzuführen – der Ort profitiert von einem günstigen Preis-Miete-Verhältnis.
Im Landesvergleich ist Schwarzenbach a.Wald ein typischer Vertreter der ländlichen Peripherie Bayerns: niedrige Mieten und Kaufpreise bei gleichzeitig hohen Renditen.
Demografie und Standortfaktoren
Die Einwohnerzahl Schwarzenbach a.W.s ist von 4.587 (2015) auf 4.301 (2024) gesunken, was einem Rückgang von 6,2 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 117 Einwohner je Quadratkilometer. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerung bei 4.301 Einwohnern, nachdem sie 2022 mit 4.417 noch einen lokalen Höhepunkt erreicht hatte.
Der Landkreis Hof erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtrang Platz 273 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Demografie-Index mit Rang 345, was den Bevölkerungsrückgang in Schwarzenbach a.W. und der Region widerspiegelt. Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Rang 264 leicht über dem Median, der Wohlstands-Index mit Rang 206 gehört zum oberen Drittel. Der Ort selbst verfügt über keine Hochschulen.
Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang und peripherer Lage im Fichtelgebirge geht einher mit niedrigen Kaufpreisen, während die stabile Miete die Renditen stützt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Schwarzenbach a.Wald entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Schwarzenbach a.Wald
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3,82 €/m² |
| 2019 | 3,78 €/m² |
| 2020 | 4,97 €/m² |
| 2021 | 5,85 €/m² |
| 2022 | 6,25 €/m² |
| 2023 | 6,13 €/m² |
| 2024 | 5,98 €/m² |
| 2025 | 6,09 €/m² |
| 2026 | 7,50 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Schwarzenbach a.Wald
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 756 €/m² |
| 2019 | 851 €/m² |
| 2020 | 1.149 €/m² |
| 2021 | 1.051 €/m² |
| 2022 | 1.134 €/m² |
| 2023 | 1.158 €/m² |
| 2024 | 881 €/m² |
| 2025 | 1.274 €/m² |
| 2026 | 556 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Schwarzenbach a.Wald
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 6,06 % |
| 2019 | 5,33 % |
| 2020 | 5,19 % |
| 2021 | 6,68 % |
| 2022 | 6,62 % |
| 2023 | 6,35 % |
| 2024 | 8,14 % |
| 2025 | 5,74 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Schwarzenbach a.Wald
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 4.587 Einwohner |
| 2016 | 4.505 Einwohner |
| 2017 | 4.476 Einwohner |
| 2018 | 4.395 Einwohner |
| 2019 | 4.323 Einwohner |
| 2020 | 4.351 Einwohner |
| 2021 | 4.356 Einwohner |
| 2022 | 4.417 Einwohner |
| 2023 | 4.301 Einwohner |
| 2024 | 4.301 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Schwarzenbach a.Wald
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,71 % |
| 2016 | 1,84 % |
| 2017 | 1,38 % |
| 2018 | 2,91 % |
| 2019 | 2,97 % |
| 2020 | 3,67 % |
| 2021 | 2,98 % |
| 2022 | 3,42 % |
| 2023 | 3,84 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 273 Rang |
| Dynamik | 284 Rang |
| Stärke | 253 Rang |
| Demografie | 345 Rang |
| Arbeitsmarkt | 264 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 250 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 206 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Schwarzenbach a.Wald liegt im Band 7–8 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Schwarzenbach a.Wald im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Schwarzenbach a.Wald ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Schwarzenbach a.Wald ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Schwarzenbach a.Wald
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Selbitz | 8,43 €/m² |
| Bad Steben | 7,15 €/m² |
| Schauenstein | 6,98 €/m² |
| Wallenfels | 6,94 €/m² |
| Naila | 6,89 €/m² |
| Helmbrechts | 6,72 €/m² |
| Geroldsgrün | 6,48 €/m² |
| Schwarzenbach a.Wald | 6,20 €/m² |
| Presseck | 5,69 €/m² |
| Grafengehaig | 4,71 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Schwarzenbach a.Wald ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Schwarzenbach a.Wald
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Geroldsgrün | 9,06 % |
| Schauenstein | 7,48 % |
| Schwarzenbach a.Wald | 7,15 % |
| Helmbrechts | 6,42 % |
| Wallenfels | 5,95 % |
| Selbitz | 5,88 % |
| Bad Steben | 5,51 % |
| Presseck | 5,47 % |
| Naila | 5,46 % |
| Grafengehaig | 4,71 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Geroldsgrün | 6,2 km | 95179 | 6,48 € | 859 € | 9,06 % |
| Naila, St | 7,8 km | 95119 | 6,89 € | 1.516 € | 5,46 % |
| Presseck, M | 8,1 km | 95353 | 5,69 € | 1.249 € | 5,47 % |
| Schauenstein, St | 8,3 km | 95197 | 6,98 € | 1.120 € | 7,48 % |
| Helmbrechts, St | 8,4 km | 95233 | 6,72 € | 1.255 € | 6,42 % |
| Bad Steben, M | 9,1 km | 95138 | 7,15 € | 1.557 € | 5,51 % |
| Grafengehaig, M | 9,3 km | 95356 | 4,71 € | 1.202 € | 4,71 % |
| Selbitz, St | 9,4 km | 95152 | 8,43 € | 1.721 € | 5,88 % |
| Wallenfels, St | 11,0 km | 96346 | 6,94 € | 1.400 € | 5,95 % |
Wo liegt Schwarzenbach a.Wald?
