Himmelkron
Himmelkron (PLZ 95502) liegt im Kreis Kulmbach in Bayern. Der Ort zählt 3.445 Einwohner auf 23,1 km², das entspricht 149 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,01 € pro m², der Kaufpreis bei 2.048 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,86 % und ein Kaufpreisfaktor von 17,1 — rechnerisch sind das 17 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Himmelkron über dem Renditeniveau von 92 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,89 € auf 10,78 € pro m², im Mittel 5,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -7,2 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,0 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Kulmbach Rang 269 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 214, Stärkerang 274). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Trebgast, Neuenmarkt und Harsdorf an.
Immobilienpreise in Himmelkron im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Markt Himmelkron
Himmelkron im Landkreis Kulmbach zeigt ein ungewöhnliches Marktgefüge: Steigende Mieten bei gleichzeitig fallenden Kaufpreisen. Die hohe Bruttomietrendite von 5,86 % liegt im bayernweiten Vergleich im oberen Perzentil, während die Kaufpreise deutlich unter dem Landesdurchschnitt liegen. Der Ort verliert Bevölkerung, die Arbeitslosenquote liegt bei 5,5 %, und der Landkreis kulmbach belegt im Prognos-Zukunftsatlas einen Platz im hinteren Drittel.
Marktüberblick: Hohe Rendite bei niedrigen Preisen
Der Immobilienmarkt in Himmelkron zeichnet sich durch ein deutliches Gefälle zwischen Miet- und Kaufpreisen aus. Die Angebotsmiete liegt bei 10,01 Euro pro Quadratmeter, was bereits über dem Durchschnitt des Landkreises Kulmbach (7,66 Euro) und knapp am bayernweiten Niveau (10,11 Euro) liegt. Der Angebotskaufpreis von 2.048 Euro pro Quadratmeter hingegen liegt weit unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und auch unter dem Kreisdurchschnitt von 1.720 Euro. Diese Diskrepanz führt zu einer Bruttomietrendite von 5,86 Prozent, die im Bundesland Bayern im 92. Perzentil liegt – das heißt, nur acht Prozent der bayernweiten Vergleichsorte weisen eine höhere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 17,06 bestätigt diese Einordnung: Er liegt deutlich unter dem bayerischen Mittelwert von 26,1. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig hoher Mietrendite beschreibt denselben Sachverhalt aus zwei Perspektiven: Die Mieten sind im Verhältnis zu den Kaufpreisen hoch, was auf einen Markt hindeutet, in dem die Kaufpreise strukturell niedrig sind im Vergleich zum Mietniveau.
Preisentwicklung: Mieten steigen, Kaufpreise fallen
Die Zeitreihen zeigen eine klare Trennung der Entwicklungstrends. Die Angebotsmiete ist von 6,89 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,01 Euro im aktuellen Jahr gestiegen – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 5,75 Prozent. Diese Entwicklung ist bemerkenswert, da sie in eine Richtung geht, die man typischerweise aus Ballungsräumen kennt. Gleichzeitig sind die Kaufpreise von 2.650,84 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 2.048 Euro (aktuell) gefallen, was einer jährlichen Abnahme von 7,20 Prozent entspricht. Diese gegensätzliche Entwicklung – steigende Mieten bei fallenden Kaufpreisen – ist ungewöhnlich und führt dazu, dass sich die Mietrendite in den letzten Jahren deutlich verbessert hat. Die Kaufpreisentwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Tief von 1.177,27 Euro im Jahr 2022 erholten sich die Preise 2023 auf 2.090,91 Euro, bevor sie wieder sanken. Die Mieten zeigten ebenfalls Schwankungen, mit einem Tiefpunkt 2020 bei 6,48 Euro. Die aktuellen Marktdaten (2.048 €/m²) weichen von der Zeitreihenprojektion für 2026 (1.458 €/m²) ab – die Zeitreihe zeigt hier einen stärkeren Rückgang an.
Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungsrückgang bei überdurchschnittlicher Arbeitslosigkeit
Himmelkron verliert seit mehreren Jahren Einwohner. Von 3.480 Bewohnern im Jahr 2015 ging die Zahl auf 3.445 im Jahr 2024 zurück – ein Rückgang von rund einem Prozent. Besonders deutlich war der Rückgang zwischen 2019 und 2022, als die Bevölkerung von 3.520 auf 3.461 sank. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 3.445. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 149 Einwohnern pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde im Fichtelgebirge typisch ist. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,5 Prozent (55 Promille). Dieser Wert ist im lokalen Kontext schwer einzuordnen, da die absolute Zahl der Arbeitslosen sehr gering ist und kleine Schwankungen große prozentuale Veränderungen bewirken. Die zeitliche Entwicklung zeigt keine klare Tendenz: Nach einem Anstieg auf 5,4 Promille im Jahr 2020 fiel die Quote 2022 wieder auf 4,5 Promille, bevor sie 2023 erneut auf 5,5 Promille stieg.
