Ködnitz
Ködnitz (PLZ 95361) liegt im Kreis Kulmbach in Bayern. Der Ort zählt 1.503 Einwohner auf 19,6 km², das entspricht 77 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,34 € pro m², der Kaufpreis bei 1.792 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,26 % und ein Kaufpreisfaktor von 16,0 — rechnerisch sind das 16 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Ködnitz über dem Renditeniveau von 94 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 4,54 € auf 12,95 € pro m², im Mittel 14,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 4,2 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,8 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Kulmbach Rang 269 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 214, Stärkerang 274). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Trebgast, Neuenmarkt und Ludwigschorgast an.
Immobilienpreise in Ködnitz im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Ködnitz
Ködnitz im Landkreis Kulmbach bietet mit einer Bruttomietrendite von 6,26 Prozent eine der höchsten Renditen in Bayern, getrieben durch moderate Kaufpreise bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Mietwerten. Der kleine lokale Markt zeigt starke Preisvolatilität. Die Bevölkerung nimmt seit Jahren ab, die Arbeitslosenquote liegt jedoch mit 2,22 Prozent niedrig.
Marktüberblick: Hohe Rendite durch niedrige Kaufpreise
Ködnitz liegt im oberfränkischen Landkreis Kulmbach und weist ein ungewöhnliches Preisgefüge auf: Die Angebotsmiete von 9,34 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt (7,66 Euro) und dem bayernweiten Durchschnitt (10,11 Euro). Der Angebotskaufpreis von 1.792 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und auch unter dem Kreiswert von 1.720 Euro. Diese Kombination aus relativ hoher Miete und relativ niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 6,26 Prozent — das ist die höchste Rendite unter allen acht verglichenen Nachbarorten und positioniert Ködnitz im 94. Perzentil aller bayernweiten Vergleichsorte. Der Kaufpreisfaktor von 15,98 liegt unter dem Kreiswert (18,75) und dem bayerischen Durchschnitt (26,10), was die gleiche Rechengeschichte aus einer anderen Perspektive bestätigt: Der Markt preist hier weniger im Verhältnis zur erzielbaren Miete als in den meisten anderen Teilen Bayerns.
Preisentwicklung: Starke Schwankungen deuten auf kleinen Markt hin
Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis zeigen eine außergewöhnliche Volatilität, die auf einen kleinen lokalen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 4,03 Euro (2019) und 12,95 Euro (2026), der Kaufpreis zwischen 903 Euro (2019) und 3.000 Euro (2021). Diese starken Ausschläge sind typisch für Gemeinden mit geringer Markttiefe, bei denen einzelne Inserate oder veränderte Angebotszusammensetzungen die Durchschnittswerte deutlich nach oben oder unten ziehen. Der aktuelle Mietwert von 9,34 Euro liegt nahe am Niveau von 2023 (10,00 Euro) und 2024 (8,89 Euro), während der Kaufpreis mit 1.792 Euro deutlich unter dem Spitzenwert von 2021 (3.000 Euro) liegt. Die CAGR-Werte der Zeitreihen (14 Prozent bei der Miete, 4,2 Prozent beim Kaufpreis) sind aufgrund dieser Volatilität nur bedingt aussagekräftig für eine Trendbeschreibung.
Regionale Einordnung: Höchste Mieten, moderate Kaufpreise
Im regionalen Vergleich hebt sich Ködnitz durch seine Mietpreisposition ab: Mit 9,34 Euro pro Quadratmeter liegt die Angebotsmiete über allen acht Nachbarorten — deutlich über Trebgast (7,86 Euro), Neuenmarkt (8,21 Euro) und Kulmbach (9,42 Euro, nur knapp darüber). Der Kaufpreis von 1.792 Euro liegt jedoch im Mittelfeld der Nachbargemeinden und unter dem Wert von Kulmbach (2.511 Euro) und Himmelkron (2.048 Euro). Die daraus resultierende Rendite von 6,26 Prozent ist die höchste im direkten Umland. Untersteinach kommt mit 7,19 Prozent zwar noch höher, weist aber mit 1.455 Euro einen deutlich niedrigeren Kaufpreis auf. Ködnitz liegt damit in der Mitte des Spektrums: höhere Mieten als die Nachbarn, moderater Kaufpreis, und folglich eine überdurchschnittliche Rendite.