Lage
Schwarzenbach a.Wald auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Schwarzenbach a.Wald
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,20 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.042 € |
| Bruttomietrendite | 7,15 % |
| Kaufpreisfaktor | 14,0 |
| Einwohner | 4.301 |
| Einwohner je km² | 117 |
| Fläche (km²) | 36,7 |
| Arbeitslosenquote | 3,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #273 |
| Prognos Dynamikrang | #284 |
| Prognos Stärkerang | #253 |
| Koordinaten | 50,2849, 11,6240 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Schwarzenbach a.Wald
Was kostet eine Wohnung in Schwarzenbach a.Wald?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Schwarzenbach a.Wald liegt bei 6,20 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei rund 1.042 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Hof (6,96 Euro/m² Miete, 1.386 Euro/m² Kaufpreis) und erheblich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Schwarzenbach a.Wald entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 3,82 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 7,50 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer Steigerung von rund 96 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis zeigte ein schwankenderes Bild: Er lag 2018 bei 756 Euro pro Quadratmeter, erreichte 2025 mit 1.274 Euro einen Höhepunkt und fiel 2026 auf 555,70 Euro. Die Kaufpreisentwicklung war also von starken Schwankungen geprägt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Schwarzenbach a.Wald?
Die Bruttomietrendite beträgt 7,15 Prozent und liegt damit über dem Durchschnitt des Landkreises Hof (6,48 Prozent) und deutlich über dem bayerischen Landesdurchschnitt (4,13 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 96,74 im Bundesland gehört Schwarzenbach a.Wald zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen in Bayern. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 14 und ist damit niedriger als im Kreis (16,60) und weit unter dem bayerischen Durchschnitt (26,10). Ein niedrigerer Kaufpreisfaktor und eine höhere Rendite bedeuten ein günstigeres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Schwarzenbach a.Wald?
Die Einwohnerzahl ist von 4.587 im Jahr 2015 auf 4.301 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von rund 6,2 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 117 Einwohner pro Quadratkilometer. In den Jahren 2020 bis 2022 gab es einen leichten Anstieg, bevor die Zahl wieder sank und 2023 und 2024 bei 4.301 stagnierte.
Wie schneidet Schwarzenbach a.Wald im Vergleich zum Kreis Hof und Bayern ab?
Schwarzenbach a.Wald liegt beim Angebotskaufpreis (1.042 Euro/m²) und der Angebotsmiete (6,20 Euro/m²) unter dem Durchschnitt des Landkreises Hof und deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 7,15 Prozent liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt und gehört mit einem Perzentilrang von 96,74 zu den höchsten in Bayern. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Hof, für den der Rang gilt, Platz 273 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex.
Woher stammen die Daten zu Schwarzenbach a.Wald?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Schwarzenbach a.Wald sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Schwarzenbach a.Wald führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Hof
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Lichtenberg, St | 95192 | 7,87 € | 806 € | 11,72 % |
| Stammbach, M | 95236 | 6,81 € | 740 € | 11,04 % |
| Regnitzlosau | 95194 | 6,15 € | 763 € | 9,68 % |
| Töpen | 95183 | 6,66 € | 847 € | 9,43 % |
| Geroldsgrün | 95179 | 6,48 € | 859 € | 9,06 % |
| Schauenstein, St | 95197 | 6,98 € | 1.120 € | 7,48 % |
| Schwarzenbach a.d.Saale, St | 95120 | 6,98 € | 1.230 € | 6,81 % |
| Weißdorf | 95237 | 6,44 € | 1.148 € | 6,73 % |