Regionale Einordnung: Über den Mieten, unter den Preisen
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Himmelkron ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 10,01 Euro liegt über allen acht benachbarten Orten – der nächsthöhere Wert ist Ködnitz mit 9,34 Euro. Gleichzeitig liegt der Kaufpreis von 2.048 Euro über sechs der acht Nachbarn, nur Harsdorf liegt mit 2.540 Euro darüber. Die Differenz zu den anderen Nachbarn ist moderat und bewegt sich zwischen 100 und 460 Euro. Diese Kombination – höchste Miete bei mittleren Kaufpreisen – erklärt die überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 5,86 Prozent. Im Vergleich zum Landkreis Kulmbach insgesamt liegt Himmelkron bei der Miete über dem Durchschnitt, bei den Kaufpreisen leicht darüber. Im bundesweiten Vergleich ist die Lage anders: Mit einem Kaufpreisfaktor von 17,06 liegt Himmelkron deutlich unter dem deutschen Durchschnitt, der bei rund 27 liegt (abgeleitet aus dem bayernweiten Faktor von 26,1).
Standortfaktoren: Schwache Zukunftsaussichten im Landkreis
Die Standortfaktoren des Landkreises Kulmbach, in dem Himmelkron liegt, zeigen strukturelle Schwächen. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Rang 269 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders problematisch sind die Teilindizes: Der Arbeitsmarkt liegt auf Rang 330, die Demografie auf Rang 317. Beide Werte deuten auf eine überdurchschnittlich schlechte Entwicklung in diesen Bereichen hin. Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 100 deutlich besser, was darauf hindeutet, dass die Lebensqualität und die wirtschaftliche Basis der Bevölkerung trotz der demografischen und arbeitsmarktlichen Herausforderungen noch akzeptabel sind. Die Dynamik des Kreises liegt auf Rang 214, was im mittleren Bereich liegt. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Himmelkron entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Himmelkron
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,89 €/m² |
| 2019 | 7,46 €/m² |
| 2020 | 6,48 €/m² |
| 2021 | 6,57 €/m² |
| 2022 | 8,71 €/m² |
| 2023 | 9,17 €/m² |
| 2024 | 7,69 €/m² |
| 2025 | 9,60 €/m² |
| 2026 | 10,78 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Himmelkron
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.651 €/m² |
| 2020 | 1.733 €/m² |
| 2021 | 2.039 €/m² |
| 2022 | 1.177 €/m² |
| 2023 | 2.091 €/m² |
| 2024 | 2.001 €/m² |
| 2025 | 1.869 €/m² |
| 2026 | 1.458 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Himmelkron
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,12 % |
| 2020 | 4,49 % |
| 2021 | 3,87 % |
| 2022 | 8,88 % |
| 2023 | 5,26 % |
| 2024 | 4,61 % |
| 2025 | 6,16 % |
| 2026 | 8,87 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Himmelkron
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.480 Einwohner |
| 2016 | 3.496 Einwohner |
| 2017 | 3.506 Einwohner |
| 2018 | 3.530 Einwohner |
| 2019 | 3.520 Einwohner |
| 2020 | 3.489 Einwohner |
| 2021 | 3.489 Einwohner |
| 2022 | 3.461 Einwohner |
| 2023 | 3.445 Einwohner |
| 2024 | 3.445 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Himmelkron
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,82 % |
| 2016 | 1,72 % |
| 2017 | 1,72 % |
| 2018 | 2,06 % |
| 2019 | 2,02 % |
| 2020 | 2,43 % |
| 2021 | 2,38 % |
| 2022 | 2,09 % |
| 2023 | 2,56 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 269 Rang |
| Dynamik | 214 Rang |
| Stärke | 274 Rang |
| Demografie | 317 Rang |
| Arbeitsmarkt | 330 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 264 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 100 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Himmelkron liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Himmelkron im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Himmelkron ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Himmelkron ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Himmelkron
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Himmelkron | 10,01 €/m² |
| Ködnitz | 9,34 €/m² |
| Neudrossenfeld | 9,00 €/m² |
| Bad Berneck i.Fichtelgebirge | 8,23 €/m² |
| Neuenmarkt | 8,21 €/m² |
| Harsdorf | 8,15 €/m² |
| Wirsberg | 7,96 €/m² |
| Trebgast | 7,86 €/m² |
| Ludwigschorgast | 7,76 €/m² |
| Marktschorgast | 7,10 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Himmelkron ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Himmelkron
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Ködnitz | 6,26 % |
| Ludwigschorgast | 5,87 % |
| Himmelkron | 5,86 % |
| Bad Berneck i.Fichtelgebirge | 5,80 % |
| Neuenmarkt | 5,63 % |
| Trebgast | 5,18 % |
| Marktschorgast | 4,99 % |
| Wirsberg | 4,90 % |
| Neudrossenfeld | 4,23 % |
| Harsdorf | 3,85 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Trebgast | 3,2 km | 95367 | 7,86 € | 1.821 € | 5,18 % |
| Neuenmarkt | 3,3 km | 95339 | 8,21 € | 1.751 € | 5,63 % |
| Harsdorf | 4,4 km | 95499 | 8,15 € | 2.540 € | 3,85 % |
| Wirsberg, M | 4,9 km | 95339 | 7,96 € | 1.949 € | 4,90 % |
| Marktschorgast, M | 5,4 km | 95509 | 7,10 € | 1.708 € | 4,99 % |
| Bad Berneck i.Fichtelgebirge, St | 5,5 km | 95460 | 8,23 € | 1.701 € | 5,80 % |
| Ködnitz | 5,7 km | 95361 | 9,34 € | 1.792 € | 6,26 % |
| Ludwigschorgast, M | 7,4 km | 95364 | 7,76 € | 1.586 € | 5,87 % |
| Neudrossenfeld | 8,5 km | 95512 | 9,00 € | 2.551 € | 4,23 % |
Wo liegt Himmelkron?
