Bad Berneck i.Fichtelgebirge, St

Marktüberblick

Bad Berneck i.Fichtelgebirge liegt im Norden des Landkreises Bayreuth, etwa 13 km nördlich der Kreisstadt, am Westrand des Fichtelgebirges im Tal der Ölschnitz. Die 4.526 Einwohner zählende Stadt (Stand 2024) erstreckt sich auf 38,26 km² und umfasst 38 Gemeindeteile. Als Kneippsches Heilbad seit 1950 und früherer Luftkurort prägt der Tourismus die Stadt. Die geologisch ungewöhnliche Lage an der Schnittstelle von Fränkischer Linie und Bernecker Störung mit vier verschiedenen Gesteinsformationen war historisch Grundlage für den Bergbau auf Gold, Silber, Kupfer und andere Erze – bis zu 40 Bergwerke waren in Betrieb.

Das Angebotsmietniveau von 8,23 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Der Angebotskaufpreis von 1.701 Euro je Quadratmeter und der Kaufpreisfaktor von 17,23 sind ebenfalls deutlich unter den Vergleichswerten. Die Bruttomietrendite von 5,8 Prozent liegt damit über dem Kreis- und Landesmittel. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung der vergangenen Jahre zeigt eine bemerkenswerte Volatilität, die für einen kleinen Markt typisch sein kann. Die Angebotsmiete sank von 9,72 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf ein Tief von 6,30 Euro im Jahr 2022, bevor sie 2024 mit 8,79 Euro wieder deutlich anstieg und 2026 mit 9,55 Euro ein neues Niveau erreicht. Der CAGR der Miete über die Reihe liegt bei -0,22 Prozent.

Die Kaufpreise sind noch schwankungsanfälliger: Nach 1.167 Euro im Jahr 2018 kletterten sie 2020 auf 1.937 Euro, fielen 2021 auf 1.065 Euro zurück, stiegen 2022 auf 1.471 Euro, sanken 2023 auf 1.220 Euro und erreichten 2024 mit 1.858 Euro ein neues Hoch. Der CAGR der Kaufpreise liegt bei 7,34 Prozent. Diese starken jährlichen Schwankungen deuten auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe das Durchschnittsniveau deutlich beeinflussen können.

Regionale Einordnung

Bad Berneck weist im regionalen Vergleich ein deutlich unterdurchschnittliches Preisniveau auf. Die Angebotsmiete von 8,23 Euro liegt unter dem Kreis-Durchschnitt von 8,52 Euro und deutlich unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 1.701 Euro je Quadratmeter ist mit 75,5 Prozent des Kreiswerts und nur 52,4 Prozent des Landeswerts deutlich günstiger.

Die Bruttomietrendite von 5,8 Prozent liegt damit über dem Kreiswert von 4,81 Prozent und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im bundesweiten Vergleich der 2.056 bayerischen Orte liegt Bad Berneck im 92. Perzentil – die Rendite ist also höher als bei rund 92 Prozent aller vergleichbaren Orte in Bayern. Der Kaufpreisfaktor von 17,23 ist deutlich niedriger als der Kreiswert von 22,19 und der Landeswert von 26,10.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Bad Berneck preislich im mittleren bis unteren Segment. Gefrees bietet mit 1.422 Euro je Quadratmeter den günstigsten Kaufpreis und gleichzeitig die höchste Rendite von 7,26 Prozent. Himmelkron liegt mit 2.048 Euro und 5,86 Prozent Rendite knapp darüber. Harsdorf und Bindlach sind mit 2.540 bzw. 2.778 Euro deutlich teurer, bei gleichzeitig niedrigeren Renditen von 3,85 bzw. 4,15 Prozent. Bad Berneck positioniert sich damit als preisgünstiger Ort mit attraktiver Rendite im regionalen Vergleich.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Bad Bernecks ist seit 2015 um 6,3 Prozent von 4.257 auf 4.526 Einwohner gewachsen – ein deutlicher Zuzug für eine Gemeinde dieser Größe. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 118 Einwohnern je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote zeigt jedoch eine problematische Entwicklung: Von 10,9 Promille im Jahr 2015 stieg sie auf 12,6 Promille im Jahr 2023. Die Arbeitslosigkeit hat sich damit um 1,7 Promille-Punkte erhöht. Dieser Trend steht im Widerspruch zum Bevölkerungswachstum und deutet auf strukturelle Herausforderungen im lokalen Arbeitsmarkt hin.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Bayreuth mit dem Gesamtrang 239 von 400 Kreisen im mittleren bis unteren Feld ein. Besonders schwach sind die Teilindizes Dynamik (Rang 297) und Wettbewerb und Innovation (Rang 304). Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 79 im oberen Drittel, der Arbeitsmarkt-Rang 259 liegt im unteren Mittelfeld. Der Demografie-Index mit Rang 288 ist ebenfalls schwach ausgeprägt. Keine Hochschulen sind am Ort angesiedelt.