Stammbach, M

Marktüberblick

Stammbach liegt im oberfränkischen Landkreis Hof, zwischen Fichtelgebirge und Frankenwald, mit 45 Gemeindeteilen auf 34,67 km² und rund 2.350 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch deutlich unter dem bayerischen und regionalen Durchschnitt liegende Preise aus, verbunden mit einer der höchsten Bruttomietrenditen in ganz Bayern.

Die Angebotsmiete liegt bei 6,81 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 740 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 9,06 – das bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem Neunfachen der jährlichen Kaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Landkreis Hof liegt der Durchschnitt bei 16,6, in Bayern bei 26,1. Die Bruttomietrendite von 11,04 % ist mit einem Perzentilrang von 99,5 % die höchste im gesamten bayerischen Vergleich. Dieser Wert resultiert nicht aus einer überdurchschnittlichen Miete, sondern aus dem ungewöhnlich niedrigen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen ein extremes Muster. Die Angebotsmiete stieg von 5,83 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 auf 9,80 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg von rund 68 %. Allerdings verläuft diese Entwicklung nicht linear: Nach einem Anstieg auf 8,93 Euro im Jahr 2023 folgte ein Rückgang auf 7,29 Euro im Jahr 2025, bevor der Wert 2026 wieder auf 9,80 Euro anstieg.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch volatiler: 2020 lag der Wert bei 1.232 Euro je Quadratmeter, fiel 2021 auf 471 Euro, stieg 2022 auf 1.425 Euro, fiel 2023 auf 932 Euro, stieg 2024 auf 1.002 Euro und fiel 2025 auf 351 Euro. Diese extremen Schwankungen deuten auf einen sehr dünnen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Bei einer Bevölkerung von rund 2.350 Einwohnern ist die Zahl der jährlichen Immobilienverkäufe naturgemäß gering, sodass bereits ein oder zwei außergewöhnliche Geschäfte die Jahresdurchschnitte nach oben oder unten treiben. Die CAGR von −22,2 % über den verfügbaren Zeitraum ist daher kein Indikator für eine strukturelle Preisentwicklung, sondern spiegelt die statistische Volatilität wider.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Stammbach bei der Angebotsmiete mit 6,81 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 6,96 Euro und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Beim Angebotskaufpreis von 740 Euro je Quadratmeter ist die Abweichung noch größer: Der Kreisdurchschnitt liegt bei 1.386 Euro, der bayerische bei 3.246 Euro.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9,3 km zeigt sich: Der Kaufpreis von 740 Euro je Quadratmeter ist der niedrigste aller verglichenen Orte. Der nächstgelegene Wert liegt bei 873 Euro in Guttenberg. Die Angebotsmiete von 6,81 Euro liegt über der von Guttenberg (5,76 Euro) und Zell im Fichtelgebirge (6,20 Euro), unter der von Marktschorgast (7,10 Euro), Gefrees (8,60 Euro), Wirsberg (7,96 Euro), Kupferberg (7,42 Euro), Münchberg (8,06 Euro) und Marktleugast (7,05 Euro).

Diese Positionierung als günstigster Ort im Umkreis korrespondiert mit dem Prognos-Zukunftsatlas-Rang des Landkreises Hof auf Platz 273 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Landkreis liegt damit im unteren Drittel bei der Zukunftsfähigkeit, was sich in den niedrigen Immobilienpreisen widerspiegelt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Stammbach liegt bei 2.346 Einwohnern (2024) mit einer Dichte von 68 Einwohnern je Quadratkilometer. Im Zeitraum der verfügbaren Datenreihe (2015–2024) ist die Bevölkerung um rund 0,9 % gesunken, wobei die Entwicklung nicht monoton verläuft: Nach einem Tief von 2.334 Einwohnern im Jahr 2021 stabilisierte sich die Zahl bei 2.345 bis 2.346.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,05 % mit 30 arbeitslosen Personen. Dieser Wert ist niedrig und liegt deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt. Die historische Entwicklung zeigt Schwankungen zwischen 1,76 % (2017) und 2,41 % (2020), ohne einen klaren Trend.

Der Markt verfügt über keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen strukturell begrenzt. Die 45 Gemeindeteile verteilen sich auf Dörfer, Weiler und Einöden, was auf eine ländliche Struktur mit geringem Verdichtungsgrad hindeutet. Die Autobahn 9 verläuft im Westen des Gemeindegebiets, was eine Anbindung an überregionale Verkehrsachsen bietet, der Ort selbst liegt jedoch rund 20 Kilometer von Kulmbach entfernt und hat keinen direkten Bahnhof.