Lage
Himmelkron auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Himmelkron
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,01 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.048 € |
| Bruttomietrendite | 5,86 % |
| Kaufpreisfaktor | 17,1 |
| Einwohner | 3.445 |
| Einwohner je km² | 149 |
| Fläche (km²) | 23,1 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #269 |
| Prognos Dynamikrang | #214 |
| Prognos Stärkerang | #274 |
| Koordinaten | 50,0631, 11,5956 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Himmelkron
Was kostet eine Wohnung in Himmelkron?
Eine Wohnung in Himmelkron kostet im Durchschnitt 2.048 Euro pro Quadratmeter (Angebot) und ist durchschnittlich mit 10,01 Euro pro Quadratmeter monatlich zu vermieten. Die Miete liegt damit nahe am bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, deutlich über dem Kreis Kulmbach von 7,66 Euro. Der Kaufpreis liegt hingegen deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro, aber über dem Kreisdurchschnitt von 1.720 Euro.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Himmelkron entwickelt?
Die Entwicklung war in den letzten Jahren sehr unterschiedlich: Während die Mieten von 6,89 Euro pro Quadratmeter (2018) auf aktuell 10,01 Euro gestiegen sind (jährliche Steigerungsrate von 5,75 Prozent), sind die Kaufpreise von 2.650 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 2.048 Euro gefallen (jährliche Veränderung von minus 7,20 Prozent). Diese gegenläufige Entwicklung führt zu einer deutlich verbesserten Renditesituation.
Wie rentabel ist eine Kapitalanlage in Himmelkron?
Die Bruttomietrendite liegt bei 5,86 Prozent und damit deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent sowie über dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Im Vergleich zu allen 2.056 Orten in Bayern liegt Himmelkron im 92. Perzentil, was bedeutet, dass rund 92 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,06 und liegt damit unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.
Wie schneidet Himmelkron im Vergleich zum Umland ab?
Im direkten Umkreis von bis zu 7,4 Kilometern weist Himmelkron die höchste Angebotsmiete (10,01 Euro pro Quadratmeter) auf und liegt bei der Bruttomietrendite mit 5,86 Prozent knapp hinter Ködnitz (6,26 Prozent). Die Nachbarorte wie Trebgast (3,2 km), Neuenmarkt (3,3 km) oder Bad Berneck (5,5 km) liegen mit Mietwerten zwischen 7,10 und 9,34 Euro sowie Renditen zwischen 3,85 und 6,26 Prozent teils deutlich darunter.
Wie hat sich die Bevölkerung in Himmelkron entwickelt?
Die Einwohnerzahl ist von 3.480 (2015) auf 3.445 (2024) leicht rückläufig, was einer Abnahme von rund einem Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 149 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 55 Promille (5,5 Prozent) und bewegte sich in den vergangenen Jahren zwischen 42 und 55 Promille.
Wie wird die Zukunftsfähigkeit von Himmelkron eingeschätzt?
Der Kreis Kulmbach, zu dem Himmelkron gehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 269 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Index "Wohlstand und soziale Lage" mit Rang 100 ab, während die Werte bei "Demografie" (Rang 317) und "Arbeitsmarkt" (Rang 330) schwächer ausfallen. Für den Prognos-Rang gilt der Kreis, nicht die Gemeinde.
Woher stammen die Daten zu Himmelkron?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Himmelkron sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Himmelkron führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Kulmbach
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Kasendorf, M | 95359 | 8,53 € | 1.138 € | 8,99 % |
| Guttenberg | 95358 | 5,76 € | 873 € | 7,91 % |
| Untersteinach | 95369 | 8,71 € | 1.455 € | 7,19 % |
| Marktleugast, M | 95352 | 7,05 € | 1.205 € | 7,02 % |
| Ködnitz | 95361 | 9,34 € | 1.792 € | 6,26 % |
| Ludwigschorgast, M | 95364 | 7,76 € | 1.586 € | 5,87 % |
| Neuenmarkt | 95339 | 8,21 € | 1.751 € | 5,63 % |
| Mainleus, M | 95336 | 8,49 € | 1.860 € | 5,48 % |