Grafengehaig, M

Der Ort Grafengehaig

Grafengehaig ist ein Markt im oberfränkischen Landkreis Kulmbach im Naturpark Frankenwald. Der Ort liegt auf 568 bis 700 Meter Höhe am Westhang des Steinbruchbergs und umfasst 28 Gemeindeteile. Mit 839 Einwohnern auf 20,81 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 40 Einwohnern je Quadratkilometer. Grafengehaig gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Marktleugast.

Die Gemeinde ist ländlich strukturiert, geprägt durch die Lage im Frankenwald. Das Gemeindewappen verweist auf eine lange Tradition der Hausweberei, die neben der Landwirtschaft das Wirtschaftsleben prägte. Heute ist die Textilindustrie durch Großwebereien vertreten. Der Ort hat keine Hochschule und keine nennenswerte Gewerbesteuereinnahmen – im Jahr 2011 betrugen diese netto 69.000 Euro bei Gesamteinnahmen von 475.000 Euro.

Immobilienpreise und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.202 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 4,71 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,25, die Bruttomietrendite liegt bei 4,71 Prozent.

Diese aktuellen Werte stehen in keinem Verhältnis zur jüngeren Zeitreihe. Dort ist eine extreme Volatilität zu beobachten: Der Kaufpreis stieg von 1.344 Euro/m² im Jahr 2021 auf 2.017 Euro/m² im Jahr 2022 – ein Anstieg von rund 50 Prozent in einem Jahr. Bis 2025 fiel er dann auf 613 Euro/m² zurück, ein Verlust von mehr als 70 Prozent gegenüber dem Höchststand von 2022. Seitdem ist der Preis wieder auf den aktuellen Wert von 1.202 Euro/m² angestiegen – eine Verdopplung gegenüber 2025.

Die Angebotsmiete entwickelte sich deutlich stabiler: Sie lag bei 4,40 Euro/m² (2019), fiel leicht auf 4,29 Euro/m² (2021) und stieg dann auf 5,42 Euro/m² (2022). Der aktuelle Wert von 4,71 Euro/m² liegt zwischen dem 2022er und dem 2019er Wert.

Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite im aktuellen Wert (4,71 %) und im historischen Vergleich (2022: rund 2,7 %) stark unterscheidet. Der Kaufpreisfaktor von 21,25 ist deutlich niedriger als der bayerische Durchschnitt von 26,1, was auf den niedrigeren aktuellen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete hindeutet.

Regionale Einordnung

Grafengehaig liegt mit seinem Angebotskaufpreis von 1.202 Euro/m² weit unter dem Durchschnitt des Landkreises Kulmbach (1.720 Euro/m²) und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro/m²). Auch die Angebotsmiete von 4,71 Euro/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt (7,66 Euro/m²) und dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,71 % liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 5,56 %. Im Bundesland belegt Grafengehaig damit den 78. Perzentilrang bei der Rendite – der Ort liegt also im oberen Viertel der bayernweiten Renditeverteilung.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Der Kaufpreis von 1.202 Euro/m² liegt nahe dem von Marktleugast (1.205 Euro/m²) und darüber dem von Guttenberg (873 Euro/m²) und Schwarzenbach a.Wald (1.042 Euro/m²), aber deutlich unter dem von Kupferberg (1.752 Euro/m²) und Stadtsteinach (1.667 Euro/m²). Die Miete von 4,71 Euro/m² ist die niedrigste aller acht Nachbarorte – Marktleugast liegt mit 7,05 Euro/m² deutlich darüber.

Die Kombination aus niedriger Miete und moderatem Kaufpreis führt zu einer im regionalen Vergleich durchschnittlichen Rendite.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Grafengehaigs ist seit über drei Jahrzehnten rückläufig. Im Zeitraum von 1988 bis 2018 sank die Einwohnerzahl von 1.061 auf 879, ein Rückgang von 17,2 Prozent. Seit der Gebietsreform 1972, als die Einwohnerzahl bei 1.109 lag, ist der Rückgang noch ausgeprägter: Von 1992 (1.123 Einwohner) bis 2024 (839 Einwohner) betrug der Verlust rund 25 Prozent.

Im Beobachtungszeitraum der vorliegenden Daten (2015–2024) ging die Bevölkerung um 5,4 Prozent zurück. Der stärkste Einbruch geschah zwischen 2020 und 2021, als die Einwohnerzahl von 865 auf 827 fiel. Seit 2022 stabilisiert sich die Zahl bei rund 834 bis 839.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,99 Prozent (2023) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie fiel von 5,1 Prozent (2015) auf 2,64 Prozent (2018) und bewegt sich seither auf einem niedrigen Niveau um drei Prozent. Die niedrige Quote geht einher mit dem Bevölkerungsrückgang – beide Entwicklungen deuten auf eine ländliche Gemeinde hin, in der die wirtschaftliche Struktur stabil bleibt, obwohl die Einwohnerzahl schrumpft.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Kulmbach auf Platz 269 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schlecht abschneidet der Kreis beim Demografie-Index (Platz 317) und beim Arbeitsmarkt (Platz 330). Der Wohlstandsindex liegt mit Platz 100 deutlich besser. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die Gemeinde Grafengehaig allein.