Standortfaktoren: Demografischer Wandel bei stabiler Arbeitsmarktlage
Die Gemeinde verzeichnet seit Jahren einen Bevölkerungsrückgang: Von 1.595 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.503 im Jahr 2024 entspricht das einem Verlust von 5,77 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 77 Einwohner je Quadratkilometer, was die ländliche Struktur unterstreicht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,22 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt — ein Hinweis auf eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation trotz des Bevölkerungsrückgangs. Der Landkreis Kulmbach erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 100 von rund 400 Kreisen im Wohlstandsindex, während er im Arbeitsmarkt (Rang 330) und in der Demografie (Rang 317) schwächer abschneidet. Diese Diskrepanz zeigt: Der Landkreis verfügt über eine solide wirtschaftliche Basis, leidet aber unter strukturellen demografischen Herausforderungen. Ködnitz selbst verfügt über keine Hochschulen, was die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen nicht strukturell erhöht. Die Gewerbesteuer-Einnahmen von 197.000 Euro (2022) bei einem Hebesatz von 330 Prozent deuten auf eine begrenzte, aber steuerlich attraktive lokale Wirtschaft hin.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Ködnitz entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Ködnitz
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4,54 €/m² |
| 2019 | 4,03 €/m² |
| 2020 | 10,79 €/m² |
| 2021 | 7,50 €/m² |
| 2022 | 11,00 €/m² |
| 2023 | 10,00 €/m² |
| 2024 | 8,89 €/m² |
| 2025 | 8,39 €/m² |
| 2026 | 12,95 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Ködnitz
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 903 €/m² |
| 2021 | 3.000 €/m² |
| 2022 | 2.193 €/m² |
| 2023 | 1.632 €/m² |
| 2024 | 2.313 €/m² |
| 2025 | 1.491 €/m² |
| 2026 | 1.205 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Ködnitz
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 5,35 % |
| 2021 | 3,00 % |
| 2022 | 6,02 % |
| 2023 | 7,35 % |
| 2024 | 4,61 % |
| 2025 | 6,75 % |
| 2026 | 12,90 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Ködnitz
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.595 Einwohner |
| 2016 | 1.571 Einwohner |
| 2017 | 1.560 Einwohner |
| 2018 | 1.562 Einwohner |
| 2019 | 1.534 Einwohner |
| 2020 | 1.526 Einwohner |
| 2021 | 1.523 Einwohner |
| 2022 | 1.505 Einwohner |
| 2023 | 1.503 Einwohner |
| 2024 | 1.503 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Ködnitz
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,27 % |
| 2016 | 3,22 % |
| 2017 | 0,78 % |
| 2018 | 1,62 % |
| 2019 | 1,76 % |
| 2020 | 3,02 % |
| 2021 | 2,97 % |
| 2022 | 1,87 % |
| 2023 | 2,22 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 269 Rang |
| Dynamik | 214 Rang |
| Stärke | 274 Rang |
| Demografie | 317 Rang |
| Arbeitsmarkt | 330 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 264 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 100 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Ködnitz liegt im Band 6–7 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Ködnitz im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Ködnitz ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Ködnitz ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Ködnitz
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Himmelkron | 10,01 €/m² |
| Kulmbach | 9,42 €/m² |
| Ködnitz | 9,34 €/m² |
| Untersteinach | 8,71 €/m² |
| Neuenmarkt | 8,21 €/m² |
| Wirsberg | 7,96 €/m² |
| Trebgast | 7,86 €/m² |
| Ludwigschorgast | 7,76 €/m² |
| Kupferberg | 7,42 €/m² |
| Guttenberg | 5,76 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Ködnitz ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Ködnitz
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Guttenberg | 7,91 % |
| Untersteinach | 7,19 % |
| Ködnitz | 6,26 % |
| Ludwigschorgast | 5,87 % |
| Himmelkron | 5,86 % |
| Neuenmarkt | 5,63 % |
| Trebgast | 5,18 % |
| Kupferberg | 5,08 % |
| Wirsberg | 4,90 % |
| Kulmbach | 4,50 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Trebgast | 3,0 km | 95367 | 7,86 € | 1.821 € | 5,18 % |
| Neuenmarkt | 3,6 km | 95339 | 8,21 € | 1.751 € | 5,63 % |
| Ludwigschorgast, M | 4,4 km | 95364 | 7,76 € | 1.586 € | 5,87 % |
| Untersteinach | 4,5 km | 95369 | 8,71 € | 1.455 € | 7,19 % |
| Kulmbach, GKSt | 5,5 km | 95311 | 9,42 € | 2.511 € | 4,50 % |
| Himmelkron | 5,7 km | 95502 | 10,01 € | 2.048 € | 5,86 % |
| Wirsberg, M | 5,8 km | 95339 | 7,96 € | 1.949 € | 4,90 % |
| Kupferberg, St | 6,3 km | 95362 | 7,42 € | 1.752 € | 5,08 % |
| Guttenberg | 7,5 km | 95358 | 5,76 € | 873 € | 7,91 % |
Wo liegt Ködnitz?
Lage
Ködnitz auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Ködnitz
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,34 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.792 € |
| Bruttomietrendite | 6,26 % |
| Kaufpreisfaktor | 16,0 |
| Einwohner | 1.503 |
| Einwohner je km² | 77 |
| Fläche (km²) | 19,6 |
| Arbeitslosenquote | 2,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #269 |
| Prognos Dynamikrang | #214 |
| Prognos Stärkerang | #274 |
| Koordinaten | 50,0914, 11,5287 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Ködnitz
Was kostet eine Wohnung in Ködnitz?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Ködnitz liegt bei 9,34 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.792 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen damit über dem Durchschnitt des Landkreises Kulmbach (7,66 Euro/m² Miete, 1.720 Euro/m² Kaufpreis), aber deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Ködnitz entwickelt?
Die Angebotsmieten schwanken in der Zeitreihe von 2018 bis 2026 stark: Von 4,54 Euro/m² im Jahr 2018 stiegen sie auf 10,79 Euro/m² im Jahr 2020, fielen dann wieder und lagen 2026 bei 12,95 Euro/m². Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 903 Euro/m² im Jahr 2019 über einen Höchstwert von 3.000 Euro/m² im Jahr 2021 auf 1.205 Euro/m² im Jahr 2026. Die starken Schwankungen deuten auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hin.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Ködnitz?
Die Bruttomietrendite in Ködnitz beträgt 6,26 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 15,98. Damit liegt die Rendite deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Kulmbach (5,56 Prozent) und des Bundeslandes Bayern (4,13 Prozent). Der Perzentilrang von 93,92 bedeutet, dass rund 94 Prozent der Orte in Bayern eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen. Der niedrige Kaufpreisfaktor von 15,98 bestätigt das im Verhältnis zur Miete günstige Kaufpreisniveau.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Ködnitz?
Die Einwohnerzahl in Ködnitz ist seit 2015 rückläufig: Von 1.595 im Jahr 2015 auf 1.503 im Jahr 2024, was einem Rückgang von rund 5,8 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 77 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung ist Teil eines überregionalen Trends in ländlichen Räumen.
Wie liegt Ködnitz im Vergleich zu Nachbarorten?
Im Vergleich zu den umliegenden Orten weist Ködnitz eine Angebotsmiete von 9,34 Euro/m² auf, was über den Werten von Trebgast (7,86 Euro/m²), Neuenmarkt (8,21 Euro/m²) und Ludwigschorgast (7,76 Euro/m²) liegt, aber unter denen von Kulmbach (9,42 Euro/m²) und Himmelkron (10,01 Euro/m²). Der Angebotskaufpreis von 1.792 Euro/m² liegt im Mittelfeld der Nachbarorte im Umkreis von bis zu 6,3 Kilometern.
Woher stammen die Daten zu Ködnitz?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Ködnitz sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Ködnitz führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Kulmbach
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Kasendorf, M | 95359 | 8,53 € | 1.138 € | 8,99 % |
| Guttenberg | 95358 | 5,76 € | 873 € | 7,91 % |
| Untersteinach | 95369 | 8,71 € | 1.455 € | 7,19 % |
| Marktleugast, M | 95352 | 7,05 € | 1.205 € | 7,02 % |
| Ludwigschorgast, M | 95364 | 7,76 € | 1.586 € | 5,87 % |
| Himmelkron | 95502 | 10,01 € | 2.048 € | 5,86 % |
| Neuenmarkt | 95339 | 8,21 € | 1.751 € | 5,63 % |
| Mainleus, M | 95336 | 8,49 € | 1.860 € | 5,48